【正文】 東麗 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) 可行性研究報(bào)告 目 錄 摘 要 3 第一部分 項(xiàng)目分析 5 第二部分 市場(chǎng)研究 8 第三部分 項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃 13 第四部分 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 25 第五部分 項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃 32 第六部分 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 35 第七部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制 39 第八部分 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃 40 第九部分 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 42 第十部分 附件 44 摘 要 隨著三聯(lián)投資集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升三聯(lián)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特編制此商業(yè)計(jì)劃。 一 、 集團(tuán)簡(jiǎn)介 天津三聯(lián)投資集團(tuán)（ Sunny Group Inc.）成立于 1987 年，系專業(yè)的投資控股集團(tuán)，旗下?lián)碛卸嗉屹Y深投資管理機(jī)構(gòu)及專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)投資、開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。三聯(lián)投資集團(tuán)自 1993 年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，累計(jì)投資達(dá)十幾億元人民幣，已經(jīng)獨(dú)立或合作開發(fā)了近 10 個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，陸續(xù)建成并經(jīng)營(yíng)銷售了包括高檔住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店和服務(wù)式公寓在內(nèi)的全系列房地產(chǎn)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目談判、篩選、前期手續(xù)、開發(fā)建設(shè)、施工管理、銷售及物業(yè)管理等相關(guān)方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)并擁有一支高效的管理團(tuán)隊(duì)。 集團(tuán)在美國(guó)、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)以及北京、上海、武漢、重慶等城市設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，從事包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、軟件開發(fā)與網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、投資咨詢、認(rèn)證咨詢、國(guó)際貿(mào)易等多個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，總注冊(cè)資本超過(guò)兩億元人民幣。 新時(shí)期的三聯(lián)集團(tuán)，將站在戰(zhàn)略高度上審時(shí)度勢(shì)，尋找更大的突破口，挖掘企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，涉足更廣闊的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 二、 發(fā)展背景 中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)列入了重要議程； 20xx 年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦也將推動(dòng)京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展?！笆晃濉币?guī)劃的另一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是 繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設(shè)國(guó)家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心 ； 繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)大型科技設(shè)施、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、重大科學(xué)工程、工程技術(shù)研究中心建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平 ，同時(shí) 科技部將鼓勵(lì)具有一定科技實(shí)力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動(dòng) 多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化與推廣新機(jī)制，引導(dǎo)和支持企業(yè)增強(qiáng)科技創(chuàng)新能力建設(shè)， 孵化 一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 。 充分發(fā)揮企業(yè)在促進(jìn)科技成果產(chǎn)業(yè)化方面的主體作用，引導(dǎo)企業(yè)增加農(nóng)業(yè)科技投入。對(duì)部分經(jīng)濟(jì)效益顯著但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的非公益性項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目、成果熟化與轉(zhuǎn)化項(xiàng)目等，將積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作和管理。 根據(jù)天津市總體規(guī)劃： 天津經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)連續(xù) 10 余年的快速發(fā)展，城市建設(shè)用地已突破原規(guī)劃規(guī)模，現(xiàn)行規(guī)劃已不完全適應(yīng)天津新的發(fā)展形勢(shì)需要，應(yīng)從京 、 津 、 冀、環(huán)渤海乃至東北亞的區(qū)域范圍來(lái)研究天津 城市發(fā)展方向、規(guī)模和布局，進(jìn)一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關(guān)系。 原來(lái)的規(guī)劃更多地強(qiáng)調(diào)中心城區(qū)的發(fā)展，而新的規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實(shí)際上它關(guān)注的是整個(gè)天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內(nèi)的一個(gè)更大范疇的城市發(fā)展。新的總體規(guī)劃提出了 “ 一軸兩帶三區(qū) ” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)。 而其中的 “ 一軸 ” 就是 指： “ 武清 － 中心城區(qū) － 濱海新區(qū)核心區(qū) ” 發(fā)展主軸； 我們 可以從中尋覓到新的拓展空間。 此外， 新的天津總體規(guī)劃 中 “ 京津雙核心 ” 的提 出 對(duì)于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及 第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展影 響將會(huì)很大。 