【正文】 濰坊嘉怡置業(yè)有限公司 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司 二○○八年四月 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 工程編號(hào) :（ 00） 4 魯 0601X020 董 事 長(zhǎng) : 魏信波 總工程師： 吳曉紅 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 報(bào)告編寫(xiě)人員： 李 鈞 邱 婷 王傳收 張莉莉 工程造價(jià)咨詢(xún)資質(zhì)： 甲 06053700713 工程招標(biāo)代理資質(zhì)： 甲 A370705150075 政府采購(gòu)代理資質(zhì)： 政采代（乙）字第 039號(hào) 工程咨詢(xún)資質(zhì)： 工咨丙 11820210082 目 錄 第一章 總論??????????????? 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性?????????? 8 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址???????? 12 第四章 工程方案??? ?????????? 17 第五章 環(huán)境保護(hù)????????????? 32 第六章 節(jié)能??????????????? 38 第七章 物業(yè)管理????????????? 42 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理???????? 43 第九章 投資估算與資金籌措???????? 45 第十章 效益分析????????????? 49 附 件 附 圖 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 土地證明 規(guī)劃證明 供水證明 供電證明 供熱證明 環(huán)保立項(xiàng)證明 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 區(qū)域位置圖 1 總平面 布置 圖 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng) 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 濰坊嘉 怡 置業(yè)有限公司 法定代表人 : 魏信波 聯(lián)系地址 : 濰坊市奎文區(qū)鴛飛路 902 號(hào) 聯(lián)系電話(huà) : 13361569193 報(bào)告編制單位 山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司 法定代表人 : 聯(lián)系地址 : 濰坊市奎文區(qū)新華路 1 甲 89 號(hào) 聯(lián)系電話(huà) : 13508961169 二、工作依據(jù) 濰坊嘉邑置業(yè)有限公司與 山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司 簽訂的工程咨詢(xún)委托書(shū)與合同書(shū) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《濰坊市城市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料。 有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)與消防 節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 四、 工作概況 山東紅旗工程項(xiàng)目管理詢(xún)有限公司 在接受 濰坊嘉邑置業(yè)有限公司 關(guān)于建設(shè) 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目的工程咨詢(xún)委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。 五、建設(shè)單位概況 濰坊嘉 怡 置業(yè)有限公司 .于二零零五年四月經(jīng)濰坊市工商局核準(zhǔn)注冊(cè)登記 ,辦理法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ,注 冊(cè)資金 1200 萬(wàn)元。公司位于濰坊市奎文區(qū) ,企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司 ,主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ,商品房銷(xiāo)售。 濰坊嘉 怡 置業(yè)有限公司 ,自二零零五年四月籌建到成立之日 ,以投資建設(shè) 建設(shè) 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 為起點(diǎn) ,促進(jìn)濰坊市城市建設(shè)為目標(biāo) ,積極為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn) 六、研究結(jié)論 建設(shè)地址 建設(shè) 倉(cāng)南小區(qū) 工程位于濰城區(qū)南關(guān)街辦倉(cāng)南路 58 號(hào)。此處北有客運(yùn)火車(chē)站和站前商務(wù)中心，東有茶葉批發(fā)市場(chǎng)、貨運(yùn)中心，西緊鄰月河路，南距高家樓新村約 500 米，北側(cè)緊靠倉(cāng)南路，是西南片區(qū)中心繁華區(qū)域。是社會(huì)各界人士理想的居住辦公場(chǎng)所。 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃凈地 7565 m2，總建筑面積為 14000m2，其中住宅建筑面積 12333m2，商業(yè)建筑面積 1667m2。規(guī)劃居住戶(hù)數(shù) 108 戶(hù)，停車(chē)位 40 個(gè)。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的居住區(qū)。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 ，工程擬于 2021年 10月份開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年 6 月份竣工交房。 投資估 算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 2640 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 1300 萬(wàn)元 ， 土地費(fèi)用 800 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 280 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 萬(wàn)元，稅費(fèi) 170萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 50 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)資本金 1000 萬(wàn)元。 資金籌措 建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了濰坊市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商業(yè)居住中心。同時(shí)可帶動(dòng)濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效 益和社會(huì)效益。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 3940 2 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 160 3 土地增值稅 萬(wàn)元 240 4 總投資 萬(wàn)元 2340 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1200 6 所得稅 萬(wàn)元 260 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 940 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 投資凈利潤(rùn)率 % 11 內(nèi)部收益率 % 12 投資回收期 年 1． 8 第二 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視縣城的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。 