【正文】 《 產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 第一章總論 1． 1 項(xiàng)目背景 ： 產(chǎn)業(yè)園（暫定名） 項(xiàng)目承辦單位概況 承辦單位名稱： 。 發(fā)展有限公司 承辦單位屬性： 有限 責(zé)任 公司 成立時(shí)間： 1996 年 7月 注冊(cè)地址： 法定代表人： 。 公司注冊(cè)資本： 3000萬(wàn)元 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照營(yíng)業(yè)期限： 1996 年 7 月 25 日至 2021 承辦單位 主要開(kāi)發(fā)、投資項(xiàng)目 ： 商業(yè)類： 房地產(chǎn)寫(xiě)字樓 ：占地面積 755 ㎡ ，建筑面積 1600 ㎡ ，建筑內(nèi)部設(shè)立中央空調(diào)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、信息自動(dòng)化系統(tǒng) ，并 通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)為一體。 科技大廈：項(xiàng)目為 5A 級(jí)寫(xiě)字樓，坐落于海淀區(qū)魏公村路 3 號(hào)，位于魏公村路與白頤路的十字路口西南角，占地 ㎡ ，總建筑面積 18349 ㎡ ，投資 億元。項(xiàng)目于 2021 年竣工入住。 商廈：位于海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)東冉村遠(yuǎn)大路北側(cè)，四環(huán)路東。是集商業(yè)、寫(xiě)字間為一體的綜合樓，用地面積 9500㎡ ，總建筑面積 37040 ㎡ 。該項(xiàng)目連續(xù)多年為公司創(chuàng)收，年收入 2021 多萬(wàn)元，是公司長(zhǎng)期收益不可 或缺的實(shí)體。 賓館：坐落于延慶縣康西草原內(nèi)，占地 ，建筑面積為 2300余 ㎡ ，資產(chǎn)達(dá) 1837萬(wàn)元，年收入近 150萬(wàn)元左右。 住宅類： ??住宅小區(qū)：坐落于朝陽(yáng)區(qū)東二環(huán)邊的勁松路，住宅樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由六幢塔樓聯(lián)體組成。占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為 ㎡ ，建筑高度 。小區(qū)總投資 4億多人民幣，于 2021 年全面竣工。 住宅小區(qū)：與都城房地產(chǎn)寫(xiě)字樓同期開(kāi)發(fā)，占地面積 4000余 ㎡ ，建筑面積 19375㎡ ，總投資 9000多萬(wàn)元。 其他類： 陵園：由投資開(kāi)發(fā)，是經(jīng)山東省政府批準(zhǔn) 的魯西北唯一一座大型園林式公墓。該陵園占地 280 余畝，是 唯一的園林式陵園，資產(chǎn)達(dá) 4817 萬(wàn)元。該項(xiàng)目利潤(rùn)年年遞增，年收入 600 多萬(wàn)元，已成為公司一項(xiàng)長(zhǎng)期收益的理想實(shí)體。 承辦單位截止 2021年 6 月，公司凈資產(chǎn)達(dá) 27億元人民幣。 項(xiàng)目提出和前期工作 組建以 北京公司 控股，各類專業(yè)公司參股的： 產(chǎn)業(yè)園 （暫定名） 文化是一個(gè)國(guó)家和民族的軟實(shí)力，而文化產(chǎn)業(yè)是典型的綠色、低 碳產(chǎn)業(yè)，對(duì)環(huán)境污染小、資源消耗小、附加值高，而且不受經(jīng)濟(jì)周期下滑的影響，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的新著力點(diǎn)。文化產(chǎn)業(yè)和生物工程，早在上世紀(jì) 八十年代，就被世界有識(shí)之士稱為二十一世紀(jì)最耀眼的兩大朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。人類進(jìn)入二十一世紀(jì)的第一個(gè)十年的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)充分證實(shí)了這一推斷，他還將被歷史的發(fā)展不斷證明。中國(guó)人均 GDP在 2021年達(dá)到 3200 美元，進(jìn)入中等收入國(guó)家行業(yè)，對(duì)文化的需求也會(huì)出現(xiàn)?井噴?。按照發(fā)展需求，我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)該達(dá)到 4 萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模。然而，現(xiàn)在我國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模 還很小，存在巨大的供給缺口。目前，我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所做的貢獻(xiàn)還很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。美國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)占到整個(gè) GDP的 25%；日本也達(dá)到了 20%；而我國(guó)只占到 %。其 中雖然有統(tǒng)計(jì)口徑的差異，但就總體而言，我國(guó)目前文化產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比較低，故有廣闊的發(fā)展空間 。 據(jù)了解，在美國(guó)每年評(píng)選出來(lái)的四百家最富公司中有 72 家是文化企業(yè)；日本所評(píng)選的四百家最富公司中有 81 家是文化企業(yè)；而中國(guó)的 500強(qiáng)企業(yè)中，沒(méi)有一家文化企業(yè)。