【正文】 “松泉閣”項(xiàng)目營(yíng)銷 推廣建議案“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 2 第一篇 市場(chǎng)綜述 一、深圳宏觀市場(chǎng)分析 20xx 年上半年， 深圳 市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，供給增幅減小，需求全面增長(zhǎng)，供求趨于平衡，價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，宏觀調(diào)控成效明顯。 市場(chǎng)需求全面增長(zhǎng)，高檔住宅、商鋪需求增勢(shì)強(qiáng)勁 今年上半年，深圳市商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 從預(yù)售商品住宅的結(jié)構(gòu)來(lái)看，均價(jià)在每平方米 6000 元以下的住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的 ％，與去年底相比降低 個(gè)百分點(diǎn)； 6000－ 8000元住宅預(yù)售面積占總預(yù)售 面積的 ％，與去年底相比下降 個(gè)百分點(diǎn)； 8000 元以上的高檔住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的 ％，與去年底相比增長(zhǎng) ％。表明 深圳 市對(duì)高檔住宅的需求仍然旺盛。 商鋪預(yù)售面積巨幅增長(zhǎng)。上半年深圳市 商鋪預(yù)售面積達(dá) 192 萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá) 77％。商鋪的明顯升溫，一方面是由于今年深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)（上半年全市累計(jì)完成 億元，同比增長(zhǎng) ％），有力地促進(jìn)了商鋪市場(chǎng)密切相關(guān)的的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面是因?yàn)榧尤?WTO、二十四小時(shí)通關(guān)及 CEPA 協(xié)議的簽署等利“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 3 好因素，大大加快了深港經(jīng)濟(jì) 一體化及深圳與境內(nèi)、境外的經(jīng)貿(mào)合作，促使更多的外地、外資企業(yè)搶灘深圳，增加對(duì)商鋪的需求。 2．市場(chǎng)供給增勢(shì)放慢，供求關(guān)系趨于平衡 20xx 年上半年 深圳 市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房 397 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，與去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，同比增長(zhǎng)了 ％，增速明顯下降。和商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米相比，供求關(guān)系趨于平衡。表明政府嚴(yán)控新增商品房用地等防止市場(chǎng)過熱的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開始取得成效。 3．商品住宅預(yù)售價(jià)格穩(wěn)中略升，市場(chǎng)發(fā)展理性 從住宅預(yù)售價(jià)格來(lái)看，深圳市上半年住宅均價(jià)為每平方米 5558 元，與 去年底相比微升了 ％，住宅價(jià)格基本沒有變化。截至今年上半年， 深圳 市商品住宅價(jià)格已連續(xù) 5 年保持在 5％的波動(dòng)范圍之內(nèi)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)在理性、平穩(wěn)的軌道上運(yùn)行。 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求基本均衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持協(xié)調(diào)且市場(chǎng)景氣程度較高，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 4 二、羅湖片區(qū) 發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年羅湖新建、將建項(xiàng)目 今年羅湖房地產(chǎn)新項(xiàng)目遍地開工， 20 多個(gè)新建將建項(xiàng)目，總建筑面積超過 200 萬(wàn)平方米。羅湖地產(chǎn)睡獅變猛龍，今年樓市要上演猛龍?zhí)ь^的好戲。 （后附新建、將建樓盤 一覽表） 形勢(shì)：開發(fā)量近年罕見 短短二十幾年的開發(fā)建設(shè)，羅湖的城市形態(tài)已趨成熟。