【正文】 第一篇：青海住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法青海省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（公開征求意見稿）第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)我省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范相關(guān)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，體現(xiàn)“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《青海省定價目錄》等法律法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定及監(jiān)督管理。第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或按照當(dāng)?shù)卣畠r格、住房行政主管部門確定的與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對特定住宅小區(qū)內(nèi)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用的行為。第四條 住宅物業(yè)服務(wù)原則上實(shí)行星級物業(yè)服務(wù)（共5個等級）。住宅物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級相對應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為一級和二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實(shí)施所有5個級別星級服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為暫定和三級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可實(shí)施一星級、二星級、三星級服務(wù)。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級管理。省級價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。市(州)、縣價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理工作。市(州)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)督管理；第二章 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定 第六條 保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價管理。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級相對應(yīng)，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本、社會承受能力等因素合理制定相應(yīng)服務(wù)等級的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，向社會公布，并報(bào)上級價格主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。通過自行管理形式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的，可結(jié)合實(shí)際情況，對管理服務(wù)方式和管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)予以約定。第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價以外的其它住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不成的，可委托第三方評估機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)成本等進(jìn)行評定。第八條 業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)星級，以物業(yè)服務(wù)合同的形式約定物業(yè)服務(wù) 的服務(wù)星級、收費(fèi)方式、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。第九條 住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與《青海省住宅物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭。第十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照房屋建筑面積計(jì)收。已辦理房屋所有權(quán)證書的，以房屋所有權(quán)證書記載的建筑面積為準(zhǔn)；未辦理房屋所有權(quán)證書的，以購房合同標(biāo)明的房屋建筑面積為準(zhǔn)。第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容第十一條 住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤等構(gòu)成，一般包括以下部分：（一）人員費(fèi)用。包括管理和服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。（二）共有部位和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（含電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備）的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢測費(fèi)用，公共區(qū)域（含樓道）用水用電等。不包括保修期內(nèi)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任支出的維修費(fèi)。應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。包括保持環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。不包括應(yīng)由房屋建設(shè)單位支付的監(jiān)控設(shè)備和器材裝備費(fèi)用。（六）辦公費(fèi)用。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分?jǐn)傎M(fèi)用。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買的普通住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費(fèi)用為準(zhǔn)。（九）其它費(fèi)用。業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。（十）法定稅費(fèi)。（十一）合理利潤。第十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用以及已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新等費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外，不得向業(yè)主另行收取電梯運(yùn)行費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、公共區(qū)域用水用電公攤、垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用（相關(guān)費(fèi)用未計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的除外）。第十四條 公共區(qū)域內(nèi)因跑冒滴漏造成的水電差損由業(yè)主分?jǐn)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可據(jù)實(shí)收取，但須向業(yè)主及時公布差損及分擔(dān)情況。第十五條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位交納。空置房產(chǎn)，房屋裝飾裝修后連續(xù)6個月（含6個月）以上水、電等計(jì)量度數(shù)未發(fā)生變化的，當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%征收，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出減免物業(yè)費(fèi)的書面申請，約定有關(guān)事項(xiàng)。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對個體業(yè)主提供的非強(qiáng)制性、個性化服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主確定服務(wù)價格。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有償經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會、有利害關(guān)系的業(yè)主同意。經(jīng)營所得收益作為業(yè)主的共有資產(chǎn)，經(jīng)營所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第四章 停車服務(wù)及收費(fèi)第十九條 住宅小區(qū)停車物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)階段及停車場地類型分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第二十條 成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)停車物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由市(州)或縣人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，制定停車物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價及浮動幅度，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后向社會公布。第二十一條 已出售、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（或使用權(quán)）的專屬停車位、車庫，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納停車物業(yè)服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專有部分占總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主協(xié)商確定，也可在物業(yè)服務(wù)合同中一并約定。專屬停車位、車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括：車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)，保潔、照明、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費(fèi)用。規(guī)劃用于停放車輛的未出售車庫、車位的停車服務(wù)或承租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未成立業(yè)主委員會的，實(shí)行政府指導(dǎo)價；成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中一并約定，也可單獨(dú)約定。第二十二條 利用業(yè)主共有的道路、場地用于停車服務(wù)，業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，未成立業(yè)主委員會的，停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價；成立業(yè)主委員會的，停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。第二十三條 業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。第二十四條 利用業(yè)主共有的道路、場地收取的停車服務(wù)費(fèi)作為全體業(yè)主共有資產(chǎn)，收益分配和用途由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次停車物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。第五章 監(jiān)督管理第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，不得向業(yè)主強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，不得收取任何未予標(biāo)明的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，自行出臺物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納，并應(yīng)向有管轄權(quán)的價格、住建部門進(jìn)行舉報(bào)。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示該小區(qū)物業(yè)星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及價格投訴舉報(bào)電話等事項(xiàng)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向小區(qū)業(yè)主收取費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)憑據(jù)；費(fèi)用征收、使用情況應(yīng)當(dāng)按照合同約定定期公示，合同未明確的，應(yīng)當(dāng)于每年2月前公布上一年度的收支情況。第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)及其它費(fèi)用；同時具有向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司就物業(yè)服務(wù)工作提出建議、實(shí)行監(jiān)督檢舉的權(quán)利。第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項(xiàng)、定期簽訂物業(yè)服務(wù)合同；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布財(cái)務(wù)收支情況。第三十條 業(yè)主委員會可對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行查驗(yàn)，對不符合星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求的，可以提出整改意見。整改后仍達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會雙方共同認(rèn)可，當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按一定比例予以扣除；無法達(dá)成一致意見的，可向本地區(qū)房地產(chǎn)、價格主管部門檢舉，或者委托第三方評估機(jī)構(gòu)、省物業(yè)管理專家委員會評定服務(wù)質(zhì)量及相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。第三十一條 縣級以上價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門按照工作職責(zé)，分別對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為、不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為實(shí)施處罰。第三十二條 縣級以上價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由本級人民政府或上級價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。第六章 附 則第三十三條 公共商業(yè)區(qū)、寫字樓、辦公樓、賓館飯店、工業(yè)廠房等物業(yè)服務(wù)可參照普通商品住宅物業(yè)實(shí)行星級物業(yè)服務(wù)制度，收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。第三十四條 普通住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅用房及住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。第三十五條 本辦