可以說(shuō) ，京津間這不到 140 公里的通道之中注定蘊(yùn)含無(wú)限的地產(chǎn)商機(jī)。 而本 項(xiàng)目所處地武清區(qū) 距 北 京僅 40 分鐘的車程 ， 地理位置優(yōu)越，交通、通訊便捷 。 以上各種因素，為三聯(lián)投資集團(tuán)在武清區(qū)此地塊建設(shè)該項(xiàng)目（即“東籬”生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)）提供了一個(gè)良好外部環(huán)境。 三 、 項(xiàng)目介紹 概況 該項(xiàng)目一期占地近 5900 畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)示范及觀光部分集中占 300 畝，生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地 5000 畝，純農(nóng)業(yè)部分初步投資 1 個(gè)多億，將建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)輔之以田園生態(tài)別墅（約 11 萬(wàn)平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風(fēng)情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務(wù)項(xiàng)目；同時(shí)，臨近的 5000 畝地作為該項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)推廣基地。該項(xiàng)目將是京津地區(qū)首 家 將現(xiàn)代 農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光旅游 與 休閑度假 相結(jié)合的 復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目；同時(shí)也將成為生態(tài)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的示范基地。 產(chǎn)品與服務(wù) “ 東籬 ” 以生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、檢驗(yàn)、配送為主，輔以生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游 、 餐飲 娛樂(lè) 等休閑服務(wù)，形成一個(gè)完整的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，并在適宜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中不斷推廣、復(fù)制。 “ 東籬 ” 的產(chǎn)品以符合國(guó)家 AA 級(jí)和 A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綠色食品為 主，主要包括：溫室內(nèi)種植的名優(yōu)蔬菜 等作物 ； 適宜于露地土壤有機(jī)栽培的蔬菜種類及品種 ；適合當(dāng)?shù)赝寥罈l件的 果樹品種 ；散養(yǎng)的各類家禽；各種淡水養(yǎng)殖的蝦、魚、蟹類及其它淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品等。 四 、 管理組織與合作團(tuán)隊(duì) 東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團(tuán)下屬的該項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)）力邀全國(guó)知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國(guó)農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗(yàn)、加工等方面的研究與開發(fā)。同時(shí)聘請(qǐng)來(lái)自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對(duì)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供 指導(dǎo)，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進(jìn)國(guó)際上先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長(zhǎng)，并將逐步推廣到整個(gè)華北地區(qū)乃至全國(guó)。 五 、 投資回報(bào) 生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中占地 300 畝（產(chǎn)業(yè)化推廣基地 5000 畝），初步投資 1 個(gè)多億， 初期每年的營(yíng)業(yè)額將達(dá)到 5000—— 8000 萬(wàn)， 3— 5 年內(nèi)將達(dá)到產(chǎn)值 2 億元以上，預(yù)計(jì) 20xx 年產(chǎn)值達(dá)到 20 億元，每年為國(guó)家創(chuàng)造稅收上億元，同時(shí)帶動(dòng)觀光旅游和休閑度假產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作和發(fā)展，商業(yè)開發(fā)價(jià)值巨大，將為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展帶來(lái)無(wú)可估量的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 第 一部分 項(xiàng)目 分析 一、 目 區(qū)位及用地 項(xiàng)目區(qū)位 面向 21 世紀(jì) “首都經(jīng)濟(jì)圈 ”的發(fā)展趨勢(shì)，武清無(wú)可爭(zhēng)議地成為一塊福澤寶地；北京申辦 20xx年奧運(yùn)會(huì)成功，打造 “奧運(yùn)經(jīng)濟(jì) ”， 武清同樣擁有難得機(jī)遇。黨的十六大做出了本世紀(jì)頭二十年是重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的科學(xué)判斷，天津市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)武清區(qū)確定了建成展示天津的窗口，天津發(fā)展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠的新定位，使武清進(jìn)一步明確了發(fā)展思路和目標(biāo)。 武清 “ 背靠首都，面臨新港，毗連三市（京、津、廊） ” ，距天津市區(qū) 25 公里，距北京 70公里。到天津新港 71 公里，到天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 35 公里，至北京機(jī)場(chǎng)也只有 90 公里。京津、京福、 京圍等 12 條國(guó)家級(jí)干線公路，京山、京滬、京九等鐵路貫穿全境，聞名國(guó)內(nèi)外的京杭大運(yùn)河在這里滾滾流淌而過(guò)。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)極為顯著。武清是國(guó)家最早確定的沿海開放地區(qū)之一，同時(shí)這里又是京津塘高技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使武清 成為 具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。 項(xiàng)目用地 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，目前經(jīng)過(guò)土地拍賣于 20xx 年 12 月份取得了土地使用權(quán)，使用年限為 70 年（生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中用地 300 畝，使用年限 30 年；合作的產(chǎn)業(yè)化推廣基地 5000畝）。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍 （廣義） : 東至塘沽區(qū)，南至 天津市區(qū) ，西至 北京市 ，北至薊縣。 