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可供開發(fā)的土地日益稀缺， 使羅湖樓市前景頓時(shí)暗淡下來(lái)。在寸土寸金的羅湖，今年新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量之多，開發(fā)量之大，著實(shí)出乎人們意料。 特點(diǎn)：大盤眾多熱點(diǎn)紛呈 分析今年羅湖新建樓盤，其顯著特點(diǎn)就是樓盤規(guī)模大，且各具特色，建筑面積在 10 萬(wàn)平方米以上的就超過 10 個(gè)，其中更有總建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米的華潤(rùn)中心。這是華南甚至全國(guó)最大的現(xiàn)代都市商業(yè)項(xiàng)目，地處在蔡屋圍金融中心，由香港華潤(rùn)集團(tuán)投資 40 億元建造。工程自去年 10 月 31 日開工以來(lái)，項(xiàng)目建設(shè)和招商工作進(jìn)展順利，今年 2 月 24 日喜獲農(nóng)業(yè)銀行 13 億元人民幣貸款用于項(xiàng)目建設(shè)。這是個(gè)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生重“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 5 要影響力的項(xiàng)目。 對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生影響的項(xiàng)目還有百仕達(dá)花園 4 期山水城，現(xiàn)開工的西區(qū)總建筑面積將超過 20 萬(wàn)平方米，建筑規(guī)劃在秉承 2 期豪宅風(fēng)格的基礎(chǔ)上處處創(chuàng)新，更加大氣現(xiàn)代。與前幾期不同的是， 4 期共規(guī)劃有 6 萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，將吸引商業(yè)巨頭加盟，屆時(shí)，百仕達(dá)社區(qū)商業(yè)配套將得到全面加強(qiáng)，生活環(huán)境更加完善 引人注目的是，鴻基、農(nóng)產(chǎn)品、深房、特發(fā)等老牌地產(chǎn)開發(fā)商似達(dá)成默契，今年分別攜鴻業(yè)苑 名豪居、豐湖花園、翠沁閣和水貝項(xiàng)目上市，給市場(chǎng)留下了不少想象空間。崇德房地產(chǎn)的雍翠華府、世紀(jì)房地產(chǎn)的鵬城 .合正星園、陽(yáng)基投資和華業(yè)投資的陽(yáng)光天地、鵬運(yùn)廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展公司的鵬運(yùn)廣場(chǎng)，也都出手不凡，他們將為羅湖樓市增添不少活力。 今年還是羅湖舊城改造動(dòng)作最大的一年。曾在南山成功開發(fā)鴻瑞花園和前海宜家的半島地產(chǎn)，在羅湖的鴻翔花園項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到 26 萬(wàn)平方米，有望為舊城改造樹立標(biāo)桿。金光華集團(tuán)的南國(guó)電影院改建項(xiàng)目—— 金光華商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積也超過 10 萬(wàn)平方米，是僅次于華潤(rùn)中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，因其獨(dú)特的地位而倍受市 民關(guān)注。 20xx 年曾成功開發(fā)明星樓盤環(huán)島麗園的冠懋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此番再次出擊，在人流暢旺的春風(fēng)路“松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 6 開發(fā)了金色都匯項(xiàng)目，充分借用口岸物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，主攻外銷市場(chǎng)和投資客 。 金光華集團(tuán)在北斗路的舊城改造項(xiàng)目，與朗鉅地產(chǎn)的朗 御庭 隔街向望，這 3 個(gè)樓盤將把羅湖口岸物業(yè)帶上一個(gè)新臺(tái)階。 而在“羅湖后花園”的蓮塘，雖然有多個(gè)正在勁銷的項(xiàng)目，但仙桐御景花園、東方鳳雅臺(tái)二期、蕙蘭雅居將成為該片區(qū)的新寵。而銀湖也有新的別墅項(xiàng)目動(dòng)工。 羅湖 在售 在建將建樓盤一覽 表 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 總建筑面積（單位：平方米） 華潤(rùn)中心 香 港華潤(rùn)集團(tuán) 萬(wàn) 鴻翔花園 半島地產(chǎn) 26 萬(wàn) 百仕達(dá)四期山水城 百仕達(dá)實(shí)業(yè) 21 萬(wàn) 城市天地廣場(chǎng) 漢國(guó)置業(yè) 17 萬(wàn) 鴻業(yè)苑 .名豪居 鴻基房地產(chǎn) 120324 崇德 .