【正文】 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 一、項(xiàng)目概況 ? 基地面積 66969 M2 ? 建筑占地面積 18000 M2 ? 總建筑面積 31698 M2共 115 幢，其中：別墅 109 幢，管理樓配套用房 6 幢 ? 容積率 ? 層數(shù) 別墅三層、綜合樓二層、基地一層 ? 層高 底層、二層 3 米，三層 2。 8 米 ? 樓板承重 臥室 ? 總供電容量 1600KW ? 總供水容量 700 M3/天 ? 總供氣容量 480 M3/小時(shí) ? 總電話(huà) 容量 555 號(hào)線(xiàn) ? 山莊出入 二處 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 別墅地址 嘉華山莊位于上海市嘉定區(qū)寶嘉公路 351 號(hào)。距滬嘉高速公路出口處百米之遙，驅(qū)車(chē)前往人民廣場(chǎng)僅四十五分鐘；距外環(huán)線(xiàn)南翔入口十分鐘車(chē)程，到虹橋機(jī)場(chǎng)僅三十分鐘車(chē)程。 別墅類(lèi)型 由加拿大著名設(shè)計(jì)師關(guān)鏘光和華東建筑設(shè)計(jì)院共同構(gòu)思設(shè)計(jì)。共有六種房型的加拿大風(fēng)格的花園別墅，建筑面積從 217 M2470 M2不等。另有大面積私家花園，綠蔭覆蓋率近 50%。 山莊環(huán)境 嘉華山莊空氣清新，環(huán)境幽雅?？傉嫉孛娣e 66969 M2，總建筑面積 3 萬(wàn)多平米。 具有美倫美奐的日本式花園，歐陸風(fēng)情的古羅馬柱，美妙的人工湖、假山及噴泉、大草坪等。 設(shè)備配套 每幢別墅設(shè)備：開(kāi)利中央空調(diào)、澳洲恒溫?zé)崴疇t、進(jìn)口廚房設(shè)備、“美標(biāo)”潔具、 IDD 電話(huà)。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 特別服務(wù) 每天有專(zhuān)車(chē)接送美國(guó)學(xué)校、耀中和其它國(guó)際學(xué)校。有班車(chē)去虹橋家樂(lè)福、麥德龍、人民廣場(chǎng)。 社區(qū)服務(wù) 社區(qū)內(nèi)定期組織旅游及其它娛樂(lè)活動(dòng)。 山莊住戶(hù) 山莊內(nèi)有來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、日本、香港、臺(tái)灣等世界各地的住戶(hù)。 物業(yè)管理 聘請(qǐng)著名的香港戴德梁行做物業(yè)管理。保安系統(tǒng)有紅外線(xiàn)、電視監(jiān)控及全天不間斷巡邏“三位一體”。另外物業(yè)管 理處還提供免費(fèi)代購(gòu)機(jī)票、代訂報(bào)紙、雜志等其它服務(wù)。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 二、區(qū)域狀況分析 由于嘉定區(qū)距離上海市中心需 45 分鐘車(chē)程，過(guò)去在沒(méi)有便捷公共交通工具如火車(chē)之支持下，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是受區(qū)內(nèi)之供應(yīng)及需求所影響。在一九九零年代中房產(chǎn)熱潮過(guò)后，市場(chǎng)一直在走下坡，在未有更多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)刺激下，二零零零年中上海住宅市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，亦未能為嘉定區(qū)帶來(lái)突破。 嘉定區(qū)別墅租賃市場(chǎng)以在區(qū)內(nèi)工作的外籍人員為主，較有規(guī)模之租盤(pán)除了嘉華山莊，暫時(shí)只有南翔鎮(zhèn)之南翔綠谷別墅，租金約在 $ 到 $，但空置率有 60%以上。 ： ? 愛(ài)里舍花園（期房），成交價(jià) RMB3， 500/平方米，于 2001 年 9 月開(kāi)盤(pán)，已售 40%。 ? 上海領(lǐng)地（期房），成交價(jià) RMB5， 0006， 000/平方米， 1999 年 10 月到現(xiàn)在僅售 7%。 ? 迎園別墅（現(xiàn)房），成交價(jià) RMB3， 000/平方米， 1994 年到現(xiàn)在已售 97%。 其它嘉定區(qū)內(nèi)別墅，均價(jià)在 RMB3， 000RMB4， 000/平方米左右。 綜合以上數(shù)據(jù)，本案與其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案現(xiàn)狀相比具有一定優(yōu)勢(shì)。因此重新包裝、合理定位能夠?yàn)楸景笌?lái)契機(jī)。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 未來(lái)發(fā)展 嘉 定是上海新五年計(jì)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，主要方向是依托現(xiàn)有上海大眾汽車(chē)生產(chǎn)基地，重點(diǎn)發(fā)展集中在生產(chǎn)、展覽、銷(xiāo)售的綜合性汽車(chē)生產(chǎn)基地上，并計(jì)劃五年內(nèi)建造輕軌，連接嘉定到上海市中心，期間嘉瀏高速公路也將完成。