【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中國武漢福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 本報(bào)告研究操作說明 1 報(bào)告作業(yè)期 2020年 1月 5日 —— 2020年 3月 8日 2 本次研究系列相關(guān)作業(yè)內(nèi)容 消費(fèi)者座談會(huì) 本次調(diào)查研究，共進(jìn)行了 4次消費(fèi)者訪談會(huì)，由武漢市各個(gè)片區(qū)中高端客戶組成。分別來源于武昌老城區(qū)（司門口一帶）原住居民及購房者、漢口老城區(qū)住戶、漢口江岸片區(qū)居民、徐東片區(qū)消費(fèi)者。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀(jì)要資料） 專家研討 /座談會(huì) 主辦了一次專家研討會(huì)和三次專家座談會(huì)，邀請(qǐng)武漢知名的業(yè)界開發(fā)商、教授、政府官員及業(yè)內(nèi) 專家。在現(xiàn)場考察地塊后，進(jìn)行了匯報(bào)和討論。他們表達(dá)了對(duì)項(xiàng)目的一些看法，同時(shí)提供了不少有意義的建議和意見。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀(jì)要資料） 現(xiàn)場調(diào)研及文獻(xiàn)研究 對(duì)現(xiàn)場展開了一系列的專題調(diào)查研究，主要包括：徐東片區(qū)住宅情況及總量調(diào)查；徐東片區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查；武漢市重點(diǎn)片區(qū)及典型樓盤調(diào)查研究；積玉橋拆遷辦公室訪談；《武漢市年鑒》、《武漢市城市規(guī)劃 1996— 2020年》、《武漢房地產(chǎn) 2000— 2002年總結(jié)報(bào)告》分析研究；地塊周邊項(xiàng)目銷售人員溝通摸底，完成片區(qū)已購房客戶的研究；幾次到武漢 市規(guī)劃部門了解片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃政策和最新的規(guī)劃方案。 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 對(duì)于武漢房地產(chǎn)的開發(fā)成本，我司以武漢市 2002年市場行情和湖北省建筑工程造價(jià)站、武 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 漢市建筑工程造價(jià)站所公布的 2002年市場建安工程信息價(jià)為參照依據(jù)，同時(shí)依據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，得到本報(bào)告經(jīng)濟(jì)分析中的相關(guān)計(jì)算依據(jù)。 武昌區(qū)消費(fèi)者市場調(diào)研 為把握現(xiàn)實(shí)市場消費(fèi)情況，聘請(qǐng) 29名華中科技大學(xué)在校大學(xué)生對(duì)武昌城區(qū)中高收入家庭展開入戶調(diào)查?；厥諉柧?1500份，其中有效問卷 1260份，得到了相當(dāng)詳實(shí)的居民消費(fèi)意向及其對(duì)房地產(chǎn)的綜合看法。部分調(diào) 查結(jié)果在本報(bào)告中有所體現(xiàn)。 3 福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告參與人員 直接參與人員： 2 中國房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)濟(jì)師 趙 石 3 中國房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師 唐劭博 4 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師 經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士， 高 虹 6 經(jīng)濟(jì)師，會(huì)計(jì)學(xué)碩士 侯志偉 7 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 房地產(chǎn)估價(jià)師 喻建輝 參與協(xié)助作業(yè)人員： 9 徐義中 建筑規(guī)劃師，建筑學(xué)學(xué)士 10 梁勇剛 企業(yè)管理經(jīng)濟(jì) 師 11 於 軍 策劃經(jīng)理 12 吳云崖 高級(jí)策劃師 13 邊 旋 策劃師 14 祝 青 策劃助理 15 王 丹 華中科技大學(xué) 16 吳 婧 華中科技大學(xué) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一章 市場分析 —— 戰(zhàn)略性分析?????????????? 1 一、武漢市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析???????????? 1 （一）武漢市城市特征 ???????????????????? 1 （二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定??????????????? 1 （三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計(jì)分析??? ?????????? 1 二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析??????????????? 1 （一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析????????????????? 1 （二）與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競爭性典型片區(qū)分析?????????? 1 （三）其他重點(diǎn)片區(qū)分析??????????????????? 1 三、可對(duì)比性典型大盤個(gè)案分析?????????????????? 1 （一）共同特征??????????????????????? 1 （二）差異點(diǎn)分析?????????????????????? 1 四、目標(biāo)客戶研究????????? ??????????????? 1 （一）基礎(chǔ)信息??????????????????????? 1 （二）共性需求特征????????????????????? 1 （三）隱藏和延伸信息???????????????????? 1 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析?????????????????????? 1 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價(jià)格情況???????????? 1 （二）商業(yè)物業(yè)售價(jià)分析??????????????????? 1 （三）本項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析???????????????? 1 六、市場分析結(jié)論????? ??????????????????? 1 （一）基本結(jié)論??????????????????????? 1 （二）綜合結(jié)論??????????????????????? 1 第二章 項(xiàng)目分析 —— 戰(zhàn)術(shù)性分析????????????? 1 一、項(xiàng)目基本情況???????????????????????? 1 （一） 地理位置及規(guī)模??????????????????? 1 （二） 土地成本狀況???????????????????? 