雍翠華府 崇德房地產(chǎn) 119730 鵬運(yùn)廣場(chǎng) 鵬運(yùn)廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展 11 萬(wàn) 金光華商業(yè)廣場(chǎng) 金光華集團(tuán) 10 萬(wàn) “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 7 金光華北斗路項(xiàng)目 金光華集團(tuán) 約 10 萬(wàn) 嘉寶田花園 2 期 嘉寶田鄉(xiāng)村俱樂部 約 9 萬(wàn) 豐湖花園 農(nóng)產(chǎn)品股份 75877 鵬城 .合正星園 世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā) 71639 金色都匯 冠懋地產(chǎn) 仙桐御景家園 海辰物業(yè) 萬(wàn) 祥福雅居 福田房地產(chǎn)開發(fā) 58000 陽(yáng)光天地 華業(yè)投資 陽(yáng)基投資 碧嶺華庭 2 期 祥云實(shí)業(yè) 4 萬(wàn)多 朗園 朗鉅地產(chǎn) 41648 翠擁華庭二期 京武投資 4 萬(wàn) 翠沁閣 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn) 30629 由于羅湖發(fā)展空間越來(lái)越小，見縫插針式的項(xiàng)目無(wú)論在居住環(huán)境，還是交通方面都存在先天不足，因此，羅湖一定要開始進(jìn)入舊城改造時(shí)期，否則將被福田、南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。這從另一個(gè)側(cè)面襯托了羅湖大型社區(qū)的稀缺，相信隨著時(shí)間的推移，一些大盤將顯示出自己的優(yōu)勢(shì)和后 勁。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 8 三、片區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 （ 1）片區(qū)市場(chǎng)概況： 布心，位處深圳市羅湖區(qū)東北向、近布吉關(guān)口，屬羅湖老區(qū)；該片區(qū)因山水資源豐富而得有 “ 羅湖后花園 ”的美譽(yù)。因此，近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)頗受置業(yè)者的追捧。尤以 羅湖白領(lǐng)置業(yè)以及片區(qū)原居住人士 的關(guān)注程度更為顯注。受片區(qū)客戶定位及其它方面因素的影響，該片區(qū)以小戶型高層物業(yè)居多。且項(xiàng)目定位及推廣方式也凸顯出活力、時(shí)尚、生態(tài)的一面（如：彩世界、碧嶺華庭等）。 隨著深圳各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，本片區(qū)亦顯現(xiàn)出略有落后于其它片區(qū)一些征兆，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1） 由于受地形位置及原住 民等的影響，片區(qū)整體的治安及生活環(huán)境較差； （ 2） 布心片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宣傳力度不足，市場(chǎng)關(guān)注“熱度”較弱； （ 3） 片區(qū)市場(chǎng)同質(zhì)化（包括：項(xiàng)目規(guī)化、物業(yè)類型、資源配套等）現(xiàn)象較為嚴(yán)重，導(dǎo)致各項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 9 （ 2）、項(xiàng)目 周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 陽(yáng)光天地 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置： 羅湖田貝四路與貝麗北路交匯處 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 7006 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 2 棟 31 層 總 戶 數(shù)： 700 戶左右 主力戶型：二房 5563平方米、三房 74101 平方米 銷售均價(jià)： 6800 元 /㎡（起價(jià)： 4800 元 /㎡） 銷售情況：銷售率 60％左右 主要客戶群： “松泉閣”項(xiàng)目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 10 164。 客戶以投資型客戶居多，以周邊居住客為主 164。 主要客戶年齡在 30— 40 歲左右，單身或小家庭居多 宣傳賣點(diǎn)： 164。 “月供 800元，不要去租房 ” 164。 陽(yáng)關(guān)生活，陽(yáng)光生活 164。 步步為家，可圈可點(diǎn) 164。 宜商宜住，投資佳選 164。 以時(shí)間衡量建筑 164。 品牌管家，品牌服務(wù)