【正文】 第一篇：前期物業(yè)管理問答前期物業(yè)管理問答本文提要：前期物業(yè)管理期間,業(yè)主委員會(huì)尚未成立,選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作,前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。問:什么是前期物業(yè)管理答:一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu),但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務(wù),那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng),其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示。短期的物業(yè)管理,由于開始時(shí)得做大量準(zhǔn)備,要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系,還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等,它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí),簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)成立以后,任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。問:前期物管需要嗎答: 為使發(fā)展商便于日后管理,樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng),物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段介入為最佳時(shí)期,因?yàn)檫@是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下,更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見,為發(fā)展商省去一些不必要的支出,又為今后業(yè)主的生活帶來方便。列舉了一個(gè)有關(guān)垃圾的問題,一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾,每層樓已經(jīng)為業(yè)主設(shè)了垃圾桶,但物管收垃圾的路線應(yīng)避免遇到業(yè)主,于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個(gè)后門。此外,還有通過前期物管的參與,來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng),一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗(yàn)從施工、設(shè)備、材料等方面提出可行性意見,以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上,使后期物管公司介入樓盤時(shí)具備良好的先天條件,也為業(yè)主有效地控制了維修費(fèi)用。問:什么是物業(yè)管理法律責(zé)任?答:物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人,在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動(dòng)中,必須遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約,如果因?yàn)楣室饣蜻^失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范,就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受損害,具備了法律規(guī)定的危害后果,也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件,由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。問:物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系? 從二者隸屬關(guān)系來看,一般有兩種情況:一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進(jìn)行物業(yè)管理,所設(shè)的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機(jī)構(gòu)或子公司,二者之間是從屬關(guān)系,目前國(guó)內(nèi)這種關(guān)系占有很大比例。另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負(fù)責(zé)第一次選聘物業(yè)管理公司,這時(shí)二者之間是一種短期的合同關(guān)系,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后,與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動(dòng)范圍來看,二者既密切關(guān)聯(lián)又有相對(duì)獨(dú)立性:一方面,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣,將直接影響到日后物業(yè)管理的開展,因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關(guān)系,盡可能作到物業(yè)管理能早期介入,以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。另一方面,雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動(dòng)范圍卻各有側(cè)重點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設(shè)、流通和消費(fèi)的前期活動(dòng),而物業(yè)管理企業(yè)則是對(duì)已建成并投入使用的各類物業(yè)實(shí)施全方位的綜合管理與服務(wù),其主要活動(dòng)領(lǐng)域在物業(yè)的消費(fèi)階段。因此,不管二者是從屬關(guān)系還是一種短期的合同關(guān)系,在管理活動(dòng)中必須明確二者的責(zé)任。如,因設(shè)計(jì)、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應(yīng)明確由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)修繕責(zé)任(當(dāng)然可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施修繕工作,但開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用和報(bào)酬)。若屬使用不當(dāng)、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任問:住戶裝修時(shí),是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金? 答:住戶對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象,為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu),保證房屋的安全使用,住戶在裝修時(shí),必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng),經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工,而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金,應(yīng)按照購(gòu)房人在買房時(shí)與開發(fā)商雙方約定為準(zhǔn),即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。問:機(jī)動(dòng)車停車費(fèi)用到底是什么費(fèi)用?答:規(guī)定的是“機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)”,而不是“占地費(fèi)”。在小區(qū)里能收取此項(xiàng)費(fèi)用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司,其他單位和個(gè)人不得收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司收取存車費(fèi)后,雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書,物業(yè)公司履行看管責(zé)任,發(fā)生丟失時(shí),按照雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。問:物管公司應(yīng)提供哪些服務(wù)? 常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù),包括:。、設(shè)備和管理。物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成 答:、設(shè)施的自有部位、自用設(shè)備的維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用。、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)和管理費(fèi)用。、維護(hù)維修費(fèi)用。、使用人在使用物業(yè)過程中,為維護(hù)公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美,而要求物業(yè)經(jīng)營(yíng)人所進(jìn)行的管理和服務(wù)費(fèi)用。、使用人要求物業(yè)經(jīng)營(yíng)人提供的特殊和專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目而付出的費(fèi)用。物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)包括: ,對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕,承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)?