【正文】 1 新 西 部 城 項(xiàng) 目 全 程 策 劃 方 案 2 目 錄 項(xiàng)目總論 一、 新西部城基本概況 二、 項(xiàng)目模式與運(yùn)作方式 三、 新西部城項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論 第一部分 新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 二、 城南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 三、 本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 第二部分 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、 地塊環(huán)境條件 二、 新西部城項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 三、 結(jié)論 四、 地塊建設(shè)條件 第三部分 新西部城項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 一、 新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 二、 樓盤(pán)概念的導(dǎo)入 三、 目標(biāo)市場(chǎng) 四、 新西部城項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 二、 新西部城項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三、 規(guī)劃構(gòu)思 第五部分 新西部城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 一、 建設(shè)方式 3 二、 開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 三、 建設(shè)進(jìn)度 第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 一、 營(yíng)銷(xiāo)策劃 二、 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 三、 場(chǎng)地布置 四、 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用安排（預(yù)算） 第七部分 物業(yè)管理方案 一、 物業(yè)管理的前期介入 二、 管理費(fèi)的確定 三、 具體對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的建議 附：項(xiàng)目管理報(bào)告 4 項(xiàng)目總論 一、 新西部城基本情況 西寧市城南新區(qū)新西部城建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新西部城）是由青海新西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的一個(gè)中型住宅社區(qū)，屬城南新區(qū) E7 地塊，位于西久公路南側(cè)，西塔高速公路入口處，毗鄰西寧市城南新區(qū)建設(shè)總公司開(kāi)發(fā)的溫馨 家園，占地 50 畝，四周環(huán)境優(yōu)雅。小區(qū)規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，有 13 棟 6 層（局部 7 層）單體樓組成，磚混結(jié)構(gòu)，容積率 %,綠化率 %，樓間距最低 26 米。目標(biāo)是建成西寧市中高檔住宅社區(qū)。 項(xiàng)目總投資 5600 萬(wàn)人民幣， 2020 年 7 月開(kāi)始立項(xiàng)，計(jì)劃 2020年 8 月末全部建設(shè)項(xiàng)目完成， 2020 年底實(shí)現(xiàn)售房率 100%。西寧市城南新區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。 項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅和商鋪全部銷(xiāo)售。 二、 項(xiàng)目可行性報(bào)告的結(jié)論 本項(xiàng)目總 投資為 5600 萬(wàn)元，總建面積 61530 平方米，其中住宅 57227 平方米，商鋪 4303 平方米。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分：項(xiàng)目成本為 910 元 /平方米，住宅售價(jià)為 1000 元 /平方米。住宅部分利潤(rùn)總額為 515 萬(wàn)元。 商鋪銷(xiāo)售部分：商鋪共 4303 平方米，售價(jià) 2500 元 /平方米，商鋪利潤(rùn)總額為 684 萬(wàn)元。其總投資利潤(rùn)率為 % 由上面所列的數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 8%，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可 行。商鋪的投資利潤(rùn)率相對(duì)住宅更高，方案可行。綜合來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)經(jīng)營(yíng)方案均可行。 5 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀） （一）西寧市概況 西寧市是青海省省會(huì)，位處青海省東部 ，黃河支流 ―― 湟水河 上游，四面環(huán)山，三川會(huì)聚，扼青藏高原東方之門(mén)戶。西寧市現(xiàn)轄四區(qū)三縣，總面積 7671平方公里，總?cè)丝?180 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 68 萬(wàn)人。全市有漢、土、藏、回、蒙、滿、撒拉等 35 個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘乃姆种弧? 西寧西靠資源最富集的柴達(dá)木盆地，南通祖國(guó)的大西南，北接歐亞大陸橋，在中國(guó)的西部 版圖上位于中心地帶，區(qū)域位置得天獨(dú)厚 ,西寧是青海省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、交通和商貿(mào)中心。