【正文】 1 龍辰中央花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議 一、 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目定位為：“ 伊川首席尊貴社區(qū) ”； 項(xiàng)目規(guī)模較大， 因此 整個(gè)社區(qū)主題與整體性是一個(gè)要考慮的重要因素。 本項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來(lái)越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司 對(duì)本項(xiàng)目 提出幾點(diǎn)規(guī)劃理念。 A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得 等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前 ，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè) “亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。 a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺(jué)效果。 b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。 c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。 2 d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。 本項(xiàng)目既要照顧 伊川 地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè) 計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。 B、“價(jià)值定位”理念 a、在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹(shù)林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。 對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目 的高端產(chǎn)品。 建筑群體組合布置建議 由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來(lái)的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會(huì)是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。每個(gè)人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長(zhǎng)期的壓制使人們對(duì)環(huán)境監(jiān)控的安全感，對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。 A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì) 3 敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū) 格局。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計(jì)有中心花園，形成公共交往空間。 將宅旁活動(dòng)場(chǎng)地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動(dòng)地豐富場(chǎng)景。 B、組團(tuán)組織布局方式 本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議 采取半圍合方式。圍合方式 即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向 性的道路完全分開(kāi)。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無(wú)形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開(kāi)口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。半圍合中之“半”指的是 將小高 層 全部布置在項(xiàng)目的北面。 C、組團(tuán)特色 設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及周圍環(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格，尤其 在組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性。 D、開(kāi)發(fā)順序 4 建議分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，分成二期開(kāi)發(fā)， 一期開(kāi)發(fā)電梯多層和景觀多層，二期開(kāi)發(fā)電梯多層和小高層及商業(yè)部分。這樣開(kāi)發(fā)的目的是即可以保證開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，又能保證商業(yè)和小高層有足夠的時(shí)間進(jìn)行客戶的積累工作。保證了項(xiàng)目的安全性和回報(bào)率。 規(guī)劃平面布局建議 a、不同樓體戶型建筑面積比例 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，說(shuō)明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為 多層 產(chǎn)品，而 小高層 產(chǎn)品相對(duì)較少。故建議在平衡園林規(guī) 劃及建筑單體的形式種種因素下， 多層 與 小高層 的建筑面積比例為： 多層 ： 小高層 ＝ 7： b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議 由 本項(xiàng)目所 在區(qū)域決定 ，其 多層 的戶型布局相對(duì)比較陳舊。建議本項(xiàng)目選用 電梯多層 形式 和景觀多層相結(jié)合 ， 拉平均價(jià)， 盡量做到戶戶 有 景。因 小高層 的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開(kāi)場(chǎng)式的大型中心花園，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。 C、道路系統(tǒng)及交通組織 本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在未來(lái)有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來(lái)體貼與方便 。 d、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開(kāi)，通過(guò)人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。車行 5 道設(shè)在組群的周圍，步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過(guò)區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來(lái)。 e、道路分級(jí)布置 按居住區(qū)的四級(jí)道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級(jí)銜接，與居住人口和車流相對(duì)應(yīng)。 f、靜態(tài)交通布置 包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場(chǎng)、回車場(chǎng)、交通島 h、道路設(shè)置要點(diǎn) ● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)， 可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。 ● 車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。 ● 人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。 二、 戶型設(shè)計(jì)建議 人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán) 。 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)研 結(jié)果表明 ， 伊川 住宅市場(chǎng)樣案所提供的主力戶型為 三 居。從市場(chǎng)調(diào)研可以