再如，中國(guó)有 5400 多家動(dòng)漫企業(yè)，可動(dòng)漫生產(chǎn)能力一年能超過(guò)兩千分鐘的只有十一家?？梢?jiàn)，我們的文化企業(yè)總量偏少，基礎(chǔ)較為薄弱，發(fā)展空間巨大。所謂戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，一是對(duì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的帶動(dòng)大，二是對(duì)結(jié)構(gòu) 調(diào)整的貢獻(xiàn)大，三是創(chuàng)新能力提升作用強(qiáng)，四是最重要的，就是有較持久的和 巨大的市場(chǎng)需求 。而文化產(chǎn)業(yè)正可以滿足這四點(diǎn)特征，能為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新動(dòng)力， 為國(guó)際金融危機(jī)之后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 近年來(lái)，特別是世界金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)政府以高瞻遠(yuǎn)矚的洞察 力抓住了這一歷史的機(jī)遇。在 2021年 9月 26日頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的通知》（國(guó)發(fā) {2021}30 號(hào) ） ，提出全面發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)； 2021年 1月 21 日又頒布了《關(guān)于促進(jìn)電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》 ， 把大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，提升文化消費(fèi)，上升到 ?保增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)?經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的高度；進(jìn)一步改進(jìn)和提升對(duì)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè) 的金融服務(wù)，支持文化產(chǎn)業(yè)振興和發(fā)展繁榮 。 2021年 3月 19 日，中國(guó)人民銀行會(huì)同中宣部、財(cái)政部、文化部、廣電總局、新聞出版總署、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等九部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持文化產(chǎn)業(yè)振興和發(fā)展繁榮的指導(dǎo)意見(jiàn)》。文化產(chǎn)業(yè)在中央如此密集的政策支持下，必然迎來(lái)大 的 發(fā)展機(jī)遇。 產(chǎn)業(yè)園 是 以 ? 動(dòng)漫，作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要門類 ?為核心，以滿足求知、求新、求奇為終極目標(biāo)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 1． 2 編制依據(jù)與范圍 編制依據(jù) 1.《 總體規(guī)劃》 2.《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的通知》（國(guó)發(fā) [2021]30號(hào)） 3．《關(guān)于推動(dòng)我國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā) [2021]32 號(hào)文件） 4．《文化部關(guān)于扶持我國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》 5．文化部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《動(dòng)漫企業(yè)認(rèn)定管理辦法》（試行） 6．文化部、財(cái)政部、 國(guó)家稅務(wù)總局還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于實(shí)施〈動(dòng)漫企業(yè)認(rèn)定管理辦法（試行） 有關(guān)問(wèn)題的通知》 7．文化部《文化產(chǎn)品和服務(wù)出口指導(dǎo)目錄》 8．財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于扶持動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》 9． 中國(guó)人民銀行等《關(guān)于金融支持文化產(chǎn)業(yè)振興和發(fā)展繁榮的指導(dǎo)意見(jiàn)》 10．國(guó)家廣電總局 《關(guān)于發(fā)展我國(guó)影視動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)的若干意見(jiàn)》 11． 新聞出版總署 2021? 原動(dòng)力 ? 中國(guó)原創(chuàng)動(dòng)漫出版扶持計(jì)劃 12． 西南 壯族自治區(qū)關(guān)于貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等部分關(guān)于鼓勵(lì)和支持文化產(chǎn)品和服務(wù)出口若干政策的通知》的實(shí)施方案 13． 《 西南 文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃》 14． 