【正文】 第一篇：辦公樓物業(yè)管理制度篇一：辦公樓物業(yè)管理制度 辦公樓物業(yè)管理制度為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關(guān)部門(mén)的責(zé)任義務(wù)，營(yíng)造一個(gè)好的工作環(huán)境，特制定本制度。一、安全與消防管理（一）辦公室鑰匙管理1．辦公樓所有部門(mén)鑰匙由公司辦公室與具體部門(mén)分別保管，日常使用由各部門(mén)自行負(fù)責(zé)，不得互相轉(zhuǎn)借。如需借用或配制鑰匙，需到辦公室辦理相關(guān)手續(xù)。2．公司領(lǐng)導(dǎo)保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前臺(tái)負(fù)責(zé)保管。保潔人員需清潔公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室時(shí)，由前臺(tái)負(fù)責(zé)開(kāi)門(mén)，清潔完畢后，及時(shí)把辦公室鎖好。3．嚴(yán)禁私自配置鑰匙。4．鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙，應(yīng)立即報(bào)告辦公室，視情節(jié)嚴(yán)重程度，由辦公室決定對(duì)門(mén)鎖采取更換等相關(guān)措施。5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續(xù)時(shí)將鑰匙上交辦公室。辦公樓一樓側(cè)門(mén)與樓梯門(mén)鎖匙交保安管理，負(fù)責(zé)早晚開(kāi)關(guān)門(mén)。（二）辦公室安全管理1．辦公樓的安全工作由保安部門(mén)負(fù)責(zé)，公司辦公室要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)保安的管理，確保保安人員履行好安保職責(zé)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)安保措施，確保辦公樓安全。保安服務(wù)工作職責(zé)和要求及保安具體工作細(xì)則及操作規(guī)程見(jiàn)附件。2．嚴(yán)格來(lái)訪(fǎng)登記制度。凡到公司的辦事人員先由門(mén)衛(wèi)告知相關(guān)部門(mén)，并在來(lái)訪(fǎng)登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行接待。杜絕外來(lái)人員在公司內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。3．各部門(mén)要認(rèn)真做好部門(mén)自身的安全保衛(wèi)工作。在下班前要檢查門(mén)窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開(kāi)辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門(mén)；關(guān)掉空調(diào)、微機(jī)等用電設(shè)施，確保部門(mén)自身安全。4．有重要設(shè)備、儀器儀表的部門(mén)要設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理，避免發(fā)生財(cái)物丟失等責(zé)任事故。6．財(cái)務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機(jī)房、食堂、倉(cāng)庫(kù)等重點(diǎn)區(qū)域，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結(jié)合，加強(qiáng)管理，杜絕隱患。7．各部門(mén)（人員）發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題和帶有苗頭性的隱患要及時(shí)匯報(bào)，及時(shí)排除。8．保安部門(mén)要認(rèn)真檢查維護(hù)電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時(shí)開(kāi)通，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。非相關(guān)人員禁止進(jìn)入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人同意。9．節(jié)假日期間，值班人員必須堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好交接班記錄。對(duì)需要加班人員須在值班處登記。對(duì)突發(fā)事件和重要情況要及時(shí)報(bào)告，及時(shí)處理。10．實(shí)行每日清樓制度，清樓時(shí)間為21時(shí)。（三）辦公室消防安全管理1．財(cái)務(wù)室、配電室、設(shè)備機(jī)房、檔案庫(kù)、廚房餐廳、實(shí)驗(yàn)室、倉(cāng)庫(kù)等重點(diǎn)防火部位，要按公安消防部門(mén)的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標(biāo)記。禁止在辦公樓內(nèi)亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區(qū)（電梯）內(nèi)吸煙。2．各部門(mén)員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動(dòng)或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。3．各部門(mén)員工要積極參加公司組織的消防培訓(xùn)，熟悉樓內(nèi)安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺(jué)遵守辦公樓各項(xiàng)消防安全制度。4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴(yán)禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品。嚴(yán)禁私接、更改電器線(xiàn)路和設(shè)備。5．嚴(yán)禁各部門(mén)隨意動(dòng)火作業(yè)，特殊情況需要臨時(shí)用火用電作業(yè)的，在操作前必須向辦公室提出申請(qǐng)，由辦公室安排專(zhuān)業(yè)人員操作，并配備相應(yīng)的滅火器具。對(duì)違章操作造成事故的，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。6．嚴(yán)禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周?chē)贌龔U紙、樹(shù)葉等物品。7．嚴(yán)禁在消防通道停放機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)。8．公司安全負(fù)責(zé)人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況，對(duì)重點(diǎn)部位加強(qiáng)檢查，對(duì)存在的火災(zāi)隱患，及時(shí)下發(fā)整改通知單進(jìn)行整改，杜絕隱患。二、清潔與綠化管理（一）清潔管理1．清潔管理是營(yíng)造辦公樓文明、整潔、舒適工作環(huán)境的重要內(nèi)容，由公司辦公室具體負(fù)責(zé)。2．樓內(nèi)各部門(mén)辦公室的清潔工作由各使用部門(mén)（人）負(fù)責(zé)；公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室及大廳、會(huì)議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛(wèi)生及室外環(huán)境的清潔工作由專(zhuān)業(yè)保潔人員負(fù)責(zé)。3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見(jiàn)：辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公樓保潔人員考核標(biāo)準(zhǔn)。（二）綠化管理1．綠化建設(shè)和管理是公司企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。2．管理、愛(ài)護(hù)花草、樹(shù)木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。3．