【正文】 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect .Li neSpaci ngLinesToPoct agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s( 2Select agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s( 2)Sel ecti .Li neSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agraphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPocti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa aaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 某物流配送中心及超市項目可行性研究報告 aphFor m at . LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoints(2) Select agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoct ion. Par agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s(2Selection. Par agr aphFor neSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPocti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項目 建設(shè)單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項目負責人 ：席國良 項目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項目建設(shè)單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇 無錫商業(yè)大廈集團有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本 6869 萬元， 2021年末總資產(chǎn) 27519萬元。股份公司擁有營 業(yè)面積 2 萬平方米，員工 1050 余人， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點， 2021 年主營收入 億元，利潤總額 4339 萬元。 經(jīng)營概況 （ 1）經(jīng)營場所 股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平 方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。 （ 2）經(jīng)營范圍 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。主要銷售對象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （ 3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五 金材料、汽車等。 （ 4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司 2021 年銷售額超過 300萬元的品牌有 32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2021 萬元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠 抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、無錫第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司在 2021 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50個家用 電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 11。 表 11 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項 目 1998年 1999年 2021年 平均增長率 銷售總額（萬元） 60308 80082 85679 19% 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 26% 股份公司財務(wù)狀況 近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負債率 %，股份公司信用等級 AA 級，被授信開具 8000 萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表 12。 表 12 股份公司近三年財務(wù)狀 況表 項 目 1998年末 1999年末 2021年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商 業(yè)大廈集團二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。 股份公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達到優(yōu)化社 會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進流通科技進步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通 、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標。 （ 2）經(jīng)營目標 股份公司 20212021年的規(guī)劃為：在 2021 年使主營業(yè)務(wù)收入達到 億元規(guī)模，年利潤總額預(yù)計達到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達到 5億元規(guī)模，并取得 1015只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進一步完成內(nèi)部 物流配送體系的建設(shè)與加強，嘗試開展第三方物流，在 2021 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項目背景 近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國加入 WTO 以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。股 份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進行了大量前期準備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào) [2021]999 號文批復(fù)同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（ 2021） 189 號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》 。 國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [2021]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項目建設(shè)的必要性和意義： 項目市場分析和預(yù)測； 項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模； 項目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 項目投資估算； 經(jīng)濟效益分析及評價。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當前 我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [2021]999 號文批復(fù)同意建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目。 無錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟的區(qū)域優(yōu)勢。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到重要作用。 3