是中國(guó)內(nèi)陸開(kāi)放城市之一。西寧地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值占全省的三分之一強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政收入占全省的50％ ,全省 90％的調(diào)入商品和 80％的調(diào)出商品都經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)。根據(jù)省委、省政府的要求，西寧對(duì)全省日益發(fā)揮著改革開(kāi)放的示范作用、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用、精神文明建設(shè)的窗口作用、社會(huì)穩(wěn)定的支撐作用。 西寧經(jīng)過(guò)近 50 年的建設(shè)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了嶄新的階段。目前，西寧地區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和國(guó)民收入各占全省 的三分之一，財(cái)政收入、社會(huì)商品零售總額各占 50%以上。全省 90%的調(diào)入商品和 80%的調(diào)出商品經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)，對(duì)全省其他州、地、市、縣有較強(qiáng)的吸引力和輻射力。 （二）西寧市房地產(chǎn)概況 自１９９５年以來(lái)，青海省隨著舊的住房分配體制被打破，住房個(gè)人消費(fèi)日漸興起，房?jī)r(jià)也一路上漲。 其中，青海省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)西寧市占 90%。 據(jù)有關(guān)人士分析，全省尤其是西寧市區(qū)目前的商品房銷(xiāo)售價(jià)格雖上漲空間已經(jīng)有限，但仍不排除小幅上揚(yáng)的可能性。西寧房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因有：需求拉動(dòng)，目前青海有５０％以上的家庭渴望改善居住條件，希望通過(guò)舊房換新房 、小房換大房的居民，以及小城鎮(zhèn)的居民、農(nóng)民到城市、縣城購(gòu)買(mǎi)住房的群體日益膨脹；成本推動(dòng)，主要是土地價(jià)格上漲推動(dòng)，而目前因投資的快速增長(zhǎng)，建筑材料如鋼材、水泥等價(jià)格普遍上漲，為房?jī)r(jià)的上漲又添了一把火。據(jù)悉，目前建安成本已占到房?jī)r(jià)的６０％以上，建筑成本的不斷增大推動(dòng)了房?jī)r(jià)走高。同時(shí)，個(gè)別 6 開(kāi)發(fā)商擅自抬高房?jī)r(jià)或商品房計(jì)價(jià)不科學(xué)現(xiàn)象、人為惡意炒作等也是加劇樓價(jià)上漲的一大因素。 但是持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)將不少準(zhǔn)購(gòu)房族擋在了門(mén)外。 據(jù)了解，１９９６年西寧市房?jī)r(jià)僅為９００元／平方米左右 。 目前在西寧市城東、城西、城中、城北４區(qū)中， 西區(qū)和中區(qū)的房?jī)r(jià)居高，東區(qū)和北區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低?；▓@南街一帶的房?jī)r(jià)每平方米在１４００元左右，而位于城北區(qū)小橋惠客家超市以北至原第一毛紡廠之間的一些商品房樓盤(pán)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)也在１４００元左右。在中區(qū)和西區(qū)，７層以下的商品房最高售價(jià)已達(dá)到每平方米２８００元。位于西寧市城中區(qū)南小街的寧信院等樓盤(pán)，售房基價(jià)每平方米１８００元，在西區(qū)文化公園和省醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院一帶，有些樓盤(pán)的房?jī)r(jià)每平方米已摸高到２０００元。而如今在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)頗為引人注目的萬(wàn)通、匯通幾處２０層以上的高層商住樓，最高房?jī)r(jià) 飆 到每平方米３ 0００元 以上 。 建設(shè) 部公布的全國(guó)３５個(gè)大中城市商品房售價(jià)與居民收入比中，西寧市商品房售價(jià)不算高。但綜合城市人口、城市規(guī)模來(lái)看，這３５個(gè)大中城市絕大多數(shù)人口都在幾百萬(wàn)以上，城市規(guī)模遠(yuǎn)比西寧市大。在城市規(guī)模與西寧市相當(dāng)?shù)闹行〕鞘兄校鲗幨械姆績(jī)r(jià)較高。如果考慮房?jī)r(jià)和居民收入的比率，西寧市就更高了。不但高于全國(guó)平均水平，也高于天津、武漢、杭州、太原等大中城市。 持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)不斷與建材價(jià)格上漲用不少人為炒作有關(guān)，而且，土地價(jià)格的持續(xù)上漲，也是最根據(jù)的原因之一。 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，目前西寧市一級(jí)地段的地價(jià)由前幾年的每畝４０萬(wàn)～５０萬(wàn)元，漲 到現(xiàn)在每畝１００萬(wàn)元，最高竟達(dá)１６０萬(wàn)元左右。地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成比重已由１０％上升到２０％左右。 各種因素 推波助瀾 促使 房?jī)r(jià) 不斷 走高。 西寧市 商品房?jī)r(jià)格增 幅 ，與居民的收入并不相符。房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。房地產(chǎn)價(jià)格既要反映房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，也要與居民收入水平相適應(yīng)。 雖說(shuō)，高昂的房?jī)r(jià)將不少欲購(gòu)的消費(fèi)者擋在了門(mén)外，但 街頭 上精美的樓盤(pán)廣告 ， 還是 吸引著 不少消費(fèi)者 的購(gòu)買(mǎi)激情。 