【正文】 第一章 總 論項目名稱：XXX產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準廠房建設(shè)項目項目承辦單位：XXX區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司。項目法人代表：XXX項目建設(shè)性質(zhì)：新建項目建設(shè)地點：XXX省XXX市XXX村項目建設(shè)期限：建設(shè)工期24個月項目功能定位：以XXX區(qū)特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展食品加工、電子、儀器儀表、機械制造等產(chǎn)業(yè)項目區(qū)位圖：（附圖）XXX區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2010年，主要負責(zé)對XXX區(qū)建設(shè)項目進行融資、投資和建設(shè)項目管理工作，公司性質(zhì)為國有獨資公司，注冊資金20000萬元人民幣，公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、投融資開發(fā)部、征地拆遷部、道橋工程部、房建工程部、內(nèi)審計部、安委辦和監(jiān)督考核督查室。項目用地總面積： m2。(該標準廠房項目的配套項如辦公樓、宿舍、物流等不包括在此紅線用地面積內(nèi)，本報告也不對上述項進行詳細論述。)總建筑面積： ，包括XXX棟標準廠房及門衛(wèi)設(shè)備房等。其中：廠房面積： ；庫房面積： m2；（114標準廠房和230鋼結(jié)構(gòu)廠房作為廠區(qū)配套庫房） 公廁設(shè)備門衛(wèi)等用房：2620 m2 項目占地率 %；環(huán)境綠化占地面積 ；綠化率 ；。主要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表：總經(jīng)濟技術(shù)指標　指標單位備注總用地面積 平方米　總建筑面積 平方米　其中廠房（庫房）部分 平方米　其中混凝土廠房 平方米　鋼結(jié)構(gòu)廠房 平方米　公廁設(shè)備門衛(wèi)等 平方米　容積率　　建筑占地面積 平方米　建筑密度%　　綠地面積 平方米　綠地率%　　停車位數(shù)690 輛根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，結(jié)合本次建設(shè)園區(qū)研究分析的特殊性，我們對園區(qū)建設(shè)的背景及必要性、園區(qū)性質(zhì)與建設(shè)的可行性、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、近期擬建項目選擇、機構(gòu)設(shè)置與運作、項目管理與實施、投資估算與資金籌措和效益等方面進行了綜合研究分析，重點研究和論述園區(qū)建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)的可行性、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、投資估算和資金籌措及效益評價，以期為建設(shè)園區(qū)的決策提供可靠的依據(jù)。⑴中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；⑵中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第70號）；⑶中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第23號）；⑷中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第22號）；⑸建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第115號）；⑹《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》⑺委托單位提供的本項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)等。⑻項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料。第二章 項目的建設(shè)背景及必要性隨著XXX區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展和對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作的進一步加強，作為XXX區(qū)項目投資依托和新的經(jīng)濟增長點的黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)也取得了長足發(fā)展和顯著成就。園區(qū)不僅成為了XXX市最具活力的地區(qū)之一，而且也成了促進XXX區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。隨著黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，工業(yè)園的環(huán)境、服務(wù)得到社會廣泛認可，更多新的企業(yè)有入駐意向，而原有工業(yè)用地已基本用盡，可供使用工業(yè)用地日趨緊張，這種矛盾不僅大大弱化了園區(qū)的功能，而且經(jīng)濟發(fā)展勢頭受到遏制，其窗口作用、示范作用和帶動作用難以發(fā)揮，對推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和提高城市化水平也難以發(fā)揮應(yīng)有的帶動作用。