【正文】 第一篇：2011年商品房房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2011年商品房房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)商品房在出售時(shí)是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來(lái)計(jì)算總售價(jià)，而這建筑面積是銷售面積，指的是購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積而公用建筑面積由以下兩部分組成:（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。（2）套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。即: 公用建筑面積＝全套建筑面積－全套各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）其中:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)筑面積而: 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和主體結(jié)構(gòu)根據(jù)建設(shè)部2012年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達(dá)到下列要求:(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。(2)鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形。(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。外墻(1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無(wú)明顯的水印和霉點(diǎn)。(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開(kāi)裂。樓地面(1)面層與基屋必須粘結(jié)牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。(2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。裝修(1)鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全。(2)進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。(3)門(mén)窗玻璃應(yīng)表面平整，粘貼牢固。(4)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。(5)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、漏刷。電氣(1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直。過(guò)墻導(dǎo)管連接必須緊密。(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好。(3)檢查話線路是否如期開(kāi)通，接聽(tīng)效果是否和諧。水、衛(wèi)、消防(1)進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。(2)應(yīng)按套(單元)安裝水表或預(yù)留表位。(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。(4)衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固。不合格怎么辦在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理:(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。(2)個(gè)別開(kāi)發(fā)商無(wú)視廣大購(gòu)房者的生命財(cái)產(chǎn)安全進(jìn)行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以根據(jù)《合同》第148條的規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！本芙^簽入住通知單，或要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失。北京市現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問(wèn)題在建設(shè)部新的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過(guò)選擇并不是必須，北京的購(gòu)房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。 北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；（二）取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)?！睂?duì)于這個(gè)《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會(huì)用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。 對(duì)于北京交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制性要求。我國(guó)的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購(gòu)房人和房地產(chǎn)商在買(mǎi)房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。 對(duì)于北京交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)，按北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定： 2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開(kāi)始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購(gòu)房人提供《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》”。第二篇：房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)第一條 范圍住宅小區(qū)和大廈的住房及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施。第二條 標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。第三條 標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收辦法梁、柱、板主體（1）按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。（2）無(wú)鋼筋外露，無(wú)預(yù)制件結(jié)構(gòu)減荷空間外露。頂棚（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮及氣泡。（2）無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬，無(wú)人為涂抹。墻面（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫污漬。無(wú)人為涂抹。（2）塊料（如瓷磚、大理石等）面層。① 粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。② 面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷，色澤一致。③ 對(duì)縫沙漿飽滿、線條順直。（3）外墻面：無(wú)裂紋、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。地（樓）面（1）毛地面：平整、無(wú)裂紋。（2）快料（如瓷磚、地磚、大理石）面層。① 粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角。② 面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷、色澤一致。③ 對(duì)縫沙漿飽滿、線條順直。（3）水泥沙漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空鼓、無(wú)裂紋、無(wú)起泡等缺陷。（4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面：① 用水桶或水管向地面沖倒水，觀察水流順暢流到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水。② 第二天到樓下檢查樓面及頂棚有無(wú)滲漏。③陽(yáng)臺(tái)護(hù)攔玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷和刮花痕跡，玻璃色澤一致，并要有CCC認(rèn)證標(biāo)志。④不銹鋼材質(zhì)無(wú)變形，焊口處理平整，對(duì)縫整齊，不應(yīng)有機(jī)械外傷。門(mén)窗：① 開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與樓面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視另配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。② 從室內(nèi)輕搖晃門(mén)瑣與門(mén)連接牢固，開(kāi)啟靈活。③ 木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線條均勻，不掉角、無(wú)變形。④ 單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷和刮花痕跡，玻璃色澤一致。⑤ 可視對(duì)講門(mén)禁，圖象清晰，對(duì)講通話清楚，布防、撤防、紅外、開(kāi)鎖、監(jiān)視、呼叫、門(mén)磁、信息、免擾等功能完備，⑥ 門(mén)窗防越紅外探測(cè)器報(bào)警功能正常，無(wú)死角。⑦ 緊急求救按鈕功能正常，門(mén)鏡完好，門(mén)鈴工作完好。⑧ 門(mén)窗整體無(wú)機(jī)械外傷痕跡，無(wú)刮花痕跡。⑨ 防盜鐵門(mén)無(wú)漆面脫落，無(wú)銹跡和刮花痕跡。⑩ 窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷?？蛇x擇以下檢查方法：A、先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房門(mén)窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)（墻面）是否有水滲入。B、查詢天氣預(yù)報(bào)，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗戶關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺(tái)泛水。樓梯、扶手：（1）鋼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)外露。（2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，按裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕、無(wú)彎曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。插座：（1）電器插座：?jiǎn)沃篙p擊檢查蓋板安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無(wú)損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，逐一檢查，并抽查接線質(zhì)量。（2）有線電視插座、電話插座、寬帶插座只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，安裝牢固、蓋板無(wú)損壞。（3）電話插座：只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板，安裝牢固，蓋板無(wú)損壞。接線盒（1）單指輕擊蓋板，安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞。（2）用試電筆檢查每處預(yù)留線頭電源接通是否正常，并用電膠布安全地纏包好線頭。開(kāi)關(guān)（1）安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞。（2）全部開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好。照明燈具（1）用木頭或硬竹片等輕碰燈具，無(wú)輕微搖晃，緊貼樓面，零配件齊全，且燈罩完好無(wú)損。（2）打開(kāi)所有燈具，檢查電源接通是否正常、燈具發(fā)光是否正常。（3）產(chǎn)品合格，使用壽命時(shí)間達(dá)到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通可以連續(xù)工作三天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的情況。1供水系統(tǒng)（1）安裝牢固：打開(kāi)每棟的供水總閥門(mén)（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），管道完好無(wú)損，無(wú)滲漏水、無(wú)銹跡。（2）管道接頭無(wú)滲水。（3）水龍頭（花灑）和水閥：打開(kāi)水閥，流水暢通，接頭處無(wú)漏水。1排污管道（含塑料管）（1）安裝牢固，外觀完好無(wú)損，配件齊全。（2）從樓上的各排水口處注水，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水；樓上排水暢通無(wú)堵塞。（