這說(shuō)明，在西寧市，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ腋?jìng)爭(zhēng)也將越越激烈。 二、 西寧市城南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀） （一）新區(qū)概況 7 城南新區(qū) 是西寧市拓市提位的項(xiàng)目 , 也是西寧市 十五 期間重點(diǎn) 項(xiàng)目。 城南新區(qū)位于西寧市南郊水磨地區(qū)以南，湟中縣徐家寨三岔路口以北，南北長(zhǎng)約 公里，東西寬約 公里，總面積30 平方公里，是一條由西南到東北狹長(zhǎng)的河谷地帶，俗稱(chēng) 西寧大南川 。南有全省著名的旅游景點(diǎn)塔爾寺和貴德黃河民族風(fēng)情旅游區(qū)。 城南新區(qū)地處祁連山系支脈拉脊山北麓的延伸部分，南川河由南向北縱貫全境，將新區(qū)分為東西兩大部分，屬山前黃土覆蓋區(qū)，東西兩山與南川河構(gòu)成地形骨架，呈現(xiàn)河谷地貌。 城南新區(qū)是西寧市的一個(gè)新城區(qū)，也是國(guó)家級(jí)生態(tài)園林示范城區(qū)， 城南 新區(qū) 是 以房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、信息產(chǎn)業(yè)、行政辦公、旅游觀光、文化娛樂(lè)、生態(tài)園林、青藏高原特色資源精深加工的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)。 城南新區(qū)的總體規(guī)劃 由 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 設(shè)計(jì) ， 其采用 一心兩軸 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，即以市民廣場(chǎng)為核心，結(jié)合商業(yè)、文化娛樂(lè)等設(shè)施為一體的行政商貿(mào)中心區(qū)；以新城大道為核心的城市拓展軸心和以第一大道為依托的商貿(mào)易額發(fā)展軸。在這兩條軸線的基礎(chǔ)上，沿線布置生態(tài)住宅區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)區(qū)、旅游接待區(qū)等城市功能。城南新區(qū)內(nèi)各片地區(qū)都臨近或靠近一定規(guī)模的綠化或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，交通聯(lián)系、出行及生活都具有很高的便捷度，商業(yè) 用地布局采取點(diǎn)、線、面結(jié)合的式，使居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心與地區(qū)級(jí)商業(yè)中心合理分級(jí)，一般生活性購(gòu)物與休閑娛樂(lè)性購(gòu)物相互滲透。西南片以工業(yè)園區(qū)為依托，配套安排了一定量的居住用地。在南川河?xùn)|岸，規(guī)劃建設(shè)部分高標(biāo)準(zhǔn)的居住區(qū)與旅游休養(yǎng)地區(qū)，營(yíng)造背山面水、環(huán)境適宜的高檔居住區(qū)，居住以集中分布為主。結(jié)合綠化水系、商業(yè)文教，合理分區(qū)、安置一定量的就業(yè)崗位，營(yíng)造出城南新區(qū)作為現(xiàn)代化城區(qū)所具有的良好、協(xié)調(diào)的城市居住、生活、發(fā)展的氛圍。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了干道及次干道 30 條，總長(zhǎng)為 60公里，分為 50 米、 40 米、 30 米、 24 米 4 種斷面。對(duì)市政公 用設(shè)施、綠化環(huán)保做了相應(yīng)的規(guī)劃。 城南新區(qū)核心片區(qū)按照 一心一橫三縱一帶 進(jìn)行規(guī)劃，即以位于核心區(qū)中心的行政商貿(mào)中心、南北向商業(yè)軸，東西兩條綠軸和東西南北兩條人文景觀軸及核心區(qū)沿河的濱河綠化帶，從形象與內(nèi)涵兩方面構(gòu)成城區(qū)的歲月風(fēng)貌特色。 一心 是以政府辦公、市民廣場(chǎng)為核心，結(jié)合商業(yè)、文化娛樂(lè)等設(shè)施為一體的行政商貿(mào)文體中心區(qū)； 一橫 是以新城大道為依托的南北向商貿(mào)發(fā)展軸； 三縱 是以核心區(qū)南北兩端沿總寨路和第二街結(jié)合人工渠布置的兩側(cè)各 50 米寬的綠化，形成兩條綠化景觀軸和依托杜家寨南路布 8 置的較集中的文化娛樂(lè)設(shè)施 面形成的文化軸； 一帶 是以南川河及其南岸的生態(tài)綠化帶一起構(gòu)成的濱河綠化帶。核心片區(qū)規(guī)劃總面積為 ，區(qū)內(nèi)主干路結(jié)構(gòu)為四橫六縱，四橫分別為新城大道、寧果公路、南川大道和第一大道；六縱分別為總寨路、第四街、杜家莊路、第三街、第二街及新莊路 。 （二）城南房地產(chǎn)概況 西寧人也有著和老上海人 相似的消費(fèi)觀念，“ 5＋ 2 生活模式”、“住宅郊區(qū)化”似乎不被西寧人所認(rèn)可。 “ 寧住市區(qū)小閣樓，不住浦東大新房 ” 的心理， 使西寧市消費(fèi)者 購(gòu)房一般都傾向選擇城中、城西等城區(qū)中心樓盤(pán)。西寧市城南新區(qū)等地段略顯偏遠(yuǎn) （距市中心 10 公 里） 的樓盤(pán)空置率都較高。雖然城南新區(qū)的房?jī)r(jià)在每平方米千元以下，但仍 有一部分 不會(huì) 考慮 在 此 安家置業(yè)，地段太偏 。（西寧市區(qū)居民對(duì)城南新區(qū)的普遍看法） 實(shí)際上從西寧市區(qū)繁華地段西門(mén)一帶算起，去城南新區(qū)與到團(tuán)結(jié)橋距離等同，均需半小時(shí)路程，西寧市公交公司專(zhuān)門(mén)開(kāi)通了 3 路、 ５８路直達(dá)城南新區(qū)，但由于人們的傳統(tǒng)觀念，在市區(qū)中心地帶扎堆的情況依舊很普遍，這在客觀上 也是 刺激城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)上升 的原因之一 。 隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷攀升， 城南新區(qū) 也