物業(yè)案件代理詞(已修改)
2025-10-16 02:44 本頁(yè)面
【正文】 第一篇：物業(yè)案件代理詞代 理 詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：本人受北京申亞菲物業(yè)管理有限公司的委托，擔(dān)任與北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)服務(wù)糾紛一案的訴訟代理人。依法出庭，參與本案的訴訟活動(dòng)。本人在北京申亞菲物業(yè)管理有限公司任職，參與了物業(yè)服務(wù)的基本過(guò)程，對(duì)事件的全過(guò)程較了解。開(kāi)庭前，搜集了有關(guān)的證據(jù)材料，參與了一、二審?fù)徴{(diào)查和質(zhì)證。下面根據(jù)庭審質(zhì)證和認(rèn)證的證據(jù)及相關(guān)的法律規(guī)定，發(fā)表如下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭采納。代理人認(rèn)為，北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴求不成立，應(yīng)當(dāng)依法駁回，其主要事實(shí)和理由如下：一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)問(wèn)題：物業(yè)合同的性質(zhì)定位：本案的物業(yè)管理區(qū)域“億隆商廈”沒(méi)有法律概念的“業(yè)主”，也未成立“業(yè)主委員會(huì)”。北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是本樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）。按照我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)則，目前市場(chǎng)上存在的物業(yè)服務(wù)方式主要有委托管理和自行管理兩種形式，委托管理又分為前期物業(yè)服務(wù)和委托物業(yè)服務(wù)，兩者的區(qū)別主要為委托的主體不同，前期物業(yè)服務(wù)的委托主體為房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而委托物業(yè)服務(wù)的委托主體為業(yè)主委員會(huì)。所以說(shuō)，北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京申亞菲物業(yè)管理有限公司簽署的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)為“前期物業(yè)服務(wù)合同”。（參考法規(guī)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條、15條、21條、35條）前期物業(yè)服務(wù)的一般內(nèi)容：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋開(kāi)發(fā)完畢至成立業(yè)主委員之前，可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋時(shí)，向業(yè)主說(shuō)明物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問(wèn)題（包括服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）或則是向業(yè)主進(jìn)行公示。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位經(jīng)過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，可以按照一定比例向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付“啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽署的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，并按時(shí)收取物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)管理區(qū)域成立了“業(yè)主委員會(huì)”則業(yè)主委員會(huì)可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括現(xiàn)物業(yè)企業(yè)）并簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》，《前期物業(yè)服務(wù)合同》即終止，新舊物業(yè)企業(yè)進(jìn)行交接手續(xù)。所以說(shuō)，中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向法律意義的“業(yè)主”說(shuō)明前期物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)法律應(yīng)盡義務(wù)，支付“啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)”也存在法律依據(jù)，而要想與北京申亞菲物業(yè)管理有限公司解除《前期物業(yè)服務(wù)合同》需要具備法定條件和履行法定程序或則按照雙方簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的解除條件，解除合同。（參考法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條、22條、23條、25條、26條，《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第14條）二、本案庭審涉及的相關(guān)法律問(wèn)題：訴訟主體異議：一審中，北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以原告身份起訴被告北京申亞菲物業(yè)管理有限公司。庭審時(shí)，原告未明確表示訴訟主體的身份是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還是業(yè)主身份，如果以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位身份提起訴訟，則應(yīng)當(dāng)按照雙方簽署的《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容處理糾紛；如果是業(yè)主身份，首先應(yīng)當(dāng)證明其屬于本物業(yè)管理區(qū)域法律概念的業(yè)主，并且是唯一的業(yè)主，否則不能以單獨(dú)業(yè)主的身份提起訴訟。本案證據(jù)材料：①、一審時(shí)北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有提交其他業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，只提交的是一份與國(guó)清個(gè)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。一審法院由于合同主體不符合法律規(guī)定，沒(méi)有采納。②、二審時(shí)上訴人提交的證據(jù)一（北京市延慶縣人民法院（2010）延民初字第03490號(hào)民事判決書）、證據(jù)二（北京市延慶縣人民法院010）延民初字第03489號(hào)民事判決書）均未發(fā)生法律效力，案件正處于上訴階段。③、證據(jù)三上訴人與北京金寶聯(lián)物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》日期為2010年8月20日，而北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上訴的時(shí)間為2010年7月5日，從時(shí)間上講不能作為本案爭(zhēng)議的新證據(jù)。另外，北京中北長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也未將簽訂新合同事宜告知北京申亞菲物業(yè)管理有限公司并未按照法定程序履行終止手續(xù)，如果二審法院以此證據(jù)裁定物業(yè)服務(wù)終止，則剝奪了北京申亞菲物業(yè)管理有限公司對(duì)物業(yè)服務(wù)合同是否履行及終止問(wèn)題的上訴權(quán)。況且，北京中北
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