【正文】 第一篇：房地產開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法房地產開發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種及征稅方法房地產開發(fā)工作流程圖招投標管理流程房地產行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產開發(fā)公司從取得土地使用權起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。應納稅額=房地產成交價格或評估價格稅率（2）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=合同金額%注：印花稅的繳納貫穿房地產行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產權轉移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=土地使用面積單位稅額三、預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額7%教育費附加=營業(yè)稅額3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務局規(guī)定房地產企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產所取得收入及其他所得。應納稅額=應納稅所得額25%房地產企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳每季度應預繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）22%備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。四、當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。每年度應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額25%應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。（二）、應納稅額的計算計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額計算增值率 增值率＝增值額247?？鄢椖拷痤~依據(jù)增值率確定適用稅率。依據(jù)適用稅率計算應納稅額。應納稅額＝增值額適用稅率—扣除項目金額速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%第二篇：房地產開發(fā)各階段涉及的合同三通一平是房地產專用語，指的是通水、通電、通路，平整土地。房地產開發(fā)各階段涉及的合同前期考察報告委托協(xié)議包括對市場、工程建設營利性等分析的考察報告土地使用權的取得《國有土地使用權出讓合同》※ 《房屋拆遷補償協(xié)議》※根據(jù)取得方式不同可能會涉及股權轉讓、土地轉讓、聯(lián)合開發(fā)等協(xié)議。房地產工程的設計 《營銷策劃合同》《建設工程勘查合同》※ 《建設工程設計合同》※《建設工程環(huán)境評價委托合同》房地產工程施工階段《建設工程招標合同》及相關文件《建設工程施工合同》※（可能分別包括樁基工程、土建、水電安裝、熱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡、消防等施工合同）及補充協(xié)議（如承諾函）《建設工程監(jiān)理合同》※ 《建設工程裝飾合同》※ 《建設工程采購協(xié)議》 《綠化工程施工合同》 《建設工程保險合同》 《建設工程融資合同》以及在工程施工過程中可能會涉及工程場所臨時建筑的《廣告位使用協(xié)議》、《攤位租賃協(xié)議》等等。房屋交易階段《認購書》※或《房屋預訂合同》 《商品房買賣合同》※ 《銷售代理協(xié)議》※物業(yè)管理《前期物業(yè)管理協(xié)議》※*****************************************房地產開發(fā)各階段及涉及的合同、法律（轉）第一部分：房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究（一）兩種類型：（1）、房地產開發(fā)公司的設立（新設公司）。辦理工商登記（取得資質）、省外房地產企業(yè)在本省從事房地產開發(fā)的，應事先將其資質證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產開發(fā)項目所在地建設部門和工商行政管理部門備案。（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）（二）具體合同：合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議項目建議書（說明以下內容：開發(fā)者、開發(fā)內容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經批準允許建設的，下發(fā)給批準文件。建設項目可行性研究合同、項目可行性研究報告、（簽委托合同、組建工作小組、制定工作計劃）二、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套（一）、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計規(guī)劃設計委托協(xié)議環(huán)境影響評價委托合同建設工程勘察招、投標建設工程勘察合同建設工程設計合同（二）、房地產開發(fā)項目的市政配套 報審市政配套方案上述一、二的申報程序：申報規(guī)劃要點以獲取規(guī)劃要點通知書獲取選址規(guī)劃意見通知書可行性研究報告的編制及申請審批申報建設用地規(guī)劃許可證辦理建設用地批準書申請建設用地規(guī)劃設計條件及建設項目規(guī)劃、設計方案申報初步設計獲取初步設計批復申報建設工程規(guī)劃許可證申請辦理建設工程規(guī)劃許可證領取房地產開發(fā)項目手冊辦理拆遷許可證三、土地使用權的取得（一）、協(xié)議或招投標、拍賣方式取得：國有土地使用權的出讓（1）招投標程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制招標文書，由土地管理部門發(fā)布招標公告；B投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標； C由土地管理部門會同建設部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起七日內向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金（不計利息）；D中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；E中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與建設部門簽訂房地產開發(fā)項目合同。