【正文】 1 市場調(diào)查說明 項(xiàng)目描述 本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，面積 10 萬平方米，共有 4 層，計(jì)劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射 周邊縣市 直至 閩西、閩南區(qū)域 ，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。預(yù)計(jì)在 2020 年 11 月份投入使用。 市場調(diào)研方向及目的 針對開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次市場調(diào)研將主要圍繞在漳州市引進(jìn) Shopping Mall 商業(yè)業(yè)態(tài)模式 的市場前景，未來招商規(guī)劃和行銷策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有： 一、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查 了解掌握漳州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來城市規(guī)劃拓展。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評估 了解掌握 廈門、晉江 等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和 漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng) 計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。 根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨向，提出切合市場實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。 四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 了解掌握女人街、新華西、世紀(jì)廣場等商業(yè)繁華區(qū)的店鋪?zhàn)饨鹎闆r，結(jié)合本案未來發(fā)展性提出合理建議 五、行銷媒體策略調(diào)查 了解掌握漳州市消費(fèi)者對 現(xiàn)有的商家促銷模式評價(jià) 和 目前媒體種類特征 、 大眾媒體傳播效果 ，為本案后續(xù)的媒體行銷提供針對性強(qiáng)的行銷策略和經(jīng)濟(jì)高效的媒體渠道組合策略建議。 2 市場調(diào)研方法 本次市場調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行： 一、行政調(diào)研 調(diào)閱政府 統(tǒng)計(jì)部門相關(guān)資料和年報(bào)，收集有關(guān)漳州市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項(xiàng)目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 二、分區(qū)街頭隨機(jī)攔截訪問 根據(jù)漳州市行政區(qū)劃和商業(yè)布局，劃分重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，安排專職訪問員進(jìn)行街頭隨機(jī)攔截訪問，根據(jù)市調(diào)問卷進(jìn)行一對一的訪談?wù){(diào)查，掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)潛力。同時(shí)針對商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車 流和客流的特點(diǎn)及動向。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。 3 市場調(diào)查補(bǔ)充說明 在 4/13 至 4/15 為期 3 天的問卷調(diào)查中，經(jīng)過與 20 名訪問員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下： ? 對本項(xiàng)目知道但不熟悉， 希望加強(qiáng)廣告宣傳 ? 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對 SHOPPING MALL 本身定義不了解。 ? 餐飲不能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等 ? 要求能夠送 貨上門 ? 門口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購物推車 ? 商場內(nèi)要設(shè)有 POS 系統(tǒng)，方便購物及會員信息查詢 ? 會員卡終身優(yōu)惠 ? 要求上門服務(wù)，訪問對象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯(cuò)，但這方面做得還不夠。 ? 如果本案有價(jià)格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會考慮去 ? 對漳州市各個(gè)商場的促銷人員非常反感 ? 目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。缺少象來雅這樣的百貨公司 ? 目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便 ? 停車場建議設(shè)在地下，比較安全 ? 商場要設(shè)有育嬰室 ? 要求服務(wù)人員態(tài)度要好 ? 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范 ? 商品質(zhì)量要保證 ? 要求設(shè)有購物專車專 門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋） ? 看電視較少，基本不看漳州電視臺及收聽電臺廣播 ? 要求 24 小時(shí)營業(yè)，目前漳州只有南豐超市 24 小時(shí)營業(yè) ? 訪問對象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。（這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不了解 SHOPPING MALL 與沃爾瑪?shù)膮^(qū)別在哪里）（來自東一號路調(diào)查反饋） 調(diào)查當(dāng)中有當(dāng)?shù)貜S商對該項(xiàng)目有意向，希望招商時(shí)給予電話告知 洪先生 電話： 13960062879 服裝廠商 潘小姐 電話： 6355958 服裝廠商 楊光耀 電話： 2376621 茶藝廠商 錢小姐 電話： 13003956063 介紹給朋友 陳先生 電話： 13105043645 4 第一部分 漳州市城市概況 城市地理概況 地理位置 漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南端。 漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000 米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最 高點(diǎn)，海拔 1544 米。全市山地面積 8000 平方公里 ， 海拔 80240 米的丘陵地約 2956 平方公里 。漳州 最大的河流是九龍江 ， 九龍江發(fā)源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個(gè)縣區(qū)。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。干流長 258 公里，合支流共長 1923 公里。在九龍江下游的漳州平原有 566 平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)作物。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市， 轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市， 漳浦縣、云霄縣、詔 安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。 龍文區(qū)為規(guī)劃中的行政、商業(yè)中心。“漳州向東看”的政府口號主要針對該區(qū)?，F(xiàn) 下設(shè) 藍(lán)田鎮(zhèn) 、 步文鎮(zhèn) 、 朝陽鎮(zhèn) 、 郭坑鎮(zhèn) 4 個(gè)鎮(zhèn) ，共有 41 個(gè)行政村、 5 個(gè)居委會和 1 個(gè)鎮(zhèn)辦農(nóng)場 ，本案所在區(qū)域?qū)儆?