【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅收與籌劃第一 營(yíng)業(yè)稅政策分析一、 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅可以按照差額繳納及低稅率繳納。營(yíng)業(yè)稅幾個(gè)特例：運(yùn)輸企業(yè)從事聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額為其實(shí)際取得的營(yíng)業(yè)額；旅游企業(yè)組織旅游團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)旅游的，以收取的旅游費(fèi)減去替旅游者支付給其他單位的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通、門(mén)票和其他代付費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；保險(xiǎn)業(yè)實(shí)行分保險(xiǎn)的，初保業(yè)務(wù)以全部保費(fèi)收入減去付給分保人的保費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額；單位或個(gè)人進(jìn)行演出，以全部票價(jià)收入或者包場(chǎng)收入減去付給提供演出場(chǎng)所的單位、演出公司或者經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額；旅游業(yè)務(wù)，以全部收費(fèi)減去為旅游者付給其他單位的食、宿和交通費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)后來(lái)在特殊情況下可以按照差額繳納。 國(guó)稅發(fā)［2003］16號(hào)：從2003年1月1日，外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，按售價(jià)扣除買(mǎi)價(jià)后的差額，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果公司轉(zhuǎn)讓土地，可以扣除已繳營(yíng)業(yè)稅的差額繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已完成土地開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按 “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅?？梢?jiàn)， 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目不能扣除的。因此，要充分掌握資金情況，考慮轉(zhuǎn)讓的合適時(shí)間。特別是項(xiàng)目較大，對(duì)于資金因素考慮不周，往往造成半拉子工程，這是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，就無(wú)法扣除土地的成本繳稅，因此，無(wú)論從資金還是稅務(wù)方面考慮，效果不如轉(zhuǎn)讓土地。營(yíng)業(yè)稅稅率稅目 　征收范圍 　稅率　　一、交通運(yùn)輸業(yè) 陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸、裝卸搬運(yùn) 3％。二、建筑業(yè) 建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè) 3％。三、金融保險(xiǎn)業(yè) 　 5％。四、郵電通信業(yè) 　 3％。五、文化體育業(yè) 　 3％。六、娛樂(lè)業(yè) 歌廳、舞廳、卡拉ＯＫ歌舞廳、音樂(lè)茶座、臺(tái)球、高爾夫球、保齡球、游藝 5％20％。七、服務(wù)業(yè) 代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè) 5％。八、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù) 5％。九、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) 銷(xiāo)售建筑物及其他土地附著物 5％ 通過(guò)研究稅率不同，我們可以找到少繳稅金的辦法。建筑業(yè)3％，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5％，因此，可以考慮房地產(chǎn)公司與裝飾公司，簽兩個(gè)合同，一是銷(xiāo)售合同，二是裝修合同。案例分析： 房產(chǎn)公司賣(mài)寫(xiě)字樓總價(jià)款1800萬(wàn)元，成立裝修公司，裝修公司800萬(wàn)元，房產(chǎn)公司1000萬(wàn)元。方案：裝修公司將發(fā)票開(kāi)給工商局800萬(wàn)元房產(chǎn)公司將發(fā)票開(kāi)發(fā)工商局1000萬(wàn)元效果： 房產(chǎn)公司少繳營(yíng)業(yè)稅及附加＝800*（％）＝。工商局少繳契稅，裝修不交契稅?！蛾P(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅［1999］210號(hào)）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營(yíng)業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅后來(lái)改為5年免征；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅暫免征契稅。二、預(yù)收賬款 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。本期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款＋本期收入+其他業(yè)務(wù)收入）5%注意兩點(diǎn)：一是不允許用其他往來(lái)科目代替預(yù)收賬款，預(yù)售必須通過(guò)預(yù)售賬款核算，具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件時(shí)才能轉(zhuǎn)出；對(duì)于已竣工驗(yàn)收的，可以直接計(jì)入當(dāng)期收入。二是預(yù)收賬款應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅核算問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照下述情況進(jìn)行賬務(wù)處理：計(jì)提，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交－營(yíng)業(yè)稅　　　　 －城建稅 其他應(yīng)交款－教育費(fèi)附加不符合配比原則?；蛏侠U時(shí) 借：應(yīng)交稅金－營(yíng)業(yè)稅 貸：銀行存款造成應(yīng)交稅金未轉(zhuǎn)收入時(shí)借方大量余額！影響了報(bào)表分析的準(zhǔn)確性。因此，可以考慮以下方案： 增設(shè)待攤稅金－待攤營(yíng)業(yè)稅及附加（遞延稅款）取得預(yù)收賬款時(shí)：借：待攤稅金――待攤營(yíng)業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 －應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時(shí)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金－待攤營(yíng)業(yè)稅及附加　　應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 －應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加同樣，適應(yīng)所得稅預(yù)繳的處理。