【正文】 第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)案例項(xiàng)目Ⅰ一、項(xiàng)目名稱：山語華庭小區(qū)二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：張家口橋東區(qū)林園路，西鄰林園路，北鄰五一路, 位于五一路與林園路交匯處三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：，其戶型從60平方米到180平方米，十幾種戶型，主功能房都在陽面特別難得。其中。四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：開發(fā)單位為張家口萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目Ⅱ一、項(xiàng)目名稱：府街庭院二期工程二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：地處張家口市高新區(qū)，北臨緯二路，東臨勝利路，南鄰富強(qiáng)路，西鄰經(jīng)二路。三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：總占地面積26421平方米、總建筑面積70000平方米、總住宅面積50000平方米、綠化率35%、總戶數(shù)1430戶、機(jī)動(dòng)車車位495輛場(chǎng)所。四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口市長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目Ⅲ一、項(xiàng)目名稱：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：飛達(dá)?東山彩橘小區(qū)項(xiàng)目位于張家口市橋東區(qū)東山路乙付13號(hào)，建國(guó)路二五一醫(yī)院該小區(qū)距離二五一醫(yī)院向東約400米路北。東至：張家口市凱威制藥有限公司、張家口市軍糧供應(yīng)庫；西至：張家口市博物館、空軍86270部隊(duì)；南至：東山路；北至：張家口市世方房地產(chǎn)開發(fā)公司。南北最長(zhǎng)約400米,東西最長(zhǎng)約140米。三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模： h㎡，總建筑規(guī)模為88000㎡，建筑占地面積6312㎡,規(guī)劃住宅建筑面積為79000㎡，住宅總戶數(shù)617戶,寫字樓兩棟規(guī)劃建筑面積8000㎡(其中一棟4800㎡為開發(fā)公司自用)，配套及附屬建筑1000㎡（其中包括鍋樓房500㎡）。小區(qū)綠化面積共計(jì)14400㎡（包括綠地、花壇、花架、小品、雕塑等）。四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口飛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目Ⅳ一、項(xiàng)目名稱：容辰莊園Ⅲ期工程二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：地處張家口市中心地帶，東臨勝利南路,南臨工業(yè)中橫街，三、項(xiàng)目占地及建設(shè)規(guī)模：、綠化率30%、四、項(xiàng)目開發(fā)商基本情況：張家口市方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)（6）滿足購房者需求。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場(chǎng)性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)（1）市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃（4）項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)f不確定性分析（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)（6）市場(chǎng)推廣策劃a營(yíng)銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動(dòng)推廣策劃e推廣預(yù)算f廣告策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡(jiǎn)明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃居住項(xiàng)目選址（1）市場(chǎng)狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場(chǎng)（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國(guó)土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競(jìng)標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息（5）測(cè)算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過對(duì)資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）針對(duì)性（3）時(shí)效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的程序（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡(jiǎn)明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說明（2）調(diào)查對(duì)象的基本情況介紹（3）所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說明（4）對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計(jì)資料，圖標(biāo)等必要附件房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查與分析2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查（1）市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口數(shù)量和整體特征c居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購買李水平3房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給調(diào)查（1）房地長(zhǎng)市場(chǎng)供給總體調(diào)查（2）競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查a競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間）b競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格調(diào)查（單價(jià)、總價(jià)、付款方式）c競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動(dòng)促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理調(diào)查（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動(dòng)度或拉動(dòng)度d開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況4房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形式（海報(bào)圖冊(cè)）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）（2）房地產(chǎn)營(yíng)銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查（3）房地產(chǎn)營(yíng)銷媒體調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的方法1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)（2）深度訪談法（3）投影技法4實(shí)驗(yàn)法5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號(hào)與問卷標(biāo)題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃市場(chǎng)細(xì)分是指營(yíng)銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)