【正文】 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 1頁(yè) 共 312頁(yè) 共 31 頁(yè) 目 錄 項(xiàng)目決策背景 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地概況 二、 大社區(qū)配套 三、 宗地規(guī)劃情況 四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 五、 合作方與合作條件 第二部分：法律 分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀 二、 法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 三、 風(fēng)險(xiǎn)控制 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 宗地優(yōu)劣勢(shì) 二、 市場(chǎng)背景 三、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 四、 產(chǎn)品建議 五、 客源分析 六、 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 地塊分析 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 第五部分：開(kāi)發(fā)計(jì)劃 一、 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 二、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 三、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第七部分：稅務(wù)分析 第八部分：綜合分析 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 3頁(yè) 共 31 頁(yè) 項(xiàng)目決策背景 一、 進(jìn)入浦東，拓展市場(chǎng)，占據(jù)戰(zhàn)略要點(diǎn) 浦東新區(qū)已累計(jì)吸引外商投資近 300 億美元，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已 有 98 家在浦東投資了 181 個(gè)項(xiàng)目。 2021 年，新區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 920 億元人民幣，人均 GDP 近 7000 美元。“十五”期間，新區(qū) GDP 年增長(zhǎng)率 15%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。 2021 年，浦東新區(qū)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售 417 萬(wàn)平方米，登記預(yù)售 260 萬(wàn)平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。 上海公司進(jìn)入浦東，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)的戰(zhàn)略舉措。 二、 形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃 通過(guò)浦東曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入浦東和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上 閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過(guò) 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實(shí)施造鎮(zhèn)計(jì)劃。 三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊 浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高 等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期 平方公里，規(guī)劃未來(lái)二、三期向東拓展至長(zhǎng)江邊，園區(qū)總計(jì)近 7 平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 4頁(yè) 共 31 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目概況 一、宗地概況 地理位置 項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴 20 公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離 5公里左右。 面積及四至 項(xiàng)目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不 規(guī)則形。 地塊現(xiàn)狀 自然標(biāo)高在約 4 米左右，地塊內(nèi)無(wú)高壓線。 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民 200 戶(hù)，約 800 人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 地塊水系較豐富，共約 2 公里長(zhǎng)，寬度在 610 米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開(kāi)發(fā)建設(shè)中予以拆除。 周邊狀況 ? 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 ? 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民住宅。 ? 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 ? 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車(chē)座椅有限公司等。 二、大 社區(qū)配套 大市政配套 宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項(xiàng)目施工和先期住宅開(kāi)發(fā)（月約10萬(wàn)平方米）的配套需求。 供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開(kāi)發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建 35KV 變電站一座；在金海路埋設(shè) 8001000 的自來(lái)水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè) 500 污水管一根。 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 5頁(yè) 共 31 頁(yè) 公共交通不發(fā)達(dá) 地塊周邊共有公交線路約 8 條，現(xiàn)主要 集中在上川路一線上，基本只在浦東區(qū)域內(nèi)運(yùn)行。地塊周邊沒(méi)有軌道交通，需公交車(chē)接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。 宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，車(chē)程在 10分鐘之內(nèi)。 三、 項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況 項(xiàng)目合作地塊未做過(guò)控規(guī)，目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。 目前我方正積極參與包括項(xiàng)目地塊在內(nèi)的 平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案 編制工作中，方案預(yù)計(jì)在 5 月可獲批復(fù)。 四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高 科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 1） 外高橋保稅區(qū) ：占地 10 平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有 Intel 和 IBM 等。截止到 2021 年末，總投資額約 53 億美元。 2） 金橋出口加工區(qū) ：占地 20 平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到 2021 年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超 1000 億元人民幣。主要投資項(xiàng)目有通用汽車(chē)和華虹 NEC，其中華虹 NEC 微電子項(xiàng)目總投資 12 億美元，占 地10萬(wàn)平方米，于 2021 年 2月投入生產(chǎn)。 3） 張江高科技園區(qū)： 占地 25 平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近 12 億美元。園區(qū)規(guī)劃有國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地 —— 上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計(jì)劃建成 8 條集成電路生產(chǎn)線。在未來(lái) 10 年內(nèi)，將建成上海集成電路開(kāi)發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。 外高橋 圖 17：地塊至周邊區(qū)域中心車(chē)行時(shí)間 30min 25min 10min 地塊 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)中心 小陸家嘴 15min 張江 15min 人民廣場(chǎng) 上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告 第 6頁(yè) 共 31 頁(yè) 曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 占地： 67