但現(xiàn)有具體工業(yè)發(fā)展計(jì)劃中只在安亭鎮(zhèn)建國(guó)際汽車(chē)城，而安亭鎮(zhèn)與本案之間需 30 分鐘車(chē)程，故近期不會(huì)對(duì)嘉華山莊帶來(lái)直接利益。但從上海市別墅的分布區(qū)域及發(fā)展情況來(lái)看，雖然這一區(qū)域的別墅市場(chǎng)還沒(méi)有形成規(guī)模氣候，處錦秋加洲花園以外，其他零星別墅鮮為人知，但 這一區(qū)域別墅發(fā)展的空間較大， 從長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)成為上海市房地產(chǎn)投資的熱土。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì) 嘉定區(qū)稀有的水岸獨(dú)立別墅小區(qū)。 小區(qū)內(nèi)綠化景觀布置較好，整體感覺(jué)環(huán)境幽雅。 物業(yè)整體外觀維護(hù)較好。 本案周邊擁有孔廟、秋圃園等上海市著名旅游景點(diǎn)，可以為本案帶來(lái)“賣(mài)點(diǎn)” 這一地區(qū)別墅較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大，有一定的需求空間。 小區(qū)周邊生活機(jī)能配套尚好。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 劣勢(shì) ? 距上海市中心較遠(yuǎn)，缺乏便捷公共交通工具。 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，內(nèi)部現(xiàn)有裝修已過(guò)時(shí)、損壞（許多空置物業(yè)中地板已損壞）。 ? 缺乏配套及會(huì)所設(shè)施，目前只有一個(gè)別墅改 建之健身房（需付費(fèi)使用）及借用鄰近江海賓館之游泳池等設(shè)施（需付費(fèi)使用）。 ? 本案現(xiàn)出租率僅為 45%，鄰近樓盤(pán)的相續(xù)落成將對(duì)本案構(gòu)成更大壓力。 ? 本案綠化景觀中種植了大量松柏樹(shù)，雖然該樹(shù)木具有一定的觀賞性 , 但與國(guó)內(nèi)的風(fēng)俗習(xí)慣不符。 ? 本案物業(yè)沒(méi)有充分考慮空調(diào)安置位置，因此對(duì)物業(yè)的外觀形象產(chǎn)生一定的負(fù)面形象。 ? 整個(gè)小區(qū)物業(yè)之間的棟距過(guò)小，使每幢物業(yè)的私密性、安全性相互受到影響。 ? 小區(qū)內(nèi)道路過(guò)窄，影響了整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。 ? 不屬于別墅的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)，較難改變客群的傳統(tǒng)觀念。 ? 本區(qū)域內(nèi)高層次的消費(fèi)群體量少。 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 四、推廣策 略 本項(xiàng)目全程均價(jià)為每平方米４３００元（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)為每平方米 4000 元） 4 .2 銷(xiāo)售計(jì)劃 A 套 B 套 C 套 D 套 E 套 備注 首期 A A4 B B4 C C C10 D D D D12 D1 D2D3 D3 D35 E E E1 E2E2 E2 E2E3 E40 當(dāng)前均為空置房 （其中 C D E5 為樣板房 ） 二期 C11 、 C12 、C1 C21 D D1 D1D2 D30 E E E2 E1E3 E2 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 36 個(gè)月租約到期 ） 三期 C C15 D D21 E E3 E E3E3 E9 當(dāng)前均為出租房 （ 在 6 個(gè)月后租約到期 ） 嘉華山莊 營(yíng)銷(xiāo)企劃書(shū) 本案前期“空置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)”對(duì)現(xiàn)有推廣帶來(lái)一定的抗力。因此本司在定價(jià)過(guò)程中將以“幢”為單位，采用 差別定價(jià)、折扣定價(jià) 的原則 ， 同時(shí)還按每幢物業(yè)所處的景觀位置，周邊環(huán)境綜合考慮。（臨近道路寬敞者，銷(xiāo)售價(jià)格按均價(jià)上浮，反之則不調(diào)整。臨近自然及人工景觀者，銷(xiāo)售價(jià)格按均價(jià)上浮，反之則不調(diào) 整。） 差別定價(jià)： 同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)格不同。（給予不同的優(yōu)惠） 同一房屋，因樣式、結(jié)構(gòu)和功能不同而采取的價(jià)格不同。 同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式不同制定的價(jià)格不同。視具