【正文】 第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程五大要點(diǎn)(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！項(xiàng)目啟動(dòng)之前，如果能夠事先做一些計(jì)劃，訂一些目標(biāo)，一定會(huì)對(duì)工作的開(kāi)展有百益而無(wú)一害。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的計(jì)劃包括項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目的資金預(yù)算運(yùn)作計(jì)劃，項(xiàng)目的整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，項(xiàng)目整體的工程，營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)部門(mén)的工作計(jì)劃。在項(xiàng)目準(zhǔn)備啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的整體有一個(gè)比較詳細(xì)的預(yù)算和預(yù)估。每一個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)屬于自己部門(mén)的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細(xì)的計(jì)劃，計(jì)劃經(jīng)過(guò)多輪的會(huì)議和探討最終確定。而每一個(gè)項(xiàng)目的這種計(jì)劃和探討，是一種經(jīng)驗(yàn)的碰撞，理論的升華，通過(guò)圓桌會(huì)議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。(二)：項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行！古云：兵馬未動(dòng)，糧草先行；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言；應(yīng)該是項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行。即應(yīng)該做好項(xiàng)目策劃，項(xiàng)目策劃簡(jiǎn)單而言是回答以下幾個(gè)問(wèn)題：誰(shuí)是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點(diǎn)，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項(xiàng)目的風(fēng)格做成什么樣子？項(xiàng)目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？而這些選擇都需要一個(gè)為什么這么做的理由！這些問(wèn)題我們有意或者無(wú)意都會(huì)要回答，不管是通過(guò)專(zhuān)門(mén)的流程來(lái)回答，或者拍腦袋來(lái)回答。只是說(shuō)如果拍腦袋，那么犯錯(cuò)誤的可能性更加大，地塊也無(wú)法發(fā)揮最大的價(jià)值所在。而如果在下結(jié)論以前，進(jìn)行全面的調(diào)研，與市場(chǎng)分析，項(xiàng)目產(chǎn)品的探索性研究，對(duì)結(jié)論加以科學(xué)的論證，會(huì)大大減少失誤的可能性，確保地塊的價(jià)值得到最大程度的提升！我們需要回答這些基礎(chǔ)問(wèn)題的重點(diǎn)在于：在設(shè)計(jì)之前或者設(shè)計(jì)開(kāi)始的同時(shí)，我們需要對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)精確的定位。定位是一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)篇重要的核心點(diǎn)在于回答我們是什么，誰(shuí)是我們的客戶！定位做好了，項(xiàng)目的銷(xiāo)售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)重中重！對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計(jì)出來(lái)的，開(kāi)發(fā)的堅(jiān)決條件好：即使市場(chǎng)不好，我留下來(lái)的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計(jì)要解決的問(wèn)題很多，成本控制就在設(shè)計(jì)階段可以解決85％。設(shè)計(jì)首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計(jì)階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計(jì)過(guò)程中，確保所有的大問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段解決，95％的小問(wèn)題在施工過(guò)程中也能夠解決。設(shè)計(jì)做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項(xiàng)目的整體計(jì)劃中，控制成本是工程管理過(guò)程的一個(gè)重點(diǎn)所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項(xiàng)目整體計(jì)劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個(gè)細(xì)致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購(gòu)，提前計(jì)劃，提前討論；不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營(yíng)銷(xiāo)也有一個(gè)全面細(xì)致的預(yù)算；財(cái)務(wù)也有一個(gè)全面的預(yù)算，對(duì)外報(bào)建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個(gè)全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項(xiàng)目開(kāi)始以前，我們應(yīng)該將團(tuán)隊(duì)職責(zé)分配好，然后對(duì)整體預(yù)算進(jìn)行核實(shí)，并且在項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，忠實(shí)執(zhí)行預(yù)算制度，當(dāng)然這些預(yù)算可能會(huì)有調(diào)整，我們需要3個(gè)月或者6個(gè)月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過(guò)一兩個(gè)項(xiàng)目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開(kāi)發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗(yàn)的積累。