【正文】 第一篇：物業(yè)寫字樓2014年度工作總結(jié)山東新聞大廈內(nèi) 部 公 函編號No.:∕201400致 TO： 孟立新女士 常務副總經(jīng)理 由 FROM： 趙新彥 酒店總經(jīng)理助理 題目 SUBJECT： 傳媒物業(yè)管理中心2014年度工作總結(jié) 日期 DATE： 2014∕12∕5 2014年是大廈和諧發(fā)展年，亦是傳媒物業(yè)管理中心的開局之年，物管中心自1月1日成立以來，便秉承領導高標準、專業(yè)化的目標指示與要求，在集團及大廈會議精神的指導下，各級領導的大力支持帶領下，全體員工團結(jié)協(xié)作、努力踐行，緊張而有序的開展落實各項工作。通過前期對各項文字資料的完善整理、物資的采購招標、物管人員基礎技能培訓等實際工作，總結(jié)經(jīng)驗提出“酒店式物業(yè)管理”及“一站式服務”的管理模式設想，并結(jié)合“五常管理”及“氛圍管理”，提升對外服務水平，深化內(nèi)部管理制度，推動物管中心各項工作步入正軌，圓滿完成集團各部門/單位以及部分外售/外租樓層的入駐接待工作，并以具有星級酒店服務標準的從業(yè)人員為大廈職工提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、專業(yè)的服務，實現(xiàn)了大廈物業(yè)從基礎籌備到實際維護運營的重要轉(zhuǎn)變，為實現(xiàn)來年經(jīng)營管理目標奠定了堅實的基礎。為總結(jié)經(jīng)驗，查找不足，更好地開展2015年的各項工作,現(xiàn)將2014年度工作總結(jié)匯報如下：一、經(jīng)營指標完成情況（略）二、迎接辦公樓層全面入駐完成各項工程檢測與驗收2014年1月，工程人員配合各級檢測單位，先后對大廈整體防雷接地、等電位系統(tǒng)進行了測試驗收工作；5月份，配合建設單位進行了大廈變配電機房、強電井等部位的電檢工作及消防驗收；9月份完成了地下立體車庫的交接驗收；10月份完成制冷機房主要設備的驗收工作。隨著各項檢測驗收工作的完成，各工程系統(tǒng)逐漸進入正式運行狀態(tài)，為大廈全面入駐運營提供先決條件。全力開展供電、制冷及供暖保障工作6月6日開始，集團各部門先后入駐大廈相關(guān)樓層。在部分設備尚未正式運行的情況下，傳媒工程人員提前介入、加班加點，邊調(diào)試、邊運行。對于出現(xiàn)的停電、漏水、線路及設備燒壞、空調(diào)不工作等一系列問題，在八局保障不足的情況下，本部門員工不等不靠，充分利用現(xiàn)有條件，在第一時間予以搶修恢復。面對集團員工對大廈設施設備的各種抱怨與指責，在盡力解決問題的同時，做到了耐心的溝通與解釋。以實際行動確保了各啟用樓層的供電、供水、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的安全運行，盡力為集團員工提供一個安全舒適的工作環(huán)境。大廈配電機房低壓配電系統(tǒng)各進線開關(guān)無機械連鎖防護裝置，存在兩電源點短路的重大安全隱患。經(jīng)聯(lián)系供電、施工及供貨單位未能得以解決的情況下，工程人員自行動手，采用常態(tài)開關(guān)面板屏蔽措施，徹底消除了供電安全隱患；11月份，物管中心接到辦理大廈后期供暖手續(xù)的任務，在時間緊、任務重的情況下，大家快速行動，積極查找準備各項技術(shù)資料，往返于明湖、北郊熱電公司之間，不隨意錯過任何一個動手操作的機會，不對每一次的重復工作產(chǎn)生松懈，終于在規(guī)定供暖期限前開始了大廈的集中供暖。加強電源管理，保證大廈供電安全在電源管理上，物管中心與施工單位劃分停送電操作分工界面，確保供電安全并分清責任。高壓運維人員全部持證上崗，重大操作專門記錄備查。施工開關(guān)專線專用，確保大廈辦公用電與施工用電安全獨立；根據(jù)實際施工進度，積極協(xié)調(diào)施工單位分級、分類、及時地完成防火封堵；在積極配合施工并保障入駐樓層工程需求的同時，對于關(guān)鍵區(qū)域、關(guān)鍵設備及關(guān)鍵問題，嚴格落實各項專業(yè)規(guī)范要求，及時發(fā)現(xiàn)并提出各類工程隱患及問題237項。