《 西南 壯族自治區(qū)文化廳關(guān)于加快發(fā)展 西南 文化產(chǎn)業(yè)的若干意見(jiàn)》 15． 《 西南 文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè) ? 十一五 ? 發(fā)展總體規(guī)劃》 16．《 西南 自治區(qū)民族民間文化保護(hù)條例》 自治區(qū)及 市 政府現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)方針、政策和規(guī)定 案圖紙以及建設(shè)項(xiàng)目基本功能需求資料 、項(xiàng)目前期研究論證成果，有 關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)資料 合同 編制范圍 行性研究； 、需求分析、建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的研究； 、總平面布局以及建筑、結(jié)構(gòu) 、 電器、給排水、暖通、電氣 及設(shè)備設(shè)施 等專業(yè)建設(shè)方案研究； 、可持續(xù)發(fā)展等方面的研究； 、環(huán)境保護(hù)、消防安全等措施的研究； 、招標(biāo)管理等研究； ； ； 。 1． 3 項(xiàng)目概況 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 西南 壯族自治區(qū) 農(nóng)場(chǎng)地塊。 市 位居 西南 中部，經(jīng)濟(jì)、交通地位十分重要，地緣優(yōu)勢(shì)十分明顯，距 西南 自治區(qū)首府南寧市僅 120 公里，距 西南 工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市 60 公里。全市總?cè)丝?260萬(wàn)人，有壯、瑤、漢等十多個(gè)民族 ，是瑤族的發(fā)源地被譽(yù)為天下瑤鄉(xiāng)，全市以壯族人口為主，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。 建設(shè) 規(guī)模 與 內(nèi)容 ： 項(xiàng)目用地位于 鳳凰鎮(zhèn) ，距離柳南高速鳳凰出 口 2公里，項(xiàng)目總占地 約 8800畝，其中 公共綠化用地 2705680㎡； 項(xiàng)目建設(shè)用地 畝即 3161015 ㎡ ；總用地面積 萬(wàn) ㎡； 總建筑面積 萬(wàn) ㎡，容積率 。 ： 共劃分為四大組團(tuán)， 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 、商業(yè)服務(wù)組團(tuán)、科技孵化組團(tuán)、教育培訓(xùn)組團(tuán) 。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組團(tuán) ： A. 文化旅游度假中心：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； B. 國(guó)際藝術(shù)博覽 中心：占地 ㎡ ；建筑面積 15萬(wàn) ㎡ ； 商業(yè)服務(wù)組團(tuán) ： A. 文化 游憩 體驗(yàn)中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； B. 夢(mèng)幻探索中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； C. 湖畔水世界 中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； D. 藝術(shù)劇院演藝中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ E. 低密度住宅中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； F. 文體生態(tài)休閑中心 ：占地： ㎡ ；建 筑面積 1萬(wàn) ㎡ ； 科技孵化組團(tuán)： A. 風(fēng)情貿(mào)易集聚中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； B. 動(dòng)漫藝術(shù)創(chuàng)作中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； 教育培訓(xùn)組團(tuán)： A. 產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略培訓(xùn)中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； B. 科技創(chuàng)意研發(fā)中心 ：占地 ㎡ ；建筑面積 ㎡ ； 總占地面積 :㎡ ； 總建筑面積： ㎡ ； 容積率：。 建設(shè)投資估算 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元，其中工程費(fèi) 萬(wàn)元、工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元、征地拆遷 費(fèi)用 萬(wàn)元、生產(chǎn)準(zhǔn)備及開(kāi)辦費(fèi) 萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元、建設(shè)期間貸款利息 萬(wàn)元。 主要建設(shè)條件 依據(jù)《 鳳凰鎮(zhèn) 總體規(guī)劃地類分布圖》 本項(xiàng)目用地 在興賓區(qū)鳳凰鎮(zhèn)華僑農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部地塊范圍內(nèi) ， 總體規(guī)劃面積 約 8800 畝（以實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn)），四至范圍是：北至規(guī)劃 公園路 （ 暫定名 ）（地標(biāo)： ）、東至 規(guī)劃一路 （暫定名）（地標(biāo)： ）、南至 規(guī)劃二路 （暫定名）（地標(biāo)： ）、西至 規(guī)劃三路 （暫定名）（地標(biāo)： ） 。