三、價(jià)外費(fèi)用 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司收取的價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，如開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取延期付款利息、集中供熱、管道煤氣、有線電視、電話等費(fèi)用（不包括住房維修基金），應(yīng)當(dāng)并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅發(fā)［1998］217號(hào)文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門(mén)收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。因此我們應(yīng)考慮由物業(yè)公司代為辦理。有人認(rèn)為有線電視、煤氣代墊，不屬于代收，是錯(cuò)誤的，無(wú)法向稅務(wù)部門(mén)解釋，有興趣的可以看看魯?shù)囟惏l(fā)[2005]23號(hào)文的內(nèi)容，它是根據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例制定的。濟(jì)南*公司2006年初交房，我提出通過(guò)物業(yè)辦個(gè)手續(xù)，沒(méi)有采納；后來(lái)，更換了財(cái)務(wù)經(jīng)理，提出代墊時(shí)掛物業(yè)公司應(yīng)收款，交房收回沖減，仍然沒(méi)有手續(xù)。到2008年7月，交房4600多套，省地稅局稽查進(jìn)駐，因每戶收取有線電視、煤制氣、保險(xiǎn)等合計(jì)2488元，要求補(bǔ)交5%的營(yíng)業(yè)稅50余萬(wàn)元。這家公司收取的逾期交款違約金開(kāi)始計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，后來(lái)集團(tuán)來(lái)人，要求與營(yíng)業(yè)外支出對(duì)沖，余額記營(yíng)業(yè)外支出，不用繳稅，在本年稽查被查出，不僅要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅，還有罰款。四、代建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題案例：某房地產(chǎn)公司把開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓出售給買(mǎi)房單位后，與對(duì)方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開(kāi)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的金額繳納的營(yíng)業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費(fèi)來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。例如，１９９８～１９９９年兩年建筑房屋總價(jià)為１５００多萬(wàn)元，若按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)５％稅率繳納營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該是７５萬(wàn)元左右：“代建手續(xù)費(fèi)”是１８０萬(wàn)元，就這部分只需申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅９萬(wàn)元，通過(guò)這種籌劃方式，節(jié)省了６６萬(wàn)元左右的稅款。 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代建房的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局早在１９９４年就專門(mén)發(fā)文明確，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里所說(shuō)的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 該公司自稱有完善的代建合同，證明確實(shí)是代建房業(yè)務(wù)，只能按手續(xù)費(fèi)納稅，而不應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。雖然墊付了資金，但并非原票轉(zhuǎn)交，而是按照雙方確定的價(jià)格另開(kāi)具發(fā)票給建設(shè)單位。這家房地產(chǎn)公司的做法，違背了稅法，不僅要補(bǔ)繳稅款，而且還要繳罰款。 該公司對(duì)代建房業(yè)務(wù)究竟能否實(shí)施稅收籌劃？答案是肯定的。在上述稅收政策中，已經(jīng)給該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。如果開(kāi)發(fā)公司在代建房過(guò)程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設(shè)單位先預(yù)付款項(xiàng)，待工程竣工后統(tǒng)一結(jié)算。這樣，開(kāi)發(fā)公司就符合“代建房屋”的條件，只需按實(shí)際收取的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅即可。當(dāng)然，作為開(kāi)發(fā)公司，還應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況拿出幾套計(jì)算方案來(lái)認(rèn)真斟酌，才能達(dá)到預(yù)期的效果。案例：目前，濟(jì)南幾個(gè)聯(lián)建單位，其中一個(gè)是建筑公司，其他為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因樓座與車(chē)庫(kù)連體，車(chē)庫(kù)屬于濟(jì)南*公司，樓座屬于自己，因此與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂的代建車(chē)庫(kù)協(xié)議，％，由代建方墊資，抵繳樓花款，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的，無(wú)法逃脫按照整個(gè)代建工程造價(jià)計(jì)稅，稅金遠(yuǎn)大于代建費(fèi)；我初步統(tǒng)計(jì)了一下，工程造價(jià)大約合計(jì)7200萬(wàn)元，按照其他服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅繳納大約360萬(wàn)元。 避稅要點(diǎn)如下：委托方擁有土地使用權(quán)；委托方取得了有關(guān)部門(mén)（計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門(mén)）的批復(fù)；受托方（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司）不能墊付資金；施工單位將發(fā)票開(kāi)給（臺(tái)頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)或代建費(fèi)。 注意：“管理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按“服務(wù)業(yè)－代理業(yè)”稅目繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。五、投資業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題“投資合同”： 國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)文件規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，但是，將來(lái)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，需要按照投資時(shí)不動(dòng)產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估作價(jià)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。