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀????????????????? 1 二、片區(qū)市政規(guī)劃分析 ????????????????????? 1 （一） 片區(qū)整體規(guī)劃及城市功能定位????????????? 1 （二） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （三） 片區(qū)景觀綠化規(guī)劃影響分析及措施??????????? 1 （四） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施????????????? 1 （五） 片區(qū)基礎(chǔ)教育 /公交 /醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施?????? 1 （六） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃?????????????????? 1 （七） 沙湖周邊其他居住用地規(guī)劃影響???????????? 1 三、項(xiàng)目分析?? ???????????????????????? 1 （一） 目標(biāo)客戶分析???????????????????? 1 （二） 項(xiàng)目 SWOT分析???????????????????? 1 四、項(xiàng)目開發(fā)思路及策略????????????????????? 1 （一） 項(xiàng)目開發(fā)思路確定基本原則?????????????? 1 （二） 項(xiàng)目開發(fā)思路及策略????????????????? 1 第三章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析?????????????????? 1 一、成本分析?????????????????????????? 1 二 、效益分析?????????????????????????? 1 三、風(fēng)險(xiǎn)分析?????????????????????????? 1 （一） 價(jià)格指標(biāo)敏感性分析????????????????? 1 （二） 容積率指標(biāo)分析??????????????????? 1 四、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論???????????????????????? 1 第四章 項(xiàng)目可行性分析綜合結(jié)論及建議?????????? 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 市場分析 —— 戰(zhàn)略性分析 武漢市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 （一）武漢市城市特征 內(nèi)貿(mào)型城市 —— 主導(dǎo)商貿(mào)面向省 內(nèi) 兩江四岸，自然隔離形成功能分區(qū) 漢口 —— 商業(yè)繁華之地 武昌 —— 高校、行政集中區(qū)域 漢陽 —— 工業(yè)與科技區(qū) 九省通渠 —— 華中地區(qū)中心，水陸空交通樞紐，中國的芝加哥 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2001年達(dá)到 685億元，增長 %，商業(yè)發(fā)達(dá) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為： %:%:%，第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和貿(mào)易餐飲業(yè)對(duì) GDP的拉動(dòng)最大；是經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿? □ 每年接待約 2000萬人次的國內(nèi)外游客 （二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定 人均 GDP與發(fā)展階段關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)人均 GDP增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 快速發(fā)展 武漢人均 GDP增長 %，因而可以初步判定武漢房地產(chǎn)發(fā)展目前處于快速發(fā)展階段。 武漢市房地產(chǎn)市場化程度判定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表 指標(biāo)名稱 公式 測算方法 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 城鎮(zhèn)住房私有率 M1=H/P=商品房建筑面積 /住宅建筑總面積 M1`=M1/60% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 50%70%，我國取 60% 住宅消費(fèi)支出比 重 M2=Y/C=家庭月住房消費(fèi)支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 13%20%，我國取 15% 房價(jià)收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場價(jià)格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5 發(fā)達(dá)國家平均為 5，我國取 5 房地產(chǎn)金融化深度 M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機(jī)構(gòu)年貸款總額 M4`=M4/20% 市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 30%，我國取 20% 房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo) M5(投資多樣化指標(biāo) ) M5`=M5線性內(nèi)差法 發(fā)達(dá)國家一般不高于 20%，我國取國有住宅投資達(dá) 30%為完全市場化， 100%市場化為 0 住房價(jià)格市場化指標(biāo) M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積 M6`=M6 整體市場化程度計(jì)算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6 市場化程度與發(fā)展階段關(guān)系對(duì)照表 階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 需求目的 生存需求 生存需求改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展速度 超速 快速 平穩(wěn) 慢速發(fā)展 主導(dǎo)者 政府主導(dǎo) 市場調(diào)節(jié)增強(qiáng) 政府干預(yù)減弱 市場主導(dǎo)，政府 宏觀調(diào)控 市場主導(dǎo) 市場化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95% 武漢房地產(chǎn)市場化程度判定： M=58%，市場化程度符合快速發(fā)展階段市場特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。但武漢由于土地市場因素，導(dǎo)致價(jià)格猛增未能形成，土地市場進(jìn)一步清理與規(guī)范將使住宅價(jià)格與投資邁上新的臺(tái)階； 區(qū)域市場發(fā)展不平衡， 地段時(shí)代 特征依舊明顯； 土地市場對(duì)商品房市場調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫； 政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用