【正文】 勢(shì)所趨，目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的“ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)應(yīng)注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 四、施工期環(huán)境影響分析 施工期污染源 ⑴施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｂ暭?jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。該項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。 ⑶施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 施工期環(huán)境影響分析 ⑴施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有 大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見(jiàn)表。 通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 五、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 ⑵天然氣燃燒廢氣 居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米 /h。 水污染源分析 擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 ⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。 廚房及無(wú)窗衛(wèi)生間均設(shè)煙氣道高空排放煙氣。 對(duì)進(jìn)出的 汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。 六、結(jié)論 綜上所述，通過(guò)以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。因工程需要夜間施工時(shí)，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。應(yīng)搞好小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。 工程竣工后，按規(guī)定時(shí)限到環(huán)保局辦理環(huán)?？⒐を?yàn)收手續(xù)。 二、節(jié)能措施 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm 厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40 厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106 第 2 級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 3 級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108 第 4 級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門(mén)，其傳熱系數(shù)為 k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20 厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其 他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。利用太陽(yáng)能為建筑物提供 生活熱水。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。充分利用雨水，減少市政供水。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。提 倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )； 電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 四、采用節(jié)能產(chǎn)品 購(gòu)買和使用符合國(guó)家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。物業(yè)管理公司對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會(huì)化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售以及售后服務(wù)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān) 督，做好物業(yè)管理的各項(xiàng)準(zhǔn)備，為竣工驗(yàn)收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。其職責(zé)主要包括： 保安：該項(xiàng)目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)；二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。 房屋及配套設(shè)施 (上下水、電、暖、燃?xì)獾?)維修、維護(hù)。 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為 年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。 該項(xiàng)目擬于 2021 年 10 月開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年 6月工程全部竣工。 二是通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)選定一批實(shí)力雄厚、管理上套、重視信譽(yù)、積極配合的施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家。 四是實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿把質(zhì)量、目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺(jué)地實(shí)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。 六是實(shí)行定期碰頭會(huì)制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時(shí)處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，確保工程按計(jì)劃進(jìn)度組織實(shí)施。 附 :山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 第九章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù)及說(shuō)明 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 國(guó)家計(jì)委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)用手冊(cè)》。 裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢價(jià)估列。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和 3%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資 [1999]1340 號(hào)文件費(fèi)率為 0%。 二、投資估算 該項(xiàng) 目建設(shè)總投資為 2640 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 1300 萬(wàn)元 ， 土地費(fèi)用 800 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 280 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 萬(wàn)元，稅費(fèi) 170萬(wàn)元，銷售費(fèi)用 50 萬(wàn)元。 詳見(jiàn) 91 總投資估算匯總表 92 工程費(fèi)用投資估算表 92 工程其它項(xiàng)目費(fèi)用估算表 三、資金籌措 建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的稅率為 5%，應(yīng)上繳營(yíng)業(yè)稅 197 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加 萬(wàn)元。 三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售收入 ⑴銷售價(jià)格 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費(fèi)水平和 項(xiàng)目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價(jià)行情，確定項(xiàng)目銷售價(jià)格。 ⑵銷售面積 該項(xiàng)目出售面積 多層住宅 面積為 14333 平方米，商業(yè)面積為 1677平方米，停車位 40個(gè)。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售總收入 3940 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 102 銷售稅金及附加估算表 表 102 銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 營(yíng)業(yè)稅 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費(fèi)附加 4 地方教育費(fèi)附加 合計(jì) 土地增值稅 該項(xiàng)目土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，需交納土地增值稅80 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種費(fèi)用包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按銷售收入的1%計(jì)取。 四、損益與靜態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 1100 萬(wàn)元，所得稅 330 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 104 損益表 表 104 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 9 可分配利潤(rùn) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額／總投資額） 100% ＝（ 1100／ 2840） 100%＝ % 投資利稅率＝（利稅總額／總投資額） 100% ＝ 1100/3170 100%＝ % 投資凈利潤(rùn)率＝（凈利潤(rùn)／總投資額） 100% ＝ （ 770／ 2840） 100%＝ 27% 五、現(xiàn)金流量與動(dòng)態(tài)盈利分析 該項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1100萬(wàn)元，投資回收期 年，基準(zhǔn)收益率 %。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 該項(xiàng)目分別對(duì)總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感 性分析結(jié)果見(jiàn)表 10－ 6 敏感性分析表 表 106 敏感性分析表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 變動(dòng)因素 變動(dòng)幅度 內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 1 基本方案 % 1100 2 銷售收入 10% % 2 +10% % 3 總投資 10% % +10% % 2 4 預(yù)售款回 籠速度 10% % 1 +10% 從上表看， 售房?jī)r(jià)格和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動(dòng) 10%，內(nèi)部利益率分別下降至 %和 %，投資回收期也相應(yīng)增加 年和 2 年。 定性分析 ⑴自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 ⑵政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛 在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定 因素。 ⑷技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。 ⑸社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失 的 可能性。 ⑹內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，采取提高前期的速度、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。 ⑵通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度， 較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。 九、結(jié)論與建議 結(jié)論 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為當(dāng)?shù)赜忠粋€(gè)亮點(diǎn)，為人民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了濰坊市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作。 從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后 ，項(xiàng)目以全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，配套功能齊全的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該區(qū)域形成一個(gè)全新的亮點(diǎn)，對(duì)于美化市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ⑵公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要 以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)