【正文】 1 龍辰中央花園項目產(chǎn)品建議 一、 總體規(guī)劃設計建議 規(guī)劃設計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設計的進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎。 本項目的市場定位 本項目定位為：“ 伊川首席尊貴社區(qū) ”； 項目規(guī)模較大， 因此 整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。 本項目 規(guī)劃設計理念 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關鍵。敝司 對本項目 提出幾點規(guī)劃理念。 A、強調“均好性”理念 在規(guī)劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得 等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前 ，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個 “亮點”，實施均享理念。 a、強調景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。 b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。 c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。 2 d、強調日照、朝向均好。 本項目既要照顧 伊川 地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設 計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內園林建設，實現(xiàn)全景觀設計。 B、“價值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區(qū)域； b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復調整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。 對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設置項目 的高端產(chǎn)品。 建筑群體組合布置建議 由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結構，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。 A、社區(qū)組團組合設計 3 敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區(qū) 格局。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。 將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景。 B、組團組織布局方式 本項目組團建筑群體的組合布置建議 采取半圍合方式。圍合方式 即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內部環(huán)境的魅力。在進行組團規(guī)劃設計時，將組團成內向性綠化庭院，使外向 性的道路完全分開。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是 將小高 層 全部布置在項目的北面。 C、組團特色 設計住宅在進行組團設計時，應結合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團可以適當加以變化，并采用不同的園林主題風格，尤其 在組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。 D、開發(fā)順序 4 建議分期進行開發(fā)，分成二期開發(fā)， 一期開發(fā)電梯多層和景觀多層，二期開發(fā)電梯多層和小高層及商業(yè)部分。這樣開發(fā)的目的是即可以保證開發(fā)商的資金運轉，又能保證商業(yè)和小高層有足夠的時間進行客戶的積累工作。保證了項目的安全性和回報率。 規(guī)劃平面布局建議 a、不同樓體戶型建筑面積比例 本項目所在區(qū)域內的調研樣本中，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為 多層 產(chǎn)品，而 小高層 產(chǎn)品相對較少。故建議在平衡園林規(guī) 劃及建筑單體的形式種種因素下， 多層 與 小高層 的建筑面積比例為： 多層 ： 小高層 ＝ 7： b、樓體類型及位置擺放詳細建議 由 本項目所 在區(qū)域決定 ，其 多層 的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用 電梯多層 形式 和景觀多層相結合 ， 拉平均價， 盡量做到戶戶 有 景。因 小高層 的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。 C、道路系統(tǒng)及交通組織 本項目定位的目標客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便 。 d、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。車行 5 道設在組群的周圍，步行道則貫穿于組群內部，通過區(qū)內將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。 e、道路分級布置 按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應。 f、靜態(tài)交通布置 包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 h、道路設置要點 ● 社區(qū)內的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時， 可以降低車速，減少區(qū)內道路的危險性。 ● 車行道作為主要干道應設立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。 ● 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設座椅、花架等休閑設施，增加各種生活趣味。 二、 戶型設計建議 人們對現(xiàn)代生活品質的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結構面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán) 。 市場調查 市場調研 結果表明 ， 伊川 住宅市場樣案所提供的主力戶型為 三 居。從市場調研可以