不準(zhǔn)隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹(shù)木。如因確實(shí)需要者，需報(bào)辦公室批準(zhǔn)。4．禁止攀折花木或在樹(shù)上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。5．不得損壞花木的保護(hù)設(shè)施。6．不準(zhǔn)私自摘拿花果。7．不準(zhǔn)行人和各種車(chē)輛跨越、踐踏綠化帶。8．不準(zhǔn)往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。9．不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。10．未經(jīng)許可，不準(zhǔn)在樹(shù)木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，要進(jìn)行罰款處理。12．辦公樓的綠化管理由辦公室負(fù)責(zé)，辦公樓的綠化養(yǎng)護(hù)由專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)人員負(fù)責(zé)。三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理（一）、公共場(chǎng)所的空調(diào)管理1．辦公室負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所空調(diào)日常運(yùn)行管理工作，分管人員要嚴(yán)格按照規(guī)程操作，做好開(kāi)關(guān)使用紀(jì)錄。設(shè)備部負(fù)責(zé)其維修保養(yǎng)工作。2．空調(diào)開(kāi)機(jī)時(shí)間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）開(kāi)機(jī)制冷。3．節(jié)假日期間公共場(chǎng)所空調(diào)不開(kāi)啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。4．空調(diào)使用部門(mén)要注意節(jié)約能源，降低能耗。空調(diào)啟動(dòng)后，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉門(mén)窗，提高降溫效果，夏季設(shè)置空調(diào)溫度不得低于攝氏26度。室內(nèi)無(wú)人和下班后，及時(shí)關(guān)閉空調(diào)。5．各部門(mén)（人員）要自覺(jué)愛(ài)護(hù)空調(diào)設(shè)備，注意保持清潔衛(wèi)生，確?？照{(diào)正常運(yùn)行。（二）、電梯管理1．設(shè)備部負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行、安檢、維修維護(hù)等管理工作，值班人員要嚴(yán)格按照規(guī)程操作，做好運(yùn)行、安檢、維修維護(hù)紀(jì)錄。2．員工乘坐電梯要文明禮讓?zhuān)M(jìn)出轎廂時(shí)保持良好秩序。如超載、指示燈報(bào)警應(yīng)自覺(jué)退出電梯，保證電梯安全快捷運(yùn)行。3．員工乘坐電梯時(shí)應(yīng)注意安全，不可將身體依靠轎門(mén)。電梯門(mén)在關(guān)閉時(shí)請(qǐng)勿將身體任何部位或其它物品伸出門(mén)外，以免發(fā)生危險(xiǎn)。4．搬運(yùn)物品時(shí)，對(duì)可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細(xì)心搬運(yùn)，物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂涂濫畫(huà)、亂扔雜物。6．電梯運(yùn)行中出現(xiàn)故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯(lián)系（聯(lián)系電話(huà)：），嚴(yán)禁敲擊按鈕、強(qiáng)行扒門(mén)，以免造成危險(xiǎn)。（三）、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護(hù)和報(bào)修1．公司全體員工要愛(ài)護(hù)公司物業(yè)、公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長(zhǎng)物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費(fèi)。2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門(mén)，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護(hù)計(jì)劃，做好維修維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備運(yùn)行期間，值班人員要按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問(wèn)題及時(shí)排除，并做好記錄，確保各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常。物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等由公司辦公室和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)部門(mén)一式二份分別存放保管。物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門(mén)提出維修方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。做到科學(xué)計(jì)劃，周密安排，嚴(yán)格審計(jì)，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常報(bào)修，由各部門(mén)報(bào)公司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫(xiě)《維修派工單》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，安排設(shè)備或工程部門(mén)負(fù)責(zé)維修。本制度報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。篇二：綜合辦公樓物業(yè)管理方案及管理制度【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度 第一節(jié) 第二節(jié) 第三節(jié) 第四節(jié) 第五節(jié) 第六節(jié)目錄 整體設(shè)想與管理模式???1 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施??3 項(xiàng)目管理處組織設(shè)置???6 物業(yè)項(xiàng)目管理制度9 物業(yè)項(xiàng)目接管方案18 物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)承諾23 【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車(chē)庫(kù)）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、vrv空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場(chǎng)所。針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)設(shè)置物業(yè)管理處對(duì)該項(xiàng)目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式“溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅(jiān)持以客戶(hù)為上，及時(shí)認(rèn)知客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求，在服務(wù)過(guò)程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱(chēng)心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開(kāi)始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶(hù)都體會(huì)到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專(zhuān)業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶(hù)感受到走進(jìn)綜合辦公樓時(shí)，就能感覺(jué)到充滿(mǎn)溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會(huì)所必須的。