甲公司分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本甲 資本公積資本溢價(jià)財(cái)稅［2002］191號(hào)文件規(guī)定，從2003年1月1日開(kāi)始，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資，投資時(shí)不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅。原國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。國(guó)稅函［2002］165號(hào)文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍中的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”，不征營(yíng)業(yè)稅。案例分析：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為**公司在一座海邊城市開(kāi)發(fā)一幢大酒樓，預(yù)計(jì)投資20億，售價(jià)29億。方案：第一步：先成立子公司“某某大酒店”房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資投資成本3億元貸：銀行存款 3億元大酒店：借：銀行存款3億元貸：實(shí)收資本 3億元第二步：大酒店賬務(wù)處理收到公司撥付的建設(shè)資金并支付工程款：借：銀行存款 17億元貸：其他應(yīng)付款17億元借：在建工程　20億元貸：銀行存款　20億元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司：借：其他應(yīng)收款　17億元貸：銀行存款 17億元第三步：對(duì)外銷(xiāo)售房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給**公司。轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元：借：銀行存款12億元貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資3億元　　投資收益9億元大酒店股權(quán)變更，變更公司章程，可以不交營(yíng)業(yè)稅，大家可以計(jì)算結(jié)果。房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán)：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)收款17億元。通過(guò)這種模式避稅在05年某期財(cái)稅答疑有過(guò)類(lèi)似方案。07年有份刊物也有介紹。主要是把握國(guó)稅函［2002］165號(hào)文件的精神并運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)。六、視同銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對(duì)外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷(xiāo)售。組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(15%)成本利潤(rùn)率房地產(chǎn)行業(yè)最低15%，在省城最低20%。青島一企業(yè)為了加快與濟(jì)南*公司合作項(xiàng)目的清算，將剩余的5套復(fù)式住宅自購(gòu)，曾經(jīng)與我討論，最終同意按照這種方式計(jì)算出價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。如果在5年內(nèi)出售，只需繳納差價(jià)部分的營(yíng)業(yè)稅（實(shí)際操作是到稅務(wù)部門(mén)退回已繳的營(yíng)業(yè)稅）。抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購(gòu)，只要取得合法的憑據(jù)，銷(xiāo)售或者視同銷(xiāo)售時(shí)，均可以扣除買(mǎi)價(jià)。七、自建自用業(yè)務(wù)自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，也不繳銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。如果今后將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，除了按規(guī)定繳納不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅“兩道稅”。其中：應(yīng)納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(13%)施工成本包括材料、工資、費(fèi)用，但是不包括土地使用權(quán)價(jià)款。委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營(yíng)業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。 國(guó)稅發(fā)［2003］89號(hào)文件規(guī)定：房屋開(kāi)發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是，如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。從交付使用的次月開(kāi)始，計(jì)征房產(chǎn)稅。八、售后回租、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函［1999］144號(hào)）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。這里應(yīng)予以指出的是在計(jì)征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅時(shí)不得扣除支付給購(gòu)房者的租金。二是投資者應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅及印花稅。濟(jì)南*公司回購(gòu)合作單位的房屋，因?qū)ν馐菨?jì)南*公司，再售后僅就差價(jià)部分的稅金有濟(jì)南*公司承擔(dān)，無(wú)需重復(fù)繳稅。九、包銷(xiāo)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 《關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[1996]684號(hào)）廣東省地方稅務(wù)局： 接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包銷(xiāo)房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（穗地稅發(fā)〔1996〕 259號(hào)），反映房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，包銷(xiāo)商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。今年（08年）省地稅局檢查濟(jì)南*公司時(shí)專門(mén)看了銷(xiāo)售代理合同，9月末，國(guó)稅局查了一家合作單位的合同，并要了傭金支付的明細(xì)，說(shuō)明稅務(wù)部門(mén)比較重視包銷(xiāo)問(wèn)題，把它當(dāng)做查補(bǔ)說(shuō)的主要項(xiàng)目。十、合作建房的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（國(guó)稅函［1995］156號(hào)）解釋合