如配電系統(tǒng)進線開關(guān)無機械聯(lián)鎖保護、B1中心配電機房高壓負荷開關(guān)拒動不脫扣等問題，通過工程人員自行制定方案，自己動手，進行了徹底解決。其余大部分問題，通過與施工單位多方不懈地溝通與協(xié)調(diào)，也已得到有效整改。對于部分尚未解決的問題，傳媒工程人員將繼續(xù)進行積極跟蹤直至最終處理。完成集團樓層防撞條的安裝，積極推進各樓層導視標識的落地工作。為彰顯集團深厚文化內(nèi)涵，營造大廈良好辦公氛圍，落實“氛圍管理”及“五常管理”，為廣大職工提供工作便利，傳媒物業(yè)積極配合集團采購中心對大廈樓層導視標識進行招標及落實工作。在防撞條的設計過程中，物管中心為使防撞條在發(fā)揮本身作用的同時還能對樓層各區(qū)域辦公單位起到區(qū)分指引作用，要求本部門人員在日常物業(yè)服務工作之余，對每個樓層每個單位/部門進行了走訪征詢，根據(jù)各單位/部門實際情況，共確定印有不同內(nèi)容的防撞條十幾種，并對每種防撞條的材質(zhì)、顏色、數(shù)量、規(guī)格、字體進行統(tǒng)計，確保每個樓層區(qū)域所張貼的防撞條都能與所在單位相對應。防撞條張貼施工過程中，物管中心各班組充分發(fā)揚協(xié)作精神，為施工人員提供清潔劑、融膠劑等用品并提前做好玻璃除砂，大力提高了導視標識的安裝效率。同時美觀實用的防撞條以及物業(yè)人員用心細致的服務精神也得到大廈職工的贊譽。導視標識作為大廈物業(yè)管理的一項重要工作，除了防撞條，還包括房號、消防導視標識、電梯樓層號碼牌、樓梯號碼牌、燈具、空調(diào)開關(guān)管理標識卡等數(shù)十項內(nèi)容，都需要物管中心人員逐個樓層統(tǒng)計所需數(shù)量，并保證標識色調(diào)、規(guī)格、材質(zhì)、內(nèi)容與大廈氣質(zhì)與各樓層單位文化氛圍相符，物管中心人員在原有工作強度壓力下，不敷衍不湊合，及時調(diào)整修改各項不合適的標識內(nèi)容，堅持以高標準最精確的原則來要求各項工作，并成功落實27層樣板間的導視標識安裝工作，也為后續(xù)各樓層即將開始的導視標識施工奠定良好的基礎。及時處理故障，據(jù)實進行系統(tǒng)優(yōu)化（1）徹底解決中心配電機房高壓進線無法斷開等工程設備機房存在的諸多隱患。傳媒物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)處理高壓配電10KV平新線負荷開關(guān)，存在B相不能脫扣的故障。經(jīng)多方協(xié)調(diào)，傳媒工程人員配合供電部門，對該負荷開關(guān)及時進行了停電檢修更換，并對另一路主用舜新線負荷開關(guān)進行了重新調(diào)試，消除了安全隱患。大廈內(nèi)強電井出現(xiàn)由于供電母線總開關(guān)B相出線電纜因虛接過熱，導致端頭絕緣熔化現(xiàn)場，工程人員及時發(fā)現(xiàn)并聯(lián)系施工及建設單位，進行拆接重裝、絕緣處理，避免了設備燒毀停電甚至火災事故的發(fā)生。（2）大廈投入使用后，一直存在著燈具故障率高、部分樓層長明燈現(xiàn)象。自11月18日開始，工程人員聯(lián)系智能照明供貨及設計單位，現(xiàn)場踏勘并商定了智能照明的控制解決方案。目前，系統(tǒng)已完成程序編制及硬件改造，正在進行現(xiàn)場調(diào)試，預計12月中旬優(yōu)化后的照明控制系統(tǒng)將投入運行。（3）加緊推進電梯維保工作，由于大廈內(nèi)電梯為高速電梯，運行一段時間后補償鏈間隙會增大，導致電梯自動停機保護，因而出現(xiàn)過困人故障，此類事件發(fā)生后，物管中心充分認識到問題嚴重性，認真分析原因并提出整改措施，要求電梯公司針對大廈內(nèi)高速電梯必須至少每隔15天進行1次重點維保工作，并落實《大廈電梯困人應急預案》《電梯使用安全管理制度》等制度，杜絕類似事件的發(fā)生，保障大廈安全運營。實行各項安全防范制度及措施，保障大廈安全運營。（1）為迎接大廈全面入駐，保證大廈內(nèi)人員財產(chǎn)安全，物管中心加強了以“防火、防盜、防破壞、防外來人員隨意進入”為主的安全管理工作，各班組實行“安全巡檢制度”，要求各班組在每日巡樓過程中，通過《大廈安全巡檢表》詳細記錄巡視樓層存在的安全隱患，并于次日針對相關(guān)責任單位負責人下發(fā)安全隱患整改通知單，對于同一安全問題反復出現(xiàn)或拒不整改的單位，物管中心進行公示通報。