本 項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)建設(shè)規(guī)劃用地共計(jì) （以實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn)） ， 土地使用性質(zhì)為：文化產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）用地占 30%、商業(yè)用地占 30%、居住用地占 40%，規(guī)劃 綠化用地 畝（以實(shí)際測(cè)繪為準(zhǔn)） 。 該建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦， 綠化用地為山丘，分布于地塊中部北側(cè)及東北方向， 地 質(zhì)情況良好，交通便利，利于項(xiàng)目的施工組織建設(shè)。在控規(guī)調(diào)整方案中，各類市政設(shè)施完善。主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)充足，工程施工力量較強(qiáng)，能滿足項(xiàng)目建設(shè)需 要 。 道路： 鳳凰鎮(zhèn)交通便利，具備鐵路、公路、水路的運(yùn)輸能力， 地塊東南側(cè)有一條省二級(jí)公路 ，湘桂鐵路直貫鎮(zhèn)政府駐地，并設(shè) 有兩個(gè)火車站，其中鳳凰火車站年貨物吞吐量達(dá) 100萬(wàn)噸，年客運(yùn)量達(dá) 9萬(wàn)人次；省道柳(州 )來(lái)（賓）柏油公路縱貫境內(nèi)西部；桂海高速公路穿越境內(nèi)東部，設(shè)有鳳凰入口。鳳凰鎮(zhèn)距興賓區(qū)大灣鄉(xiāng)紅水河碼頭 20 多公里，航運(yùn)上溯云、川、貴，下通粵、港、澳。 目前，高速入口至工業(yè)園道路改擴(kuò)建工程已經(jīng)于 2021 年 3 月開(kāi)工，道路等級(jí)為二級(jí)城市主干路，設(shè)計(jì)行車速度為 40km/h。 道路全長(zhǎng) 7100m，寬度 32m，設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車道為雙向 4車道。工程包括道路、排水、照明、綠化、交通、涵洞、橋梁、邊坡、擋土墻施工。道路改擴(kuò)建工程預(yù)計(jì) 2021 年 9 月 竣工。 該道路貫穿鳳凰鎮(zhèn) 的 同時(shí) ， 貫通本項(xiàng)目西南角。 給水 鳳凰鎮(zhèn)飲用水由鳳凰社區(qū)洛沙自來(lái)水廠及新隆、龍巖、牛角等供水設(shè)施供給。 距 項(xiàng)目 地塊約 3 公里 處， 市 麼東水廠至 鳳 凰鎮(zhèn)給水站供水工程正在建設(shè)中， 計(jì)劃于 2021 年底竣工。 建成后 ， 日 供水能力 萬(wàn) m179。， 完全 可以滿足 項(xiàng)目 地塊 及周邊地區(qū)的 使用。 雨污水 現(xiàn)地塊內(nèi) 、 外雨污水均是自然排放，無(wú)市政雨污水排放管道。規(guī)劃中的鳳凰鎮(zhèn)污水處理廠（現(xiàn)已完成征地）距地塊約 3 公里， 預(yù)計(jì)于2021 年底建成。 建成以后近期處理規(guī)模 5萬(wàn) m3/天、遠(yuǎn)期處理規(guī)模 萬(wàn) m3/天，地塊與鳳凰鎮(zhèn)的污水均排放于此， 統(tǒng)一 處理后排向鳳凰河。 電力 鳳凰鎮(zhèn) 的供電設(shè)施，現(xiàn) 有 3200 KVA 變電站 一座及 距該 項(xiàng)目 地塊3 公里 處的 鳳凰新城工業(yè)園 95000 KVA變電站兩 座；項(xiàng)目 地塊 內(nèi) ， 除過(guò) 具備 380/220v 供電線路 外 ， 項(xiàng)目地塊的 東 北 角 ， 還 有 已 規(guī)劃建設(shè)的鳳凰 110KV、 3*50MVA 變壓站一座。 電信 中國(guó)電信股份有限公司來(lái)賓分公司已在鳳凰鎮(zhèn)布有光纜干線，地塊上的華僑農(nóng)場(chǎng) 現(xiàn) 已 具備 100兆的光纜 。 鎮(zhèn)內(nèi)設(shè) 有 郵政局和電信局各 2個(gè)，郵路 6條，里程 210 公 里 ； 電話程控交換機(jī)總?cè)萘? ；鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)已安裝電話 18186 部， 20 個(gè)行政村已通電話 ； 安裝 有 5 座移動(dòng)電話發(fā)射塔， 5 座聯(lián)通電話發(fā)射塔，信號(hào)覆蓋鳳凰、大灣兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。 有線 鎮(zhèn)內(nèi)及 地塊 內(nèi)，目前均 無(wú)有線 相關(guān)的配套設(shè)施 ， 但 西南 光電網(wǎng)絡(luò)來(lái)賓分公司 承諾在項(xiàng)目正式立項(xiàng)后，即同步進(jìn)行有線相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)。 燃?xì)? 鳳凰新城目前還沒(méi)有連通燃?xì)夤艿溃?dāng)?shù)鼐用褚怨嘌b液化石油氣為主， 但 鳳凰 鎮(zhèn)現(xiàn) 已完成 石油液化氣管網(wǎng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 規(guī)劃 用地面積 萬(wàn) ㎡ 園林綠化用地面積 2705680 ㎡ 總建筑面積 1780710 ㎡ 地上建筑總面積 地下建筑總面積 總投資 容積率 綠化率 第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2． 1 關(guān)于發(fā)展文