【正文】 1 陜數(shù)評 [2021]002 號 第一章 項目總論 第一節(jié) 項目背景 一、項目概況 項目名稱： 鐵路集裝箱物流中心建設(shè)項目 建設(shè)單位： 北八道（咸陽）物流集團(tuán)有限公司。 項目選址： 咸陽市渭城區(qū) 經(jīng)營范圍： 商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉儲 服務(wù) 投資規(guī)模： 5 億元人民幣 建設(shè)內(nèi)容： 項目設(shè)置四條鐵路專線，專線長 公里，其中散堆貨物線兩條，全長 2500 米，貨位 100 個，年貨運(yùn)能力 400 萬噸；另兩條為集裝箱專用 線，全長 2300 米，可容納 6000 個標(biāo)箱，年集裝箱運(yùn)量 20 萬個標(biāo)箱。 二、建設(shè)條件 機(jī)構(gòu)與人員 組建項目管理中心，由公司高層出任，抽調(diào)管理水平高、專業(yè)技術(shù)知識過硬的人員負(fù)責(zé)項目的申報、籌建和管理工作。項目建成前，成立相關(guān)管理、運(yùn)營部門，并進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，確保重點(diǎn)專業(yè)崗位持證上崗。 廠房與設(shè)施 項目計劃 建設(shè)四條鐵路專線，完成配套車輛、機(jī)械購置，辦公樓、廠房、庫房、職工宿舍、職工食堂的建設(shè)，同時完成道路硬化、圍墻、廠區(qū)綠化等工程，項目 土地征用及固定資產(chǎn)投資 49600 萬元，流動資金 400 萬元。 政策 基礎(chǔ) 在政策環(huán)境方面。首先，國家對于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展非常重視，國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、中國民用航空總局等部委，國經(jīng)貿(mào)運(yùn)行 [2021]189 號文件，在印發(fā)《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知中提出了加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的八條意見。 2021 年國家召開了首屆全國現(xiàn)代物流工作會議，出臺了相關(guān)政策，制訂了《全國 “ 十一五 ” 2 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 ，《 陜西省 “ 十一五 ” 現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃 》， 要按照“ 加強(qiáng)基礎(chǔ)，發(fā)揮優(yōu)勢，優(yōu)化布局，突出重點(diǎn)，分級實(shí)施，梯次推進(jìn) ” 的原 則，通過新建物流園區(qū)、物流中心和配送中心與整合既有倉儲和運(yùn)輸場站設(shè)施相結(jié)合，形成以中心城市物流設(shè)施系統(tǒng)為骨干、中小城市物流設(shè)施為支撐、圍繞區(qū)域物流集散的網(wǎng)絡(luò)化物流基礎(chǔ)設(shè)施體系。這對加快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生巨大的帶動作用。項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和咸陽城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 咸陽市初步形成以電子、能化、醫(yī)藥、食品四大支柱產(chǎn)業(yè)和輕紡、機(jī)械、建材三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)布局。形成以種植、養(yǎng)殖、果業(yè)、奶業(yè)等為主的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及深加工格局。大中型商貿(mào)服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展。這些都為物流產(chǎn)業(yè)打下了基礎(chǔ)。 交通條件 鐵路網(wǎng)絡(luò)完善，運(yùn)輸能力高，鐵路總里程 370 公里。 咸陽國際 機(jī)場貨郵吞吐量達(dá)到 16 萬噸。 咸陽 公路以 “ 四縱四橫 ”( 四縱：國道 31 21 210 和銀武高速；四橫：省道 30 10西寶高速和關(guān)中環(huán)線 )為主骨架，以農(nóng)村公路為分支的多方輻射、相互貫通、快速便捷的扇形區(qū)域性公路交通網(wǎng)絡(luò)，全市公路通車總里程達(dá)到 5465 公里 。為建設(shè)物流項目創(chuàng)造了交通條件。 管理 基礎(chǔ) 投資者為具有道路運(yùn)輸一級等級資質(zhì) ,集鐵路、公路聯(lián)合運(yùn)輸、倉儲裝卸、現(xiàn)代配送業(yè)務(wù)于一體，以先進(jìn)的管理模式進(jìn)行全方位運(yùn)作，集鐵路、公路聯(lián)合運(yùn) 輸、倉儲裝卸、現(xiàn)代配送業(yè)務(wù)于一體 ， 形成覆蓋全國運(yùn)輸配送網(wǎng)絡(luò)的大型物流企業(yè)。經(jīng)過近 20 年的物流經(jīng)營管理，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大批物流專業(yè)管理、技術(shù)人才， 建立和實(shí)施了完善的經(jīng)營管理體系，并引入到新建項目的建設(shè)、運(yùn)營和管理。 第二節(jié) 項目建設(shè)用地及控制指標(biāo) 一、 國家標(biāo)準(zhǔn) 物流分類與基本要求 （一） 貨運(yùn)服務(wù)型 依托空運(yùn)或海運(yùn)或陸運(yùn)樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運(yùn)輸形式或兩條不同的運(yùn)輸干線銜接； 提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸形式的有效銜 接 主要服 務(wù)于國際性或區(qū)域性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換。 （二） 生產(chǎn)服務(wù)型 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃； 提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)； 3 主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售。 （三） 商貿(mào)服務(wù)型 依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務(wù)； 提供商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務(wù)； 主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散。 （四） 綜合服務(wù)型 依托城市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào) 流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃； 位于城市交通運(yùn)輸主要節(jié)點(diǎn)，提供綜合物流功能服務(wù) ； 主要服務(wù)于城市與區(qū)域運(yùn)輸和配送體系的組織。 二、項目建設(shè)用地選址方案 國務(wù)院《物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》明確指出：完善城市物流設(shè)施，加強(qiáng)物流園區(qū)規(guī)劃布局。西部物流區(qū)域要加快培育物流企業(yè)，提升物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，形成與東部物流區(qū)域的有機(jī)銜接。加強(qiáng)倉儲設(shè)施建設(shè)，在大中城市周邊和制造業(yè)基地附近合理規(guī)劃、改造和建設(shè)一批現(xiàn)代化的配送中心。因此大型物流地址選擇在大中城市周邊和制造業(yè)基地附近規(guī)劃建設(shè)。 （一）選址要求 物 流的功能和服務(wù)特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時還需考慮物流市場需求、土地價格、交通設(shè)施、勞動力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會條件因素。在設(shè)置物流園區(qū)時主要考慮以下四方面因素： 一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上運(yùn)輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式； 二是選擇交通樞紐中心地帶，使物流園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)； 三是經(jīng)濟(jì)合理性，包括較低的地價、數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動力等，為企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件； 四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平 衡的要求。 （二）項目選址 項目位置 咸陽市渭城區(qū)，該區(qū)域交通便利，是古絲綢之路第一站，也是西部大開發(fā)的橋頭堡，亞歐大陸橋的新樞紐，西咸經(jīng)濟(jì)一體化的承載者，隴海鐵路、咸銅鐵路、銀福（武）高速、西寶高速、西咸機(jī)場高速、 312 國道、 208 省道、上林苑大橋、規(guī)劃中的西安地鐵 2 號線、蘭池大道和橫橋等穿境而過，西安咸陽國際機(jī)場坐落 4 其中，是全國六大航空樞紐之一，構(gòu)成公路、鐵路、航空四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 符合物流建設(shè)的選址要求。 項目建設(shè)內(nèi)容及土地征用 設(shè)置四條鐵路專線，專線長 公里， 其中散堆貨物線兩條，全長 2500 米，貨位 100 個，年貨運(yùn)能力 400 萬噸；另兩條為集裝箱專用線，全長 2300 米，可容納 6000 個標(biāo)箱，年集裝箱運(yùn)量 20 萬個標(biāo)箱。同時建設(shè)集裝箱堆放、辦公房屋及職工宿舍等配套設(shè)施，完成道路硬化及園區(qū)綠化。 項目總占地 畝（合 公頃），其中租用鐵路用地 畝（合 公頃）。計劃新增用地 畝（合 公頃）。新增用地主要用于建設(shè)鐵路專用線、堆貨場、辦公用房及職工宿舍，具體用途及占地面積如下： 序號 項目 土地面積 (公頃） 一 新增用地 鐵路專用線 堆貨場 道路硬化 集裝箱堆放 綠化區(qū) 辦公用房及宿舍 小計 二 租用鐵路用地 三 項目總占地 合計 三、 物流 用地 的推薦性指標(biāo) （國標(biāo)） 貨運(yùn)服務(wù)型 項 目 空港型 海港型 陸港型 5 投資強(qiáng)度 （ 萬元 /畝 ） ≥100 ≥120 ≥80 物流強(qiáng)度 （ 萬噸 / ） ≥100 ≥2021 ≥500 貿(mào)易服務(wù)型 項 目 空港型 海港型 陸港型 投資強(qiáng)度 （ 萬元 /畝 ） ≥ 100 物流強(qiáng)度 （ 萬噸 / ） ≥50 生產(chǎn)服務(wù)型 項 目 空港型 海港型 陸港型 投資強(qiáng)度 （ 萬元 /畝 ） ≥ 100 物流強(qiáng)度 （ 萬噸 / ） ≥ 100 綜合服務(wù)型 項 目 空港型 海港型 陸港型 投資強(qiáng)度 （萬元 /畝） ≥ 100 物流強(qiáng)度（萬噸 /） ≥ 200 四、 項目投資建設(shè)用地指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明 按照國土資發(fā)【 2021】 24 號《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知和陜政辦發(fā)（ 2021） 25 號文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》的規(guī)定：“若某些行業(yè)在本建設(shè)用地指標(biāo)中沒有完全相對應(yīng)的用地指標(biāo)，則通過專家評議的方法確定該行業(yè)的用地指標(biāo)，并通過附件的形式進(jìn)行增補(bǔ)”。所以對應(yīng)該項目的投資強(qiáng)度與物流強(qiáng)度參考了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 物流分類與基本要求》。