青島某商業(yè)項(xiàng)目全程策劃(已修改)
2025-08-10 14:00 本頁面
【正文】 青島某商業(yè)項(xiàng)目全程策劃第一部分項(xiàng)目總體策劃方案一、 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）新城區(qū)地產(chǎn)必然的增值性加上我項(xiàng)目所處地理位置的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的升值前景；（2）一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場(chǎng)接受面廣，中等收入者都可以投資；（3）合作商家““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心；（4）十年租約降低風(fēng)險(xiǎn)，并有穩(wěn)定的回報(bào)；（5）產(chǎn)品的多樣（寫字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇；（6）發(fā)展商的實(shí)力以及對(duì)操作同類項(xiàng)目豐富的經(jīng)驗(yàn)；（7）老城區(qū)的財(cái)富中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏河濱花園的商業(yè)項(xiàng)目也要在2—3年后動(dòng)工，在時(shí)間上我項(xiàng)目占定優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)、威脅點(diǎn)（1）利群拖沓多年對(duì)買家信心有不利的影響；（2）買家可能對(duì)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)管理的信心不足；（3）買家對(duì)項(xiàng)目的投資方式不夠明確，到接受有必然過程；（4）新城區(qū)入住率低，基本沒有形成商業(yè)氣氛，商鋪價(jià)格難以短時(shí)間內(nèi)拉升；（5）皇騏河濱花園的商業(yè)存量和規(guī)劃對(duì)我項(xiàng)目將是一個(gè)巨大威脅；（6）鑫都新匯與我項(xiàng)目工期相吻，又處在同一區(qū)域內(nèi)，將是我項(xiàng)目的第一銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；（7）財(cái)富中心的宣傳時(shí)期長(zhǎng)，市場(chǎng)關(guān)注度強(qiáng)，積累了一定量的購(gòu)買客群， 對(duì)我項(xiàng)目造成很大的銷售壓力。二、 項(xiàng)目定位案名（已定）：廣場(chǎng)（SHOPPING MALL）市場(chǎng)定位全頻地產(chǎn)（保羅萬象，住宅、商業(yè)、寫字樓）、立體購(gòu)物（從上到下的購(gòu)物，不同年齡段的消費(fèi)，不同性別的），全方位滿足，高尚別致寓所(SOHO貴苑)，主體休閑廣場(chǎng)。（1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位：根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（shopping mall）立體購(gòu)物，全方位滿足，情景式體驗(yàn)消費(fèi)。（2）、寫字樓、住宅市場(chǎng)定位：新城區(qū)沒有高檔的寫字樓，膠州市里唯一一個(gè)打出寫字樓概念的是有微強(qiáng)置業(yè)有限公司開發(fā)的金融商務(wù)中心，緊鄰永春家店商場(chǎng)，出租良好，價(jià)格為1元/天/建筑平米，但物業(yè)管理相當(dāng)薄弱，缺乏專業(yè)性。因此建議我項(xiàng)目寫字樓定位：膠州首席豪華辦公寫字樓，專業(yè)的物業(yè)，專業(yè)的管理，專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的環(huán)境，未來的準(zhǔn)商業(yè)中心，升值潛力無限。金裝大廈 新城區(qū)的樓盤中，50㎡—60㎡小戶型公寓還是有一定市場(chǎng)，但我項(xiàng)目的住宅是跟商業(yè)一體，沒有住宅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格拉升和市場(chǎng)去化有一定難度，建議從概念和服務(wù)上找定位： 可以解決一切問題的空中SOHO別墅（SOHO LOFT）膠州市首家酒店式公寓住宅SOHO貴苑（3）廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資銷售方案定位廣場(chǎng)將把商鋪面積分割成各個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。將地下專業(yè)市場(chǎng)，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃分為足夠小的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售，目標(biāo)在于壓低首付，并抬高單價(jià)，拉升利潤(rùn)空間。各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下：A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在在2080平方米之間。有柜臺(tái)（拐角兩層）、半開放式鋪位（家居市場(chǎng)），獨(dú)立鋪等多種形式。B、各產(chǎn)權(quán)單位均帶10年租約，%（或更高）。C、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。D、購(gòu)買時(shí)，一次性返回5年租金回報(bào)。目標(biāo)投資客戶群定位（1） 主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客戶：膠州市及青島高收入人群、膠州市周邊市縣投資者。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國(guó)籍雇員。商鋪、寫字樓投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者，同時(shí)同類案例操作實(shí)踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。價(jià)格定位 物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^程，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之后，制訂本業(yè)態(tài)的銷售價(jià)格：編號(hào)物 業(yè) 形 式套數(shù)銷售面積（平方米）單 價(jià)（元/平米）銷售收入（萬元）C地下一層（洗浴、KTV）1350028003780D北側(cè)金融商務(wù)中心4484052002517E西側(cè)大型商鋪516005200832F東側(cè)飲食商業(yè)街6257055001413G一層商業(yè)街（單層網(wǎng)點(diǎn)）14139580001116H雙層網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)街13400060002400I大型雙層網(wǎng)點(diǎn)（服裝百貨）115005500825J一層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）1113605500748K二層內(nèi)街商鋪（單層網(wǎng)點(diǎn)）1418705000935L辦公用房（36層）721000032003200M商住兩用房（36層）2461590035005565合 計(jì)5853523331廣場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)定位：（1） 商場(chǎng)主題定位：地下一層主題：娛樂廣場(chǎng)/專業(yè)市場(chǎng)A、 對(duì)象：滿足中高消費(fèi)群
外語相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1