伴隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民群眾的生活水平的提高，人民群眾在滿(mǎn)足了衣、食、行等方面的要求后，對(duì)居住條件、環(huán)境的要求也日益提高 ，特別是中高檔收入消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)居住房的需求與日俱增。也對(duì)住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、日用科技現(xiàn)代化的住宅已成為改善人們生活環(huán)境的重要組成部分。目前濰坊市城區(qū)內(nèi)形成規(guī)模的住宅區(qū)難以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用窈蛡€(gè)體私營(yíng)企業(yè)職工的居住需求，對(duì)改善居住環(huán)境和改善城市面貌的要求越來(lái)越迫切。 該項(xiàng)目位于濰坊市濰城區(qū)，規(guī)劃用地屬性為一類(lèi)居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔綜合商住社區(qū)的理想地段。 二、濰坊市房地產(chǎn)概況 2021 年，盡管受?chē)?guó)家“房產(chǎn) 新政”影響，濰坊樓市一度有所震 蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡，2021 年濰坊樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻， 2021 年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 83 億元，施工面積 996 萬(wàn)平方米，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。 熱點(diǎn)一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫 與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段， 2021 年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于 2021 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層建筑，由此市中心僅存無(wú)幾的少量多層住宅在 2021 年的市面上變 得極為稀缺，由于濰坊人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況， 2021 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷(xiāo)，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤(pán)也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤(pán)推出了優(yōu)惠讓利的措施。 熱點(diǎn)二：濰坊戶(hù)型“減肥”，中小戶(hù)型數(shù)量增多 前幾年濰坊的新建商品住宅戶(hù)型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是濰坊的小戶(hù)型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶(hù)型。相比較 2021 年的樓盤(pán)，本年度濰坊新起樓盤(pán)的戶(hù)型面積明顯“減肥”，戶(hù)型 由上年的 90150 平方米，以 130150 大戶(hù)型為主，已經(jīng)縮減到70140 平方米，以 80120 平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計(jì)了少量60 多平方米的小戶(hù)型。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶(hù)型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是 2021 年國(guó)家政策的調(diào)整使 然， 140 平方米以上的大戶(hù)型受到了限制，另一方面也是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過(guò)大的面積必然帶來(lái)過(guò)高的總價(jià)和相應(yīng)的高額費(fèi)用，對(duì)此濰坊市場(chǎng)缺乏有力的需求支撐。當(dāng)然，相對(duì)濰坊普通百姓的購(gòu)買(mǎi)力和生活需求而言， 80 平方米以下， 60 平方米的左右的居家型小戶(hù)型所占數(shù) 量仍然十分短缺。 熱點(diǎn)三：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn) 經(jīng)過(guò) 202 2021 年的開(kāi)發(fā)，市中心最為核心的金鉆地段 —— 奎文區(qū)、高新區(qū)、或白浪河沿岸范圍內(nèi)的東風(fēng)街、勝利街、福壽街之間地塊，可供開(kāi)發(fā)住宅地已十分稀缺難尋， 2021 年面市的樓盤(pán)中，健康街、北宮街，或是東風(fēng)街、勝利街的東西兩頭已屬于優(yōu)選地段，北到玄武街，南到寶通街甚至過(guò)了膠濟(jì)鐵路南的也為數(shù)不少，已不足為奇。在私家車(chē)的加速普及進(jìn)程中， 2021 的濰坊新樓盤(pán)出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。 與此同時(shí)，濰坊市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。如白浪河兩岸， 虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線(xiàn)；如北海路沿線(xiàn)作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰坊的高尚住宅區(qū)，包括濰城的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。 這里所謂的“中心”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。 三、市場(chǎng)分析 濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，可分為兩個(gè)階段， 2021 年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地 位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性。政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。 2021 年以后，振蕩中走向發(fā)展的過(guò)渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線(xiàn)靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量 實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場(chǎng)。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹(shù)立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理?yè)屨际袌?chǎng)，真正做到物美價(jià)廉，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。 該項(xiàng)目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢(shì)、新需求，具有良好的開(kāi)發(fā)潛力和需求空間，因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分必要的。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建 設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂(lè)、臨朐等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?874 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 140 萬(wàn)人。濰坊市東接青島，西靠淄博