【正文】 第一篇：商品房買賣合同糾紛的審判實務研究商品房買賣合同糾紛的審判實務研究內容摘要：隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業(yè)發(fā)展迅猛，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的實施，成為法院審理案件的依據，本文從商品房買賣的適用范圍、適用懲罰性賠償的法律依據、處罰原則、適用的具體情形及商品房質量索賠、廣告性質的認定、房屋面積計算等難點問題進行了探討，以便更好地指導審判實踐。關鍵詞： 商品房雙倍賠償要約面積計算隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業(yè)迅猛發(fā)展，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。最高人民法院在2003年5月公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據。在實踐中如何正確理解和把握這一規(guī)定的適用，筆者愿就此略談淺見，以與同仁共同研究。一、適用范圍這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件?！督忉尅返?條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！督忉尅穼⒄{整對象明確為因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，即房地產開發(fā)企業(yè)建造并向社會公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產開發(fā)企業(yè)?；谏鲜稣J識，在審判審判實踐中不難分析出非房地產開發(fā)企業(yè)建設的單位集資房、房改房；安居工程等國家對購買對象有限制條件的經濟適用房；村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋；原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設的房屋；部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，雖均向社會出售，但都不能適用該司法解釋。二、商品房遲延交付（1）對“交付使用”的理解出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，俗稱的交鑰匙，符合合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定，買賣合同的標的物所有權一般自交付時起轉移；而買受人則認為，房屋的交付使用不僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書，這是根據《城市房地產管理法》第六十條、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定，不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續(xù)時起轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件。因此，房屋所有權就應從辦理所有權登記手續(xù)時轉移。如何理解商品房的“交付”呢？筆者認為，在法律、法規(guī)和當事人沒有特別約定的，以交鑰匙為履行交付義務。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。因此，《解釋》第11條規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。商品房交付使用后，按照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條的規(guī)定，出賣人應當還應當履行在規(guī)定時間內協(xié)助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)的義務，并提供必要的證明文件。（2）遲延交付之抗辯理由的正當性房地產開發(fā)商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責性的學理爭論。我們認為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態(tài)，更包括一種責任的承擔。遲延交付案件中，法院對房地產開發(fā)商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。主要表現在兩個方面：１．以自然現象形式表現的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發(fā)生了某種自然現象，如發(fā)生了幾級以上的臺風，施工不能如期進行，從而導致了商品房的遲延交付。２．以人為因素為表現形式的抗辯事由，即在施工、驗收過程中發(fā)生的某種外界人為因素，如正值一年一度的高考期間，政府強制限制噪音，從而引起商品房的遲延交付。筆者認為，是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災戰(zhàn)爭等不可抗力造成遲延交付，可適用免責。影響遲延交付的自然現象屬于慣常氣候現象，抗辯理由就不成立，對第２種抗辯理由，應該注意：房地產開發(fā)商遲延交付是因行政主體行為導致的，如果行政主體的行政行為具有社會公益性，那么應當視為不可抗力，不構成遲延交付。若買方拒絕受領導致的遲延交付，應當甄別拒絕受領理由的正當性。比如，房地產開發(fā)商在交付商品房時必須提供相關的竣工驗收合格的材料，否則買方有權拒收，房地產開發(fā)商仍應承擔遲延交付的責任。如果延遲交付房屋屬于當事人雙方在合同中已經約定的免責情形，那么應遵照雙方的意思表示，認定不構成遲延交付。（3）違約責任承擔遲延交付商品房屬于遲延履行，房地產開發(fā)商應承擔違約責任?！督忉尅返谑邨l規(guī)定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規(guī)定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則，守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品，有著地段、種類、時間的差別，因此，《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規(guī)范。同時，應注意如果雙方對違約金有約定，應優(yōu)先適用約定違約金；只有在沒有約定的情況下，才適用《解釋》第十七條的規(guī)定。關于違約金計算期限，我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點，以實際交付商品房為止算點。三、關于欺詐行為的認定和處理。懲罰性賠償責任的適用理論界和實務界關于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的問題上。務實界持反對意見，認為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權責任，商品房買賣合同不應適用該規(guī)定；學術界則持相反的觀點。筆者贊同務實觀點。商品房買賣數額巨大，懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡，商品房質量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二，從各國對損害賠償制度審判實踐看，懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。第三，理論依據。在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發(fā)經營過程中的實際情況，有利于促進房地產市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發(fā)展需要的?！半p倍賠償”的條件。在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規(guī)定中的亮點。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規(guī)定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據合同約定和有關法律規(guī)定要求出賣人承擔相應的違約責任。第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規(guī)定，可以認定合同有效，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。欺詐行為的處理。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。四、商品房質量問題如何索賠（1）因房屋存在質量問題解除合同的條件?！督忉尅返谑⒌谑龡l規(guī)定：房屋主體質量經鑒定不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用應解除合同，現在審判實踐中已是共識。但“質量問題”達到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是“嚴重影響居住使用”？該解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。（2）在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任?！督忉尅返谑龡l第二款所說的質量問題指的就是一般質量問題。即是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人有權要求出賣人修復。如果質量質量問題在短時間內解決不了，應要求出賣人承擔延期交房的責任。因此增加的費用，應當由其承擔。（3）因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償