【正文】 第一篇：經(jīng)典解讀：房屋征收與補(bǔ)償對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的理解近年來(lái)，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會(huì)矛盾，已成為影響我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題之一。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院公布施行了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱征收補(bǔ)償條例），以前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（下稱拆遷條例）同時(shí)廢止?！墩魇昭a(bǔ)償條例》努力把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)，通過(guò)保護(hù)被征收群眾的利益、完善征收程序、加大公眾參與、明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施、禁止建設(shè)單位參與搬遷、取消行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，充分顯示了維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益的鮮明特色，彰顯了以人為本的立法精神，有利于推動(dòng)和諧社會(huì)的建設(shè)。一、政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體過(guò)去，多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤(rùn)，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)以上地方人民政府為征收與補(bǔ)償主體。政府可以確定房屋征收部門負(fù)責(zé)組織進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償工作，并規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷?！恫疬w條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議一旦達(dá)不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《征收補(bǔ)償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府?duì)此負(fù)責(zé)。被征收人對(duì)政府的征收決定不服的，既可以進(jìn)行行政復(fù)議，也可以進(jìn)行行政訴訟。因此，加大了政府的責(zé)任，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，責(zé)任主體就非常明確，政府會(huì)謹(jǐn)慎地對(duì)待房屋征收與補(bǔ)償工作。這樣，從制度上保證了征收、補(bǔ)償工作的規(guī)范化。二、明確界定了公共利益的范圍《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，必須以為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要為前提。并以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，明確了因公共利益征收的范圍。征收城市房屋必須基于公共利益的需要，就我國(guó)的具體國(guó)情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國(guó)憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。三、征收過(guò)程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。《征收補(bǔ)償條例》提高了對(duì)征收補(bǔ)償方案的公眾參與程度，征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案，“修改方案”被列入條例，是對(duì)被征收人權(quán)益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布。被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)?！墩魇昭a(bǔ)償條例》比較強(qiáng)調(diào)民眾的參與，這個(gè)征收和補(bǔ)償涉及到幾個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)就是作出征收決定，要不要征收。如果做了這個(gè)征收決定以后，就是怎么補(bǔ)償，什么標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)補(bǔ)償里面老百姓能不能參與。那么這好幾個(gè)環(huán)節(jié)里面，實(shí)際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關(guān)系人的參與。《征收補(bǔ)償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋征收中給予多少補(bǔ)償，是人們最為關(guān)注的問(wèn)題，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上。《征收補(bǔ)償條例》 規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。需要特別注意的是，《征收補(bǔ)償條例》明確了補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)間是房屋征收決定公告之日，標(biāo)準(zhǔn)是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這也是老百姓最關(guān)心的一點(diǎn)。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。五、被征收人協(xié)商選評(píng)估機(jī)構(gòu)；過(guò)去，大多數(shù)情況下對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估都是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，所以許多被征收人都對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人沒(méi)有選擇權(quán)。《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評(píng)估的公平和公正。這樣打破了以往一家的評(píng)估局面，并從根本上轉(zhuǎn)變錯(cuò)估、漏估、少估等明知有誤又無(wú)法改變的不公現(xiàn)象，使評(píng)估更貼近實(shí)際、更公平、更具科學(xué)性。六、征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷《拆遷條例》沒(méi)有明確規(guī)定“先補(bǔ)償，后搬遷”的原則，《征收補(bǔ)償條例》則明確了“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。并進(jìn)一步明確“作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?。對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，《征收補(bǔ)償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個(gè)要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿?。由政府發(fā)放補(bǔ)償款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行。七、廢除行政強(qiáng)制拆遷《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。改變了《拆遷條例》中政府直接進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的作法，規(guī)定由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補(bǔ)償、陽(yáng)光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準(zhǔn)公義維護(hù)和私權(quán)捍衛(wèi)契合點(diǎn)的努力，建立了司法對(duì)行政一定程度上的審查和制約權(quán)力的原則?！墩魇昭a(bǔ)償條例》明確法院為實(shí)施強(qiáng)制搬遷的唯一主體，這是一大進(jìn)步，因?yàn)檎热皇钦魇罩黧w，就不能實(shí)施強(qiáng)拆行為，否則缺少權(quán)力制衡。引入司法機(jī)構(gòu)裁定強(qiáng)制拆遷，更好地體現(xiàn)了對(duì)民眾權(quán)利的保護(hù)和對(duì)法律的尊重，有利于強(qiáng)制搬遷依法、規(guī)范進(jìn)行，由司法機(jī)關(guān)從公正、中立的立場(chǎng)，審查其正當(dāng)性、合法性，并決定是否強(qiáng)制執(zhí)行，顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾，增加征收補(bǔ)償過(guò)程中的和諧因素。需要明確的是，《征收補(bǔ)償條例》取消了行政強(qiáng)拆，只意味著政府無(wú)權(quán)自行組織有關(guān)部門進(jìn)行行政強(qiáng)拆，但政府依然有作出征收決定及協(xié)商不成后作出強(qiáng)制性補(bǔ)償決定的權(quán)力，老百姓不能將此混為一談。另外，新條例實(shí)施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。