（2）對大廈辦公人員、來訪人員實行“持卡通行制度”，要求大廈職工出入大廈使用客梯，必須隨身攜帶門禁卡、工作證有效證件，以便物業(yè)人員例行檢查。同時嚴格要求各門崗保安人員及客服人員，大廈職工如需出入大廈，必須檢查其證件后才能放行，外來人員如需出入大廈，必須按程序至一樓客服中心進行登記，在征得接訪人同意后方可通行，否則，一律不準私自放其進入大廈。（3）啟用大廈一樓客梯間道閘，落實各樓層樓梯間、消防電梯間平推鎖的使用投入。物管維修人員在日常大量維修工作與采暖調(diào)整空調(diào)不統(tǒng)籌的重壓之下，擠出時間對各樓層消防通道加裝消防平推鎖，切實為保障大廈安全運營做出貢獻。（4）安保班組進行崗位調(diào)整，部分崗位實行24小時工作制，采取準軍事化管理，不間斷巡查制度，尤其是上下班高峰期、二次裝修等特殊時期嚴格落實對各出入口、大廈大堂、各樓層、地下停車場、各樓層設備間、倉庫等區(qū)域的重點巡查；并定期對安保人員進行安全知識培訓。（5）完善各項安全管理預案，逐級簽訂消防安全責任書通過制定《傳媒大廈安全文明辦公管理規(guī)定》及《大眾傳媒大廈集團辦公區(qū)消防安全管理規(guī)定》，要求大廈各部門（單位）必須按照規(guī)定內(nèi)容指定消防安全負責人，與山東新聞大廈物業(yè)管理中心逐級簽訂“消防安全責任書”，明確每一級安全責任。三、加強部門內(nèi)部建設管理加強表格量化管理物管中心要求各班組人員在實際運營中投入使用各類表格，量化管理各部門班組工作。如客戶服務中心在每日接待客戶及報修等實際工作過程中，使用《客戶來訪登記表》《報修記錄表》《客服人員交接班紀錄》等多種表格量化管理客服工作；保潔班組投入使用《保潔工作計劃書》《保潔巡檢表》《員工離崗跟蹤記錄表》等表格，嚴格把控保潔工作質(zhì)量；安保班組每日填寫《安全巡查記錄表》，對大廈存在安全問題量化體現(xiàn)，以便消除安全隱患；工程各班組按照實際需要填寫《設備維修保養(yǎng)記錄表》《設備巡檢問題記錄表》《工程人員交接班記錄》等各項表格，為各項設備設施的維修保養(yǎng)提供可靠依據(jù)，對不同班次人員之間的溝通起到橋梁作用，也是大廈每日正常運營的堅實基礎。嚴格落實各班組周期性工作計劃2014年傳媒物管各班組人員嚴格按照領導部署及專業(yè)規(guī)程要求，將各項作業(yè)計劃逐一落到了實處。工程對各機房變配電系統(tǒng)、電氣元件、旋轉(zhuǎn)機械進行例行檢測維護，分流降溫、連接緊固、基準校正、絕緣防護、容量測試、防腐處理等，始終保障設備處于良好的健康運行狀態(tài)。每周一上午為各機房固定大掃除時間，將每日交接班清潔不到的設備元器件、盤面、開關(guān)等設施設備進行全面清潔，并檢查機房消防設備、溫濕度情況。為系統(tǒng)運行提供一個清潔、安全、良好的機房環(huán)境客服人員以顧客滿意度為導向，定期開展商務禮儀培訓，借鑒學習酒店的各項服務接待流程，修訂《客戶來訪登記表》《報修記錄表》《會議通知單》等工作表格，在實際工作中不斷查缺補漏，整改完善各項不足，切實提高了員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，形成一支優(yōu)秀的服務團隊。安保部采取準軍事化管理，定期進行安保知識的系統(tǒng)培訓、消防系統(tǒng)的定期維護、保養(yǎng)和功能試驗、消防演練等，切實保障大廈安全。保潔班組嚴格按照《工作計劃書》《保潔各項工作標準與流程》開展樓層內(nèi)的電梯、大堂大理石保養(yǎng)、通道等公共場所、室外區(qū)域地面及樓體清洗、洗手間清理、各類機房清理、地下車庫清理、專項消殺服務清理、專項清潔服務項目等日常清潔管理，嚴格落實各項周期性計劃衛(wèi)生安排，每周上交下周工作計劃。編寫完善共性及個性培訓計劃及內(nèi)容完善并組織學習《應知應會》《物管中心行為規(guī)范》《制度學習》《預案學習》等共性培訓資料；各部門根據(jù)實際需求，針對不同崗位人員進行相應崗位的專業(yè)知識培訓及培訓。促使物管人員為客戶提供更貼心更專業(yè)的服務，提升傳媒大廈物業(yè)管理中心的形象水平。