為充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的集聚效應(yīng)和龍頭帶動作用，走新型工業(yè)化道路，碧海投資公司在大量調(diào)研和反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，因地制宜，合理利用一切可利用資源，決定在黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立標準化廠房工業(yè)園。建立標準化廠房工業(yè)園區(qū)是XXX市經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及附近區(qū)域的經(jīng)濟增長，有效推進XXX區(qū)城市化進程和XXX市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進XXX市“科教興市”、“開放帶動”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進XXX市經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。 項目建設(shè)的必要性與可行性建立標準化廠房工業(yè)區(qū)，符合工業(yè)的布局規(guī)律，是實現(xiàn)資源配置的有效途徑。美國經(jīng)濟學(xué)家巴頓分析工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)聚集的原因，將之歸結(jié)為10個方面的效應(yīng)：充分利用城鎮(zhèn)的銷售市場、促進企業(yè)的專業(yè)化分工和擴大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、充分利用城鎮(zhèn)便利的交通運輸條件、有利于相關(guān)輔助性工業(yè)的成長、有利于形成高素質(zhì)的勞動力市場、有利于形成職業(yè)經(jīng)理和各專業(yè)技術(shù)人員的市場、有利于獲得金融機構(gòu)在融資和管理方面的幫助、有利于企業(yè)經(jīng)理階層的相互交流和彼此溝通、有利于刺激企業(yè)之間的競爭和改革、可以為企業(yè)職工提供較好的休息娛樂條件。因此，建立標準化廠房工業(yè)園，集中安排工業(yè)項目，符合工業(yè)布局規(guī)律和工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)聚集的規(guī)律，同時也符合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)移的趨勢。建立標準化廠房工業(yè)園，走的是集中開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營之路，從供水、供電、供熱、供氣、提供社會大生產(chǎn)的服務(wù)，到科技開發(fā)的協(xié)調(diào)、職工培訓(xùn)的組織、企業(yè)污染的綜合治理與環(huán)境美化、企業(yè)與企業(yè)之間開展協(xié)作聯(lián)合等，都可以在園區(qū)內(nèi)得到較好的解決，充分實現(xiàn)資源共享，走集約化經(jīng)營之路，方便了企業(yè)運作，降低了企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，使社會資源得到優(yōu)化配置，大大提高了資源的產(chǎn)出效率。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和對外經(jīng)濟技術(shù)交流與合作的進一步加強，作為XXX區(qū)項目投資依托和新的經(jīng)濟增長點的黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)也取得長足發(fā)展和顯著成就。目前，已有全國500強企業(yè)之一的雨潤控股集團、全國果汁業(yè)龍頭企業(yè)匯源果汁等19個項目落戶園區(qū)，預(yù)計總投資可達70億元。在XXX區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略上，園區(qū)建設(shè)是其中重要一環(huán)。如今，全國各地都在加速工業(yè)集中區(qū)的建設(shè)。而在工業(yè)集中區(qū)建設(shè)標準化廠房，是不容忽視的。首先，標準化廠房是全民創(chuàng)業(yè)的孵化基地。中小投資者在創(chuàng)業(yè)之初，資金是緊張的，多是首選租用廠房。因此，能提供標準化廠房的工業(yè)集中區(qū)將是他們的首選。來承租廠房的都是中小投資者。他們在這里進行最初的發(fā)展。等發(fā)展到一定程度，還可以再征地建自己的廠房。其次，標準化廠房是外來投資的承接平臺。外來投資，包括外資或是中心大城市“退二進三”撤出的工廠，經(jīng)?？粗械闹皇钱?dāng)?shù)叵鄬Ρ阋说膭趧恿Y源或是市場，也許最初并沒有長期在當(dāng)?shù)亟?jīng)營的計劃。因此，他們不愿意投資建廠房，更想租用標準化廠房，只要機器一安裝，就可以很快地投入生產(chǎn)，將來向工資更便宜的地方轉(zhuǎn)移也方便。