八、暴力迫使搬遷可追究刑事責(zé)任《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān),容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予處分。構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)頒布實(shí)施，從“拆遷”改為“征收”，透過(guò)這些詞語(yǔ)的變化，可以看到條例更加突出房屋征收和補(bǔ)償?shù)囊?guī)范、公平、合理。強(qiáng)調(diào)陽(yáng)光征收、公平補(bǔ)償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。它的實(shí)施是公共利益和個(gè)人利益得到協(xié)調(diào)和平衡，折射出從強(qiáng)化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進(jìn)步。新《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》十大解讀亮點(diǎn)一公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對(duì)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋實(shí)行征收以及對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人給予補(bǔ)償?shù)?，適用本條例。明確這點(diǎn)，不僅意味著長(zhǎng)期以來(lái)在拆遷活動(dòng)中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺(tái)。我國(guó)2004年憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進(jìn)行征收或者征用。但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點(diǎn)。專家學(xué)者認(rèn)為不能過(guò)大，實(shí)務(wù)部門認(rèn)為不能過(guò)窄。有學(xué)者指明，“公共利益”的界定，直接關(guān)系到對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度以及地方政府的強(qiáng)拆空間。征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國(guó)防設(shè)施建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。亮點(diǎn)二 政府是公共利益征收惟一補(bǔ)償主體征求意見稿規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這就是說(shuō)，實(shí)施公益性征收、補(bǔ)償?shù)闹黧w只有一個(gè)，那就是政府。明確政府是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，是對(duì)現(xiàn)行操作的徹底顛覆。過(guò)去，制度設(shè)計(jì)的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請(qǐng)拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實(shí)施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤(rùn)，往往盡可能壓縮拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并且把拆遷負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級(jí)。三 政府征收房屋必須要兩次公告征求意見稿第10條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時(shí)間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60日。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時(shí)公告。征求意見稿第14條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。征求意見稿在征收程序中，突出強(qiáng)調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。亮點(diǎn)四 發(fā)生“公共利益”爭(zhēng)執(zhí)交司法判決征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關(guān)的利害關(guān)系人對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。這是一個(gè)新規(guī)定。突破只能對(duì)補(bǔ)償、安置可以提起復(fù)議或訴訟的局限。征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭(zhēng)議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個(gè)問(wèn)題上，過(guò)去政府既是運(yùn)動(dòng)員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個(gè)平等的說(shuō)理平臺(tái)。對(duì)征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋教授認(rèn)為：“這一點(diǎn)非常重要，因?yàn)椤怖妗_實(shí)存在模糊地帶。從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，法院在同一件事情上也會(huì)有截然相反的判決。但非常重要的一點(diǎn)是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方?！彼硎?，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機(jī)會(huì)，也是政府重新審視自己決定是否周全的機(jī)會(huì)。亮點(diǎn)五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時(shí)公布。征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補(bǔ)償方案在報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)前，還應(yīng)當(dāng)征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補(bǔ)償協(xié)議，在簽約期限內(nèi)簽約率達(dá)到三分之二以上的，方可生效。打著危房房改造的旗號(hào)，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強(qiáng)拆之實(shí)，踐踏被征收人的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。征求意見稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。亮點(diǎn)六 征收補(bǔ)償額按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補(bǔ)償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。因補(bǔ)償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點(diǎn)：一是明確評(píng)估價(jià)“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格”；二是強(qiáng)調(diào)評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立性?，F(xiàn)在，許多被征收人都認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)不中立，因?yàn)槎际钦畣畏街付ǖ?。征求意見稿改進(jìn)為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說(shuō)了算。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)或估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的，還將面臨被警告、吊銷資質(zhì)、被追究刑事責(zé)任等制裁。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。亮點(diǎn)七 尊重被征收人補(bǔ)償方式多樣選擇征求意見稿規(guī)定，補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式。因危舊房改造的需要征收房屋并進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式。提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對(duì)被征收人的尊重。亮點(diǎn)八 野蠻暴力強(qiáng)制搬遷者可追刑責(zé)征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實(shí)施搬遷。任何單位和個(gè)人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實(shí)施搬遷。2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場(chǎng)。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。根據(jù)征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實(shí)施征收補(bǔ)償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的