【正文】 第一篇：前期物業(yè)管理問答前期物業(yè)管理問答本文提要：前期物業(yè)管理期間,業(yè)主委員會尚未成立,選聘物業(yè)公司的職權機構不能沒有物業(yè)管理和服務,那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作,前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。問:什么是前期物業(yè)管理答:一般意義上的物業(yè)管理,是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始,而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間,由于業(yè)主委員會尚未成立,沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構,但已有部分業(yè)主入住,不能沒有物業(yè)管理和服務,那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位,或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長,其經(jīng)濟效益才越能顯示。短期的物業(yè)管理,由于開始時得做大量準備,要理順和協(xié)調各種關系,還要在某些方面先投入點資金等,它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時,簽約一般都簽幾年,否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而,開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約,卻無法制約業(yè)主,業(yè)主委員會成立以后,任何時候都有權解聘物業(yè)公司。問:前期物管需要嗎答: 為使發(fā)展商便于日后管理,樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng),物業(yè)管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期,因為這是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下,更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見,為發(fā)展商省去一些不必要的支出,又為今后業(yè)主的生活帶來方便。列舉了一個有關垃圾的問題,一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾,每層樓已經(jīng)為業(yè)主設了垃圾桶,但物管收垃圾的路線應避免遇到業(yè)主,于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個后門。此外,還有通過前期物管的參與,來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng),一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見,以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上,使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件,也為業(yè)主有效地控制了維修費用。問:什么是物業(yè)管理法律責任?答:物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人,在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中,必須遵守國家關于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約,如果因為故意或過失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范,就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受損害,具備了法律規(guī)定的危害后果,也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件,由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。問:物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系? 從二者隸屬關系來看,一般有兩種情況:一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進行物業(yè)管理,所設的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機構或子公司,二者之間是從屬關系,目前國內(nèi)這種關系占有很大比例。另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負責第一次選聘物業(yè)管理公司,這時二者之間是一種短期的合同關系,當業(yè)主委員會成立后,選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會負責,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后,與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動范圍來看,二者既密切關聯(lián)又有相對獨立性:一方面,房地產(chǎn)開發(fā)建設為物業(yè)管理提供一定的物質基礎,房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與建造質量及環(huán)境的優(yōu)劣,將直接影響到日后物業(yè)管理的開展,因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關系,盡可能作到物業(yè)管理能早期介入,以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設的質量。另一方面,雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動范圍卻各有側重點,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設、流通和消費的前期活動,而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實施全方位的綜合管理與服務,其主要活動領域在物業(yè)的消費階段。因此,不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系,在管理活動中必須明確二者的責任。如,因設計、施工或材料原因造成的物業(yè)質量事故應明確由開發(fā)企業(yè)承擔修繕責任(當然可委托物業(yè)管理企業(yè)實施修繕工作,但開發(fā)企業(yè)應支付相應的費用和報酬)。若屬使用不當、管理不善造成的質量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的責任問:住戶裝修時,是否應向物業(yè)公司交納裝修押金? 答:住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象,為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結構,保證房屋的安全使用,住戶在裝修時,必須向物業(yè)公司提出申請,經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工,而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應收取裝修押金,應按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準,即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。問:機動車停車費用到底是什么費用?答:規(guī)定的是“機動車存車費”,而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備《物業(yè)管理資質證書》的物業(yè)管理公司,其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后,雙方應簽訂存車看管協(xié)議書,物業(yè)公司履行看管責任,發(fā)生丟失時,按照雙方簽訂的協(xié)議進行處理。問:物管公司應提供哪些服務? 常規(guī)性服務是最基本的服務,包括:。、設備和管理。物業(yè)管理收費項目的構成 答:、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養(yǎng)費用。、共用設備設施的日常運營和管理費用。、維護維修費用。、使用人在使用物業(yè)過程中,為維護公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美,而要求物業(yè)經(jīng)營人所進行的管理和服務費用。、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務項目而付出的費用。物業(yè)管理公司應承擔的義務包括: ,對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕,承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務。、其他行政管理機關及當?shù)?