因此不少投資者到一個地方，先詢問的就是標準化廠房的情況。有了一大批標準化廠房，就有了招商引資的載體，有了低成本、快回報的投資優(yōu)勢，就能快速吸引投資，有效提高招商引資成功率，就能催生大項目、培植大稅源、致富老百姓。標準化廠房建設(shè)將為外來投資企業(yè)解決一次性投入過大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長等問題，使企業(yè)能夠根據(jù)市場的變化，通過租貨廠房等方式，迅速組織生產(chǎn)，促進企業(yè)產(chǎn)品早日上市，吸引投資開發(fā)商來此落戶。其三，建設(shè)標準化廠房，可以集約用地。近年來，經(jīng)濟高速發(fā)展與土地資源緊缺的矛盾日益顯現(xiàn)。如現(xiàn)在的浙江省生產(chǎn)總值增幅明顯低于江蘇省和山東省，其中一個原因就是因為土地等生產(chǎn)資源緊缺，導(dǎo)致投資外流，發(fā)展受阻。而標準化廠房是集約用地的一好辦法。在蘇南各處，經(jīng)?？梢钥吹蕉鄬訌S房整齊排列，廠房從單層“加”高到二層、三層，比起以往企業(yè)“各立門戶”的建廠方式，標準廠房區(qū)的土地利用率提高了1倍以上，被認為是“向天借地”、集約發(fā)展的基本模式。標準化廠房建設(shè)可有效增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，可有效完善區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，拓展城市發(fā)展空間，增大城市面積，推進城市化進程；可有效加快城鎮(zhèn)化、擴大城鄉(xiāng)就業(yè)。該項目的建設(shè)有利于加快XXX區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展；有利于調(diào)整XXX區(qū)的生產(chǎn)力布局，發(fā)展開放型城市經(jīng)濟；有助于促進西部城市化水平提高，優(yōu)化西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。XXX市XXX區(qū)擁有較為豐富的水資源。年均地表徑流量為 億立方米， 立方米，徑流量為 立方米，地下水儲量為 億立方米，尚待進一步開發(fā)利用。水能資源可開發(fā)量為 115714 千瓦，在XXX省屬水能資源豐富縣區(qū)。XXX市XXX區(qū)礦產(chǎn)資源有硫、鐵、煤、鋅、大理石、硅砂、銅、草炭、粘土、高嶺土等 20 余種，其中： 億噸，以無煙煤為主，有少量煙煤、煤層4至5 層，機械性能好，熱量 7000 至8000 大卡；硫磺礦儲量達 億噸，有鐵磺、褐鐵磺、菱鐵磺、針鐵磺等類型，品位較高，易采、易選；已探明的粘土儲量達到3000萬噸以上，三氧化鋁含量平均達30%以上，其它有害物質(zhì)均低于2%以下；大理石資源尤為豐富，作為建筑材料頗具開采價值。XXX市XXX區(qū)生物資源十分豐富。全區(qū)林木資源有 700 余種，農(nóng)作物資源有玉米、稻谷、小麥、馬鈴薯、烤煙、油菜籽、花生、大蒜、苧麻、蠶桑等 455 種，中藥材有杜仲、天麻、半夏、何首烏、金銀花、苦參等 2000 多種；花卉類 400 余種，此外還有蕨類、菌類和飼料類等植物資源，草種資源 378 種。XXX市XXX區(qū)還有獨具高寒山地特色的豬、牛、馬、羊等產(chǎn)品，沔魚河四腮魚屬全國珍稀魚種，資源豐富齊全。在制度上，作為為喀斯特地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展提供借鑒的全國第一個綜合改革試驗區(qū)，XXX區(qū)是由中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的多黨合作共同推進改革開放和貧困地區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展及跨越式發(fā)展的成功范例，試驗區(qū)的發(fā)展凝聚了各民主黨派的智慧，顯示了統(tǒng)一戰(zhàn)線的強大力量。在發(fā)展理念上，XXX區(qū)作為國家實施貧困地區(qū)科學(xué)發(fā)展的試驗場，始終堅持以創(chuàng)新的思路開展試驗區(qū)工作，超前探索，先行先試，成為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的探索和實踐基地。在智力支持上，各民主黨派中央、全國工商聯(lián)、中央智力支邊協(xié)調(diào)小組暨支援XXX區(qū)顧問組20 余年如一日，深入XXX區(qū)，指導(dǎo)制訂試驗方案，協(xié)調(diào)解決改革試驗中的重大問題。引進資金、聯(lián)系項目、培訓(xùn)干部、幫助輸出富余勞動力、興辦各種社會事業(yè)，這些不僅直接推動了XXX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷發(fā)展，有力地促進了試驗區(qū)的各項工作，也為XXX區(qū)的未來發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這些優(yōu)勢，將對食品藥品工業(yè)園區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。XXX區(qū)地處烏蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要沖，交通便利，四通八達。