二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服 務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶(hù)的 特殊需要，另行對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約 清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的 保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過(guò)內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過(guò)接受延伸特約服務(wù)的逐項(xiàng)開(kāi)展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧?kù)o、稱(chēng)心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對(duì)【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想： 1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)； 2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實(shí)行以iso9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級(jí)服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，吸納各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個(gè)物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭(zhēng)使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時(shí)依據(jù)iso9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。管理內(nèi)容、維護(hù)、維修管理。、消防安全管理 、綠化管理第二節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施先進(jìn)的iso9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機(jī)制要實(shí)現(xiàn)綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開(kāi)強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。公司運(yùn)作將依托is0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。建立六項(xiàng)管理機(jī)制： 1．自我約束機(jī)制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級(jí)式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。2．專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對(duì)于項(xiàng)目處遇專(zhuān)業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低 成本，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高效率。3．質(zhì)量保證機(jī)制：專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際化，標(biāo) 準(zhǔn)化組織的iso9001－2000的管理模式進(jìn)行實(shí)施。4．檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而 科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各 項(xiàng)意見(jiàn)反饋與投訴回訪(fǎng)。5． 緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點(diǎn)，分工作條線(xiàn)，設(shè)計(jì)各類(lèi)預(yù)案，建 立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案 檢驗(yàn)、預(yù)案起動(dòng)執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。采用系統(tǒng)及過(guò)程管理方法最終實(shí)現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動(dòng)是由各相關(guān)的子過(guò)程組成，各相關(guān)過(guò)程加以識(shí)別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實(shí)現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。公司將各類(lèi)服務(wù)活動(dòng)賦予文件化、程序化，并實(shí)行并通過(guò)pdca（plan do check action）管理方式做到精心策劃——明確各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實(shí)施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實(shí)施程序化、規(guī)范 化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么 程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時(shí)、定人、定崗、定任 務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查——每項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)有計(jì) 劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個(gè)物業(yè)管理活 動(dòng)，保證各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。持續(xù)改進(jìn)——針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)征求業(yè)主、客戶(hù)意見(jiàn)，運(yùn)用 統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)量出物業(yè)管理活動(dòng)的不足之處，制定糾正和 預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良 性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn) 服務(wù)組織專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化、服務(wù)控制規(guī)范 化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場(chǎng)化。重大預(yù)案的設(shè)計(jì)演練制度根據(jù)管理重點(diǎn)，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運(yùn)作的安全無(wú)虞：? 工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng) 急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；? 治安保安方面：交通意外事