藍(lán)田鎮(zhèn) 范圍。 氣候 特征 漳州位于北緯 度到 25 度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度 21℃ 。 1985 年最高日氣溫 ℃ ，最低 ℃ 。無霜期達(dá) 330 天以上，年日照 20002300 小時(shí)；年積溫 ℃ 。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。年平均風(fēng)力二級。漳州每年六至九月常有臺風(fēng)襲來，最大風(fēng)力達(dá) 12 級，臺風(fēng)常來暴雨或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。但在高溫季節(jié)，臺風(fēng)也有助于降低氣溫和解除旱象。 5 文化發(fā)展 漳州名人薈萃，文化昌盛。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。清 初出現(xiàn)了以謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的 “詔安畫派 ”?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有 “三沈 ”：沈福文、沈柔堅(jiān)、沈耀初。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃 ―― 漳州體育基地。 旅游資源 目前全市擁有國家 4A 級旅游區(qū) 1 個(gè)、省級風(fēng)景名勝區(qū) 5 個(gè)、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 11 處、省級文物保護(hù)單位 29 處、國家級森林公園 2 個(gè)、國家級自然保護(hù)區(qū) 1 個(gè)、國家級 地質(zhì)公園 1 個(gè)。 漳州海岸線長達(dá) 680 公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家 4A 級旅游區(qū)東山風(fēng)動石 ── 塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級海濱森林公園烏礁灣，“ 天然海濱浴場 ” 馬鑾灣、隆教灣， “ 海上動物園 ” 龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口 “ 紅樹林 ” 旅游區(qū)， “ 閩山第一峰 ” 南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀──“ 海上兵馬俑 ” 龍海牛頭山古火山口和 “ 火山島 ” 漳浦林進(jìn)嶼等。 漳州是著名的 “ 花果之鄉(xiāng) ” ，是歷屆海峽兩岸（福建 漳州）花卉博覽會的主會場。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣 （市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋， “ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等 。 漳州西北多山，長泰天柱山國家級森林公園，華安國家級森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級自然保護(hù)區(qū)等。 漳州宗教文化發(fā)達(dá)， 有 全國重點(diǎn)佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級文物保護(hù)單位關(guān)帝廟、慈濟(jì)宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。 市區(qū) 內(nèi)旅游景點(diǎn)主要有 朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址 、 云洞巖 、 江東橋 、 萬松關(guān) 、 瑞竹巖 、 石室?guī)r 和 扶搖關(guān)帝廟 。 6 目前，全市擁有旅行社 28 家，其中國際社 2 家，國內(nèi)社 26家；星級酒店 12 家，其中三星級 6 家，二星級 6 家。旅游接待床位5000 多床，旅游定點(diǎn)單位 7 家，全市直接旅游從業(yè)人員達(dá) 5000 多人。 城市交通概況 公路網(wǎng)絡(luò) 漳州 市公路網(wǎng)絡(luò)由 3 條高速公路 (廈漳、漳詔、漳龍高速公路 )、 2條國道 (32 319 國道 )、 5 條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官九線長泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、 57 條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其中：國道主干線 186 公里、國道 267 公里、省道 683 公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里 公里。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的%。 同時(shí)廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計(jì) 2020 年開工建設(shè)。 港航設(shè)施 漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安 6 個(gè)港區(qū)組成，其中招銀、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對臺直航試點(diǎn)口岸。全港已建成生產(chǎn)性泊位 38 個(gè)，其中萬噸級以上泊位 5 個(gè)（招銀港區(qū) 0、 5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長 3132 米，堆場面積 50 萬平方米，倉庫面積 37 萬平方米，港口機(jī)械 107 臺套，建成 10 萬噸級航道長 12 海里，年貨物吞吐能力 1268 萬噸。 運(yùn)輸站場 全市共有道路客運(yùn)站 25 個(gè)（其中一級站 1 個(gè)、二級站 11 個(gè)），一、二級站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。 車船運(yùn)力 至 2020 年底，全市擁有營運(yùn)客貨車 25958 輛（其中客車 2681輛、貨車 23277 輛）， 出租車 1291 輛。各類運(yùn)輸船舶 198 艘、 萬載重噸、 2673 客位 。 7 漳州市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元， 較 2002 年 增長%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三 大 產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu) 比例由 2002 年的 ∶ ∶ 調(diào)整優(yōu)化為 ∶ ∶ ，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年人均收入及居民儲蓄 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9049 元 ， 農(nóng)民人均純收入 3981 元 ， 年末居民儲蓄存款余額 億元 2020 年社會消費(fèi)品零售概況 全市社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。分商品銷售地域看，全年市的零售額 億元，比上年增長 %；縣的零售額 億元，增長 %；縣以下零售額 億元，增長%。從分行業(yè)的情況看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè) 億元，增長 %。 2020 年經(jīng)濟(jì)概況 2020 年 社會消費(fèi)品零售總額 199 億元 ， 增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升 %；地方級財(cái)政收入增長 29%；外貿(mào)出口增長%；實(shí)際利用外資增長 %； 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 03 年的21:: 調(diào)整為 ::， 2020 年人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10117 元 ， 農(nóng)民人均純收入 4320， 年末居民儲蓄存 款余額 億元 。 市區(qū)在崗工作人員的平均工資為 12424 元