地勢(shì)狀況 項(xiàng)目用地主要為農(nóng)業(yè)耕種用地，部分為天紅星磚廠廠區(qū)的廠區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與 103道路標(biāo)高相差不大。 地上物現(xiàn)狀 地上物主要為紅星磚廠廠區(qū)的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，現(xiàn)已完成清整工作。 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 （ 1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較少。 （ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。 （ 3）項(xiàng)目用地東側(cè)有一條寬約 6 米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。 地質(zhì)情況 武清區(qū)境地處華北沖擊平原下 端，地勢(shì)平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高 額 度最高 13 米、最低 米。武清區(qū)區(qū)域面積 1574 平方公里，其中耕地面積 137 萬(wàn)畝，占土地面積的 58％。土壤分為砂性土、壤質(zhì)土、粘性土三大類。土質(zhì)疏松肥沃，宜于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 武清區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足。年平均氣溫 度 ,年平均日照總時(shí)數(shù) 2705 小時(shí) ,平均無(wú)霜期 212 天，平均年降水量 米。 同時(shí)，該項(xiàng)目地上有天然湖水和人工養(yǎng)魚湖等有重要利用價(jià)值的自然水系；地下蘊(yùn)藏豐富的地?zé)釡厝?1200 米以下出水溫度在 70 度以 上，是得天獨(dú)厚的自然資源。 三、 項(xiàng)目 的外部 環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 武清區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)從排名天津市 18 個(gè)區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。武清所以能夠在較短時(shí)間內(nèi)取得如此突出的成績(jī)，是武清實(shí)施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，積極發(fā)展武清開發(fā)區(qū)，熱情扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。目前該區(qū)已有民營(yíng)企業(yè) 3300 多家，經(jīng)濟(jì)總量、創(chuàng)造稅收占全區(qū)一半以上，有 20 家全球 500 強(qiáng)企業(yè)和世界知名企業(yè)在這里落戶，天獅、娃哈哈等一大批民營(yíng)企業(yè)爭(zhēng)先崛起，形成了一幅前所未有的百舸爭(zhēng)流、千帆競(jìng)發(fā)的雄偉畫 卷。天津市市長(zhǎng)戴相龍?jiān)鴮?duì)這個(gè)區(qū)發(fā)展給予熱情稱頌，提出：武清應(yīng)成為天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡、展示天津發(fā)展的窗口、京津之間的明珠。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 近年來(lái)，武清區(qū)大力發(fā)展 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，特別是把無(wú)公害 蔬菜種植產(chǎn)業(yè)化作為一件大事統(tǒng)籌安排，全力支持。 率 先建立了全區(qū)多個(gè)蔬菜種植基地， 變過(guò)去的一家一戶為大型蔬菜生產(chǎn)基地種植，引進(jìn)優(yōu)良品種，提高蔬菜種植效益。全面推進(jìn)無(wú)公害蔬菜種植，建立種菜農(nóng)民協(xié)會(huì)，從農(nóng)藥、 肥料等各方面嚴(yán)格按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。 目前全區(qū)無(wú)公害蔬菜種植面積已經(jīng)超過(guò)３萬(wàn)畝 ， 其中河西務(wù)鎮(zhèn)無(wú)公害蔬菜種植面 積就超過(guò)萬(wàn)畝。 建立蔬菜銷售大市場(chǎng)是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。為抓好蔬菜流通，河西務(wù)鎮(zhèn)投資建立了占地 200 畝的大沙河蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，每天蔬菜成交量達(dá)到 110 萬(wàn)公斤，車流量達(dá)到 3000 多輛，成為覆蓋京津地區(qū)的蔬菜銷售大市場(chǎng)。通過(guò)公司加農(nóng)戶方式的產(chǎn)業(yè)化蔬菜種植方式，使全區(qū)種菜農(nóng)民收入增加。 “黑馬”蔬菜已成為武清區(qū)乃至京津地區(qū)的品牌無(wú)公害蔬菜 ，受到京津市場(chǎng)歡迎，產(chǎn)品供不應(yīng)求。 同時(shí)，武清區(qū)農(nóng)業(yè)部門深入普及生態(tài)農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)，積極做好沼氣大棚生態(tài)農(nóng)業(yè)試點(diǎn)，已形成 “棚菜種植、畜禽養(yǎng)殖、沼氣池” 三位一體的工程體系。目前， 這種生態(tài)農(nóng)業(yè)新模式已在該區(qū)的黃花店鎮(zhèn)、大孟莊鎮(zhèn)的四個(gè)村街進(jìn)行建設(shè)，將在全區(qū)逐步推廣。 區(qū)域近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響 ◆ 基礎(chǔ)設(shè)施完善、城市地位與綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升 武清區(qū)具備 日趨完備的基礎(chǔ)功能環(huán)境。一直以來(lái)，武清始終堅(jiān)持不懈地下大力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是在天津市第一個(gè)實(shí)現(xiàn)撤縣建區(qū)以后，圍繞創(chuàng)造城市發(fā)展商機(jī)，增強(qiáng)聚集、輻射功能，加大規(guī)劃與載體功能建設(shè)步伐，積極強(qiáng)化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)勢(shì)地位，力爭(zhēng)把武清建成京津之間最具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。重新修編 的 城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由 30 平方公里擴(kuò)大到６０平方公里 ；同時(shí)，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設(shè)，五年累計(jì)投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)工程。 同時(shí)在路網(wǎng)建設(shè)上， 結(jié)合京津快速路、京滬高速正線等國(guó)家重大路網(wǎng)建設(shè)， 武清區(qū)將以 全區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃為突破口，加快實(shí)施路網(wǎng)貫通工程， 目前已 制訂了 “七橫七縱 ”為骨架的路網(wǎng)體系規(guī)劃，啟動(dòng)了 “三橫一縱 ”64 公里重點(diǎn)道路建設(shè)， 將 進(jìn)一步構(gòu)筑城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街及重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)園區(qū)之間溝通便捷、開放發(fā)展的路網(wǎng)骨架