某地產(chǎn)假日風(fēng)景定價(jià)與推盤說(shuō)明(已修改)
2024-10-28 15:49 本頁(yè)面
【正文】 ,假 日 風(fēng) 景 定 價(jià) 說(shuō) 明,思源假日風(fēng)景項(xiàng)目組 2007年5月16日,1頁(yè),銷售總體策略,鑒于本項(xiàng)目為大盤，后續(xù)資源充足， 我們建議利用第一次面世的大好時(shí)機(jī)： 迅速建立起項(xiàng)目形象，打開(kāi)知名度， 適當(dāng)中低價(jià)入市，營(yíng)造開(kāi)盤熱銷局面， 促進(jìn)大量快速成交，建立良好口碑。,,2頁(yè),價(jià)格體系論證,全盤定價(jià)說(shuō)明,全盤均價(jià),底價(jià)及報(bào)價(jià)表,一期2—6號(hào)樓詳細(xì)定價(jià),銷售目標(biāo),銷控原則,促銷手段,價(jià)格策略,回款計(jì)劃,水平價(jià)格,垂直價(jià)格,執(zhí)行價(jià)格,3頁(yè),論證前提,4頁(yè),,銷售執(zhí)行力,最終價(jià)格,市場(chǎng)影響力,產(chǎn)品力,品牌力,抗風(fēng)險(xiǎn)力,論證思路,5頁(yè),價(jià)格論證結(jié)構(gòu),區(qū)域緯度,競(jìng)品緯度,市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價(jià),區(qū)域分析及典型項(xiàng)目跟蹤 評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目最終市場(chǎng)實(shí)收均價(jià),客戶緯度,通過(guò)前期積累的客戶分析 判定其對(duì)價(jià)格的承受能力,6頁(yè),區(qū)域市場(chǎng)及樣本界定|核心區(qū)與外圍區(qū),區(qū)域市場(chǎng)四至范圍界定為：北至杏石口路，南至南四環(huán)，東至西三環(huán)，西至西五環(huán)。 核心區(qū)域四至范圍界定為：北至大成路，南至京石高速，東至西四環(huán)，西至小屯路。,區(qū)域緯度,7頁(yè),正西部地區(qū)——供應(yīng)少，體量小,西北部地區(qū)——商務(wù)、商業(yè)是主流，水準(zhǔn)參差不齊,西南部地區(qū)——改變傳統(tǒng)印象仍需時(shí)間,①可供開(kāi)發(fā)的土地稀缺，房地產(chǎn)項(xiàng)目只能見(jiàn)縫插針，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大 ②房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售仍然有集團(tuán)購(gòu)買的影子,目前中關(guān)村也在逐漸形成氛圍良好的核心商業(yè)區(qū)，其規(guī)模和檔次與市中心高檔商業(yè)區(qū)相當(dāng)，大大改善了區(qū)域面貌。,區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征,住宅見(jiàn)縫插針、商業(yè)點(diǎn)狀分布、商務(wù)氛圍向北,區(qū)域緯度,8頁(yè),現(xiàn)狀供應(yīng)量分析 銷售態(tài)勢(shì)良好，現(xiàn)存供應(yīng)量較少 未來(lái)潛在供應(yīng)量分析 新盤數(shù)量有限，杯水車薪 已有項(xiàng)目未上市供應(yīng)量，面市時(shí)間不定，供應(yīng)量銳減,區(qū)域緯度,9頁(yè),區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤 ——遠(yuǎn)洋山水,10頁(yè),2006年價(jià)格上揚(yáng)，銷量走低；2007年初集中放量，消化去年年底積累客戶，受價(jià)格上揚(yáng)影響，3月份銷售量大幅下降。但4月份銷售量和價(jià)格有所回升，目前銷售動(dòng)態(tài)為5月12號(hào)開(kāi)始排號(hào)，19號(hào)開(kāi)28號(hào)樓，體量為1113套。,11頁(yè),價(jià)格論證結(jié)構(gòu),區(qū)域緯度,競(jìng)品緯度,市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品比較確定核心比準(zhǔn)均價(jià),區(qū)域分析及典型項(xiàng)目跟蹤 評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目最終市場(chǎng)實(shí)收均價(jià),客戶緯度,通過(guò)前期積累的客戶分析 判定其對(duì)價(jià)格的承受能力,12頁(yè),市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程,確立競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重,匯總比較打分體系得出比較價(jià)格,選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目,確定市場(chǎng)價(jià)格比價(jià)體系,13頁(yè),由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨(dú)具的地域性特點(diǎn)，在選取價(jià)格比對(duì)項(xiàng)目時(shí)，首選為核心區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目，以外圍區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目作為補(bǔ)充參照對(duì)象。,市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目的選擇說(shuō)明,市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目選擇,同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目,同區(qū)不同質(zhì)項(xiàng)目,不同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目,14頁(yè),地理位置：石景山區(qū)玉泉路口南400米 規(guī)模：180萬(wàn)平方米 容積率：3 綠化率：32.5% 項(xiàng)目均價(jià)：9700元／平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 銷售率：四月份72% 主力戶型: 兩居B1a戶型約90㎡,遠(yuǎn)洋山水,遠(yuǎn)洋山水從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達(dá)到了400元左右。,15頁(yè),地理位置：豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)柳橋西南花鄉(xiāng) 規(guī)模：50萬(wàn)平方米 容積率：2.26 綠化率：31% 項(xiàng)目均價(jià)：9800元／平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 銷售率：75% 主力戶型: 兩居J戶型約90㎡。三居H戶型約130㎡,萬(wàn)年花城四期上品,萬(wàn)年花城從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達(dá)到了450元左右。,16頁(yè),地理位置：豐臺(tái)區(qū)青塔西路58號(hào) 規(guī)模：32萬(wàn)平方米 容積率：2.4 綠化率：35% 項(xiàng)目均價(jià)：10000元／平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元／平方米 銷售率：80% 主力戶型: 兩居C戶型約103㎡。三居J戶型約160㎡,珠江峰景,珠江峰景從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達(dá)到了500元左右。,17頁(yè),地理位置：石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉東南角，石景山游樂(lè)園西北角 規(guī)模：25萬(wàn)平方米 容積率：1.3 綠化率：30% 項(xiàng)目均價(jià)：10500元／平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝1500元/平方米 銷售率：未銷售 主力戶型: 兩居2A戶型約90㎡,三居3A戶型約140㎡,茂華璟都會(huì),18頁(yè),權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大,項(xiàng)目市場(chǎng)比較權(quán)重的確定,19頁(yè),地段價(jià)值 37％,樓體素質(zhì) 34％,環(huán)境設(shè)計(jì) 6％,開(kāi)發(fā)品牌 8％,物業(yè)品牌 8％,工程風(fēng)險(xiǎn) 7％,100%,比價(jià)體系六大影響因素權(quán)重構(gòu)成,確定項(xiàng)目市場(chǎng)比價(jià)體系,20頁(yè),市場(chǎng)比較打分法說(shuō)明,打分取值區(qū)間
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