【正文】 項目可行性研究報告 評估報告名稱： 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊項目開發(fā)可行性研究報告 評估報告編號： [20xx]ZX007 號 評估機構(gòu)： 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 評估日期： 20xx 年 08 月 21 日至 20xx 年 08 月 31 日 上海華利置業(yè)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司對貴公司委托的上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 地塊項目 開 發(fā)可行性研究方面的意見，供貴司參考。 需要說明的是，本報告中項目規(guī)劃功 能、規(guī)劃指標等依據(jù)《上海市國有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 20xx）第 1 號）、上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。 我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合十多年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關(guān)物業(yè)認真細致的調(diào)查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴司提供有價值的建議。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 20xx 年 08 月 31 日 聯(lián) 系 人： 張華 聯(lián)系電話： 021－ 51720292 目 錄 一 項目總論 .............................................................................................1 1 項目背景 ............................................................................................1 (1) 項目名稱 ............................................................................................. 1 (2)研究工作依據(jù) ........................................................................................ 1 (3) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ........................................................................... 1 2 可行性研究結(jié)論 .................................................................................1 (1) 市場預(yù)測 ............................................................................................. 1 (2) 項目建設(shè)進度假設(shè) ............................................................................... 2 (3) 投資估算和資金籌措 ........................................................................... 2 (4) 項目綜合評價結(jié)論 ............................................................................... 3 二 項目投資環(huán)境和市場研究 .....................................................................4 1 投資市場分析 .....................................................................................4 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟分析 ........................................................................... 4 (2) 上海市居民購買能力分析 .................................................................... 5 (3) 上海市人口狀況分析 ........................................................................... 5 (4) 房價 .................................................................................................... 6 (5) 需求分析 ............................................................................................. 7 (6) 供求關(guān)系 ............................................................................................. 8 (7) 市場小結(jié) ............................................................................................. 9 2 區(qū)域市場分析 .....................................................................................9 (1) 區(qū)域市場界定 .................................................................................... 9 (2) 徐匯 區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 ................................................................... 9 (3) 徐匯 片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 .................................................................... 11 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ............................................................. 12 ①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點 .............................................................. 12 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 ............................................................................ 13 (5) 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 .......................................................... 15 (6) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) ............................................ 25 三 項目分析及評價 .................................................................................26 1 地塊 分析 ..........................................................................................26 （ 1）項目位置 ........................................................................................26 （ 2）地形、地勢 .....................................................................................27 （ 3）附近交通 ........................................................................................27 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 .......................................................................28 2 項目 SWOT 分析 ..............................................................................28 3 項目評價 ..........................................................................................29 四 市場定位及項目評估 ..........................................................................31 1 項目定位 ..........................................................................................31 五 項目開 發(fā)建設(shè)進度安排 ......................................................................35 1 有關(guān)工程計劃說明 ............................................................................35 2 施工橫道圖 ......................................................................................35 六 投資估算與資金籌措 ..........................................................................36 1 項目總投資估算 ...............................................................................36 2 資金籌措 ..........................................................................................37 3 投資使用計劃 ...................................................................................38 七 銷售及經(jīng)營收入測定 ..........................................................................39 1 物業(yè)銷售收入估算 ............................................................................39 2 項目銷售回款計劃 ............................................................................40 八 土地競投價格測算 .............................................................................41 1 土地價格測算原理 ............................................................................41 2 測算前提 ..........................................................................................41 3 土地價格基本方案測算 .....................................................................41 4 敏感性分析 ......................................................................................42 5 土地競投價格區(qū)間確定 .....................................................................43 九 可行性研究結(jié)論與建議 ...................................................