建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財(cái)務(wù)部牽頭，針對(duì)公司的成本部，工程部，營(yíng)銷(xiāo)部以及對(duì)外報(bào)建等相關(guān)部門(mén)，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。(五)：項(xiàng)目管理，流程優(yōu)先！在月湖蘭庭的項(xiàng)目管理過(guò)程中，其實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理是十分混亂的，只不過(guò)這些混亂都被掩蓋住了，并沒(méi)有造成很大的問(wèn)題，所以我們有時(shí)候視而不見(jiàn)。主要也有部門(mén)的職責(zé)不清晰，各個(gè)部門(mén)的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責(zé)，比如工程與技術(shù)的權(quán)責(zé)，比如工程與營(yíng)銷(xiāo)的權(quán)責(zé)；而這些問(wèn)題，都是因?yàn)楣緧徫徊磺?，?zé)任不明，流程不暢通而造成的。所謂流程，就如流水一般，自一個(gè)節(jié)點(diǎn)流至另外的節(jié)點(diǎn)，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯(cuò)誤。那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個(gè)問(wèn)題，簡(jiǎn)稱(chēng)：6W1H—工作的責(zé)任者是誰(shuí)？ whom—工作的服務(wù)和匯報(bào)對(duì)象是誰(shuí)？—為什么要做該項(xiàng)工作？—工作是什么？—工作的地點(diǎn)在哪里？—工作的時(shí)間期限？ —完成工作所使用的方法和程序？參考上述6W1H，我認(rèn)為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責(zé)明確，做到每一個(gè)事務(wù)都有人負(fù)責(zé)，每一個(gè)人都有其負(fù)責(zé)的事務(wù)；其次是工作的標(biāo)準(zhǔn)和方式要確定，明確做事的方式和方法。任何一個(gè)公司，如果能夠把上述五個(gè)部門(mén)的工作分解，細(xì)化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足并崛起。第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的五大要點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最初的“野蠻生長(zhǎng)期”到現(xiàn)在的“后白銀時(shí)代”，隨著規(guī)章制度的完善，限售、限價(jià)等政策的頻繁出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充滿了“火藥味”。激烈的競(jìng)爭(zhēng)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”，專(zhuān)業(yè)淘汰粗狂......企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實(shí)內(nèi)功，向管理要效益。成本管理，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，不容忽視。做事情都要講究方式方法，成本管理一樣需要捋清思路，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要誰(shuí)來(lái)關(guān)注成本？成本管理從哪些方面下手？如何在管理瓶頸上尋求突破？閑暇之余總結(jié)了幾條淺知拙見(jiàn)、拋磚引玉。企業(yè)決策層，需要重視成本管理企業(yè)決策層的成本態(tài)度，是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)在成本管理類(lèi)的文章中，我們經(jīng)常會(huì)看到培養(yǎng)全員成本意識(shí)的內(nèi)容。我的觀點(diǎn)，必須是公司經(jīng)營(yíng)決策層認(rèn)識(shí)到成本管理對(duì)企業(yè)的重要意義，并加以重視，才能做好成本管理。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，成本管理部門(mén)更多是起到一種驅(qū)動(dòng)作用，而真正花錢(qián)的部門(mén)是設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程等業(yè)務(wù)部門(mén)。在重大設(shè)計(jì)方案上或者工程管理措施上，成本人員提出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)性對(duì)比及優(yōu)化措施建議，但真正的落地則依靠相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)。而在這些優(yōu)化措施的落地過(guò)程中，因?yàn)楦鞑块T(mén)的關(guān)注重心不盡相同，所以執(zhí)行的效果可能就是虎頭蛇尾。特別是在進(jìn)度、效果、成本上只要出現(xiàn)沖突，決策層就毫不猶豫地犧牲成本，不做任何平衡，這種狀況對(duì)整個(gè)成本管理團(tuán)隊(duì)的信心影響是非常大的。只有公司決策層意識(shí)到規(guī)范的成本管理的對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要性，有效管理為企業(yè)帶來(lái)的良好效益，才能真正帶動(dòng)相關(guān)部門(mén)的執(zhí)行和落實(shí)！所以，企業(yè)決策層對(duì)成本的態(tài)度就是一個(gè)公司成本管理的基調(diào)。就拿曾經(jīng)供職的一家房企來(lái)聊聊，老板和集團(tuán)高管到項(xiàng)目巡查，問(wèn)得概率最大的問(wèn)題就是——項(xiàng)目的成本是多少？利潤(rùn)率是多少？看到現(xiàn)場(chǎng)存在浪費(fèi)的情況就會(huì)問(wèn)，管理人員有沒(méi)有思考避免浪費(fèi)的措施？有沒(méi)有其他更優(yōu)的實(shí)施方案？正是集團(tuán)層面的重視，項(xiàng)目總也不敢怠慢，大家在項(xiàng)目管理過(guò)程中凡事就會(huì)考量成本投