目前，橫穿畢節(jié)東西和連接南北的兩條國家級骨干高速公路 “杭－瑞”、“廈―蓉”和穿越畢節(jié)腹地的“成都—貴陽—廣州”客運專用高速鐵路（350公里/小時）畢節(jié)段全面動工，畢節(jié)——威寧省級高速公路、XXX機場已基本完成，國家規(guī)劃的4條鐵路7個通道經(jīng)過畢節(jié)并將于2011年全面動工。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，作為國家規(guī)劃建設(shè)的一級公路交通樞紐、二級鐵路綜合樞紐城市，XXX區(qū)將成為川滇黔三省交匯處的區(qū)域性物流中心。詳見下圖所示：項目區(qū)交通優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢圖XXX區(qū)位于XXX省西北部，是典型的喀斯特地形地貌特征。境內(nèi)山高坡陡，峰巒重疊，溝壑縱橫，河谷深切，土地破碎，%。但食品藥品工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，用地總體較為平坦，坡度適宜、可作為城市建設(shè)用地的用地比例在80%以上。XXX區(qū)大量的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成投入使用，可以為擬建園區(qū)的修建提供交通通道。XXX市有著幾十年的現(xiàn)代城市建設(shè)經(jīng)驗，施工技術(shù)力量雄厚，勞動力資源豐富。綜上所述，建立該項目是XXX區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)和XXX區(qū)的經(jīng)濟增長，有效推進XXX區(qū)城市化進程和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進 “科教興市”、“開放帶動”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。第三章 項目市場分析項目目標客戶主要定位在以下產(chǎn)業(yè)：建適合機械、電子、儀器儀表、食品加工等行業(yè)需要廠房。該項目主要以招商引進成長性好的中小企業(yè)為主。該項目招商引進的目標企業(yè)——中小企業(yè)在我國經(jīng)濟中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計，%，占中國GDP的58%，占工業(yè)新增產(chǎn)值的74%，占社會銷售總值的59%，占稅收的63%，占出口總額的68%。中小企業(yè)廠房需求量最大，選擇標準廠房的比例也最高。主要是近郊農(nóng)村的社、村、鎮(zhèn)三級集體建設(shè)的非法工業(yè)園，這些工業(yè)園土地屬農(nóng)用地，沒有經(jīng)過合法手續(xù)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，建設(shè)也沒經(jīng)過規(guī)劃部門審批，屬亂搭亂建。06年8月31日，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，按通知精神，這部分廠房和土地屬于國家清理整頓范圍。據(jù)我們統(tǒng)計，近郊這類廠房供應(yīng)量約有10萬M2，也沒有招商優(yōu)惠政策，主要面向中小企業(yè)出租。這類廠房生產(chǎn)環(huán)境較差，無合法手續(xù)，隨時有搬遷的可能，對企業(yè)發(fā)展不利，存在多次搬遷費用產(chǎn)生。這類廠房與該項目目標客戶有交叉，但競爭關(guān)系不大，對該項目影響較小。 SWOT分析根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略分析方法（SWOT），即根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在。其中，S代表 strength（優(yōu)勢），W代表weakness（弱勢），O代表opportunity（機會），T代表threat（威脅），其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。可以看出：該項目優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，該項目有宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險，但只要該項目把握好了開發(fā)節(jié)奏，該項目完全能夠開發(fā)成功。詳見SWOT矩陣列表：SWOT矩陣列表優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位交通：（1）位置優(yōu)越（2）節(jié)約物流成本；產(chǎn)品特點：（1）有明確的產(chǎn)業(yè)定位，按行業(yè)對廠房需求打造。（2）“三位一體”規(guī)劃，辦公、加工基地、生活配套三個方面完美結(jié)合，有利于企業(yè)發(fā)展壯大。（3）純框架結(jié)，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（4）人性化設(shè)置，規(guī)劃合理（5）花園廠區(qū)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。（6）高標準規(guī)劃、高品質(zhì)建設(shè)、高檔次服務(wù)，企業(yè)無后顧之憂。（7）量身定造，滿足客戶個性需求（8）付款方式