（2）拍賣程序：A由土地管理部門會同建設部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門發(fā)布拍賣公告；B土地管理部門會同建設部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣； C競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；D拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金（不計利息）；E競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；F競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與建設部門簽訂房地產開發(fā)項目合同。（3）協(xié)議出讓（4）掛牌交易方式國有土地使用權的轉讓 國有土地使用權的劃撥集體土地的征用，辦農用地轉建設用地手續(xù) 國有土地使用權出讓合同（宗地出讓或成片出讓？）國有土地使用權競標文件 征地協(xié)議（二）、股權轉讓方式（通過收購房地產公司股權來間接實現(xiàn)房地產轉讓，已經獲得立項批準的房地產開發(fā)項目，在項目公司股東或合作開發(fā)的收益人之間，或向他人轉讓其股權或合作開發(fā)權益的行為。）房地產項目轉讓模式：（1）以項目公司股權并購（兼并或并購）方式轉讓房地產開發(fā)項目（2）以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發(fā)權益（合作各方內部轉讓、合作方外部轉讓）轉讓程序：向董事會提出申請、召集股東會作出決議、股權轉讓完畢修改公司章程并辦理股權過戶手續(xù)、公司變更登記 項目轉讓合作合同 股權轉讓協(xié)議 股東大會決議（三）涉及法律 城市房地產管理法、土地管理法及實施細則、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市規(guī)劃法、關于進一步推進招標拍賣出讓國有土地使用權的通知、關于辦理國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等有關問題的通知、招標投標法四、拆遷安置 房屋拆遷補償協(xié)議法律：城市房屋拆遷管理條例五、工程施工（一）、房地產開發(fā)項目開工前準備工作（領施工許可證）（二）、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標（三）、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理（四）、房地產開發(fā)項目的工程施工施工合同建設工程施工合同建筑裝飾工程施工合同建筑安裝工程施工合同監(jiān)理合同采購合同保險合同（五）、房地產開發(fā)項目的竣工驗收單項工程驗收綜合驗收（六）、法律建筑法、招標投標法、工程建設項目招標代理機構資格認定辦法第二部分：商品房銷售一、房地產開發(fā)項目的經營階段（申領《商品房預售證》）商品房預售合同、預訂合同（或認購書）房地產代理銷售合同商品房買賣合同法律：城市房地產管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產開發(fā)經營管理條例、城市商品房預售管理辦法、廣告法、房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋第三部分：物業(yè)管理一、物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理服務協(xié)議法律：物業(yè)管理條例*********************************************** 房地產開發(fā)過程中所涉及各類合同注意事項仔細研究房地產的開發(fā)過程后，發(fā)現(xiàn)該流程中所經常涉及的合同主要有以下幾類：土地使用權出讓（轉讓）合同；建筑工程承包合同；合作開發(fā)房地產合同；房屋拆遷安置補償合同；房地產項目轉讓合同；建設工程物資采購合同；房地產銷售代理合同；商品房（預）銷售合同。一、所有合同的簽訂都應注意的問題(基本原則)主體是否合法，是否具有相應的主體資格。具體應該包括：對方是否具有相應的資質、是否具有履約能力、信譽狀況等。合同內容不得違反國家的禁止性規(guī)定。這就要求法務人員對國家的相關法律法規(guī)有詳細的了解。合同條款要否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數(shù)量、質量、價款、履約期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。對有可能出現(xiàn)的違約情況要加以考慮，規(guī)定相應的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現(xiàn)的違約要規(guī)定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。應約定爭議管轄權條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。對方的簽約人人是否具備相應的權限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權的經辦人。應該要求簽約人出示相應的證明文件，并仔細核查證明文件。簽章應包括對方單位的公章以及授權代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書。對方為自然人的，簽章應由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應清晰完整。合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應留下具體的時間。盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實：如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產的，應審查擔保財產是否可以抵押，并盡量辦理抵押登記（部分財產必須辦理登記）。1合同附件應與主合同相一致。1合同訂立之后如要變更，應采取書面形式。二、房地產合同應注意的問題對于上面已經敘述過的內容以及房地產合同必備條款，不再進行表述，僅敘述該類合同的個性事項。（一）土地使用權出讓（轉讓）合同（在該類合同中，設我方為受讓方）審查出讓方的資質。如果出讓方為行政機關，應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。如果出讓方為民事主體的，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農轉用、土地征用手續(xù)；2）該土地上的房地產是否被抵押（如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人）；3）與土地使用權和地上物有關的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。