如工程部嚴格貫徹“安全第一、預防為主”的生產(chǎn)方針，時刻注意人身、設備及電氣系統(tǒng)的運行安全，根據(jù)設備實際配置結(jié)構(gòu)，制定了大廈停送電操作流程規(guī)范、操作票模板，以規(guī)范高壓電氣的安全操作。新入職的員工，首先通過系統(tǒng)熟悉、現(xiàn)場培訓及操作演練后方可上崗。四、做好大廈節(jié)能創(chuàng)收工作在保障大廈各項工作正常運行的同時，著手開展各項節(jié)能工作。認真學習大廈及部門的各項節(jié)能要求，培養(yǎng)良好的節(jié)能習慣，樹立工程節(jié)能主人翁意識和責任意識。勿以善小而不為，在一點一滴的工作中養(yǎng)成良好的節(jié)能習慣。配合相關(guān)部門對人員配置、組織結(jié)構(gòu)設定充分探討，合理分配人員崗位，避免人力資源浪費。加強對各種消耗性物品的管理監(jiān)督，嚴格控制各類資源消耗，對各項資源消耗項目進行量化管理考核，最大化地降低運營成本。根據(jù)據(jù)業(yè)主授權(quán)，合理利用業(yè)主資源，開展多元化的經(jīng)營創(chuàng)收模式。建議將樓宇電梯廣告、大廈外圍廣告出租，利用大廳及室外區(qū)域承接小型會議、小型展覽等，計劃在保證日常物業(yè)管理工作的同時，為業(yè)主提供有償服務，提升物管中心經(jīng)營水平。優(yōu)先選用節(jié)能型電器設備；在供配電設施上采取提高功率因數(shù)及濾波的措施；在照明方面，公區(qū)盡量多利用自然光，并做到人走燈滅、按需開燈；在管網(wǎng)維護方面，防止管道、閥門、及管道附件的泄漏和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換；嚴格按照專業(yè)規(guī)程及作業(yè)計劃的要求，及時進行設施設備的保養(yǎng)和維護，并調(diào)整各項運行參數(shù)，使各類設備產(chǎn)生最佳效能，延長使用壽命；根據(jù)實際負荷情況，及時合理地調(diào)整專業(yè)設備的運行臺數(shù)及運行參數(shù)，防止出現(xiàn)低效運轉(zhuǎn)甚至空轉(zhuǎn)現(xiàn)象的發(fā)生。在最近投入的供暖系統(tǒng)中，嚴格執(zhí)行《供暖系統(tǒng)的時間過程控制制度》，在保障用暖需求的基礎上，根據(jù)天氣、時間及大廈員工的上下班規(guī)律，降低熱能消耗，并按時依照規(guī)定的線路及方式進行巡檢檢查，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏問題，及時維修。五、推動集團完善傳媒大廈各項基礎設施建設物管中心整理日常安保工作所需的各項物資，并向集團提出采購申請，購置配備消防平推鎖、石質(zhì)隔離墩、升降車、對講機以及各項防暴防汛工具等安保設備設施，并及時投入使用，既保證了大廈各項安全管理工作，提升了物業(yè)溝通服務質(zhì)量，更體現(xiàn)了集團對傳媒物管工作的重視與支持。推動集團對大廈物業(yè)服務臺、會議服務用品、電腦、打印機等物資進行采購，充實完備了物管中心各項基礎設施建設，節(jié)省了物管中心一大項開支，提高了物管中心對客戶服務質(zhì)量水平。與集團就傳媒大廈廚房未設空調(diào)和蒸汽管道問題進行協(xié)調(diào)溝通，并提出建議增設蒸汽管道和空調(diào)系統(tǒng)，以便餐廳更好地為集團員工服務。針對傳媒大廈停車場收費管理問題與集團進行溝通。整理完善《停車場管理計劃書》，為傳媒大廈車位分配收費及人員管理等工作的落實起到重要作用。物管中心將大廈內(nèi)由于施工導致的停水、停電、設備設施損壞等問題進行匯總，并提出解決方案報告集團，促使八局盡快進行修繕解決，保障物業(yè)工作的順利進行。六、工作中存在問題與不足在這充實而繁忙的一年里，在領導的關(guān)心培養(yǎng)與指導下，在各兄弟部門的大力支持下，在部門員工的團結(jié)協(xié)作下，物管中心積極進取，扎扎實實的走過一段路程，取得一定成績的同時也看到了工作中存在的缺陷不足。工程設備中存在問題（1）近期施工單位急于交接，出現(xiàn)問題后推諉扯皮、反應遲緩，隨著時間的推