同時對建筑密度與配套設(shè)施控制標(biāo)準(zhǔn)參考了國內(nèi)有關(guān)省市物流業(yè)的控制標(biāo)準(zhǔn)。 建筑密度控制 標(biāo)準(zhǔn) 類 型 推薦值 6 所有物流項目（堆場除外） 40%— 60% 注：堆場類的建筑密度控制標(biāo)準(zhǔn)原則上為零。 配套設(shè)施控制標(biāo)準(zhǔn) 類型 推薦值 所有物流項目（堆場除外） ≤7% 注：堆場原則上不允許建任何永久性配套設(shè)施。 五、項目實(shí)際用地指標(biāo)計算 項目計劃用地 畝（合 公頃），其中新征土地 畝（合 公頃），投資 5 億元人民幣。其項目實(shí)際指標(biāo)計算過程如下： （一）項目投資強(qiáng)度 投資強(qiáng)度 =（項目固定資產(chǎn)總投資 +土地投資）247。項目總用地面積 投資強(qiáng)度 =50000 萬元247。 畝 = 萬元 /畝 （二）項目物流強(qiáng)度 =400 萬噸247。（ 畝 *247。 1000000） = 萬噸 /KM2年 （三）建筑容積率 建筑容積率：總建筑面積247。土地面積（扣除鐵路、堆貨場面積） 容積率 =（ 公頃 + 公頃）247。 公頃 = （四）配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施占地面積247。項目用地面積（扣除鐵路、堆 貨場面積） =247。 = 六、實(shí)際用地指標(biāo) 項目實(shí)際用地指標(biāo)表 序號 控制指標(biāo)名稱 項目實(shí)際用地指標(biāo) 結(jié)論 1 投資強(qiáng)度 /畝 符合 7 2 物流強(qiáng)度 / 符合 3 建筑容積率 符合 4 配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 符合 第三節(jié) 可行性研究依據(jù) 一、《 咸陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 二、 《關(guān)中 — 天 水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》 三、《咸陽市城市總體規(guī)劃》 （ 2021－ 2020） 四、《實(shí)施西部大開發(fā)咸陽市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 五、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊》 六、國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（ 1983年 2 月 2 日） 七、 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687 八、國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（ 1983年 2 月 2 日） 第四節(jié) 研究目的和意義 現(xiàn)代物流作為一種 先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù) ,在全球經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)已經(jīng)被廣泛認(rèn)為是企業(yè)在降低物資消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的重要利潤源泉 ,在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。近幾年來我國發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情被喚醒，工商企業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈良好勢頭。物流業(yè)也因此成為大中城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前 ,在我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的地區(qū)，政府部門都在積極研究和制定物流規(guī)劃與政策，各地區(qū)不約而同的做法就是將建設(shè)物流園區(qū)作為城市發(fā)展物流的關(guān)鍵，基本上形成了全國從南到北、從東到西的物流園 區(qū)建設(shè)發(fā)展的局面。同時， 8 現(xiàn)代物流在我國尚處于發(fā)展初期，物流管理技術(shù)的落后和現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，均是阻礙物流快速發(fā)展的因素，如何克服困難，搶占機(jī)遇，在這股物流建設(shè)熱潮中建設(shè)和經(jīng)營國內(nèi)一流物流公司，推動咸陽地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就顯得尤為必要而迫切了。 第五節(jié) 可行性研究結(jié)論 本項目為擬在咸陽市渭城區(qū)投資興建總規(guī)模為年散堆貨物運(yùn)量 400 萬噸、集裝箱運(yùn)量 20 萬個標(biāo)箱，占地 畝，總投資 5 億人民幣的物流中心項目。 一、本項目 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 ，項目實(shí)施對于 加快渭城區(qū)乃至咸陽地區(qū)商品流通、推進(jìn)咸陽地區(qū)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，適應(yīng)國內(nèi)國際貨運(yùn)市場需求具有重要意義。 二、本 項目符合咸陽市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，符合 《 咸陽市城市總體規(guī)劃 》，該項目的建成和實(shí)施，豐富了渭城區(qū)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，必將推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 三、項目的實(shí)施，不僅能滿足貨物運(yùn)輸集散需求，也可為社會直接或間接提供大量就業(yè)崗位，為國家增加可觀的稅收。 四、預(yù)計該項目投產(chǎn)后，年平均利潤總