【正文】 2023520 深圳地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 江畔清盤營銷報(bào)告 ? 快 通過實(shí)效的推廣策略及手段，充分挖掘物業(yè)價(jià)值，整合 優(yōu)勢資源，短！平！快！迅速完成剩余單位的銷售任務(wù)。 目 的 ? 市場分析 ? 一、市場情況 —— 樓市存量住房 100萬㎡ ?樓市處于不斷上升的態(tài)勢； ?07年屬于非理性的投資階段，成交價(jià)格及成交量達(dá)到最大值； ?08年處于價(jià)格調(diào)整期，消費(fèi)者持幣觀望，開發(fā)商堅(jiān)守價(jià)格陣地階段； ?08年銷售量下降導(dǎo)致大量的積壓存量房，截止目前據(jù)統(tǒng)計(jì)達(dá)到 100萬㎡，其中 08年預(yù)售積壓 66萬㎡，現(xiàn)在建積壓 50多萬㎡ ，消化 ㎡，剩余體量依然 100萬㎡左右。 九江歷年房產(chǎn)銷售情況（萬平米）6 5 . 7 57 5 . 6 41 5 8 . 2 99 6 . 1 12 2 . 5 63 4 . 8 28 0 . 6 43 3 . 63 4 . 3 1 %4 6 . 0 3 %5 2 . 5 7 %3 4 . 9 6 %01002000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %上市面積 6 5 . 7 5 7 5 . 6 4 1 5 8 . 2 9 9 6 . 1 1銷售面積 2 2 . 5 6 3 4 . 8 2 8 0 . 6 4 3 3 . 6銷售率 3 4 . 3 1 % 4 6 . 0 3 % 5 2 . 5 7 % 3 4 . 9 6 %05 年 06 年 07 年 08 年數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) ? ? 一季度，住宅商品房合同備案，同比增長 34%；銷售 1270套，增長 48%； ?一季度，均價(jià) 3050元 /平方米，同比下降 3%； ?二手住宅房買賣達(dá) ，同比增長 47%，銷售 635套，同比增長 48%。 在經(jīng)歷了國際金融危機(jī)之后，一再蕭條的房地產(chǎn)市場在國家政策的扶持下 —— 樓市一季度呈現(xiàn)小陽春 0 9 年一季度成交情況（萬㎡）024681012142 0 0 8 年1 4 月 2 0 0 9 年1 4 月0 9 年一季度成交價(jià)格走勢（元/ ㎡）314430503000302030403060308031003120314031602 0 0 8 年一季度 2 0 0 9 年一季度 成交量與成交價(jià)格背離，目前低價(jià)是促使樓市小陽春出現(xiàn)的主要因素。 數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) 一、市場情況 —— 樓市一季度觸底反彈呈現(xiàn)小陽春 ? 一、市場情況 —— 樓市銷售情況分析 一季度成交戶型及總價(jià)表 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù)（戶） 總價(jià)區(qū)間（萬） 兩房 7589㎡ 605 2328 三房 106126㎡ 441 3337 四房 156180㎡ 224 4045 合計(jì) 1270 ?成交量集中在各樓盤價(jià)格優(yōu)惠及活動(dòng)期間，其中 75%以上房源集中在開發(fā)區(qū)，關(guān)鍵因素是供應(yīng)量大選擇性強(qiáng)，價(jià)格低，準(zhǔn)入門檻降低等，成交均價(jià)降至 3050元 /㎡； ?就成交總價(jià)統(tǒng)計(jì)大部分消費(fèi)者的購房承受價(jià)位為 2房 2530萬 /套， 3房 3540萬 /套，首次置業(yè)的客戶占主流，本階段樓市回暖屬于剛性需求的釋放，而改善性住房還未被完全激活，致使較高端物業(yè)的滯銷。 啟示：順應(yīng)剛性需求，改變 2房戶型結(jié)構(gòu)， 110平米 2房改成 3房，總價(jià)控制在 40萬左右，給客戶更多的實(shí)惠 ? 各年一季度成交量及成交價(jià)格走勢0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 005001000150020232500300035004000成交量（萬㎡） 成交價(jià)格（元/ ㎡）成交量（萬㎡） 5 . 6 4 8 . 7 1 2 0 . 1 6 9 . 1 0 1 2 . 2成交價(jià)格（元 / ㎡） 2146 2400 3450 3144 305005 年 06 年 07 年 08 年 09 年?經(jīng)過 08年一年的價(jià)格調(diào)整， 09年價(jià)格由 07年的均價(jià) 3600元 /㎡降至 3050元 /㎡； ?今年一季度樓市銷量止跌，成交量出現(xiàn)了上漲，呈現(xiàn)出小陽春的景象； ?價(jià)格的理性回歸是促使成交量上升的主要因素； ?透過圖表，價(jià)格降至 3050元 /㎡，成交量出現(xiàn)回升，可見 3050是消費(fèi)者心理認(rèn)可 ? 底線價(jià)位，這一價(jià)位更加充分說明現(xiàn)階段市場以剛性需求的釋放為主，改善性住房有待激活。 數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù) 一、市場情況 —— 樓市一季度觸底反彈呈現(xiàn)小陽春 ? 一、市場情況 —— 小陽春分析 216。經(jīng)過 2023年的觀望，部分剛性需求釋放較大程度提升了市場銷售； 216。部分優(yōu)惠力度較大的項(xiàng)目已經(jīng)降到比較吸引人的價(jià)位，促進(jìn)部分觀望客戶成交； 216。國家各種利好政策的出臺(tái)減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，尤其是貸款利息、首付和稅費(fèi)，降低了購房成本，促進(jìn)部分需求釋放； 216。一季度銀行寬松的信貸額度，導(dǎo)致市場的流動(dòng)性再度泛濫； 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年初全國房地產(chǎn)市場成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢。 2023年一季度成交放量原因分析： ? 因此，我們認(rèn)為， 2023年初的這波成交放量只是局部反彈，短暫的小陽春。預(yù)計(jì)市場 2023年下半年或者 2023年上半年達(dá)到低谷。 我們應(yīng)該清楚的看到，在這波成交放量中，存在幾個(gè)隱患： 216。目前成交量上漲多是因?yàn)橄迌r(jià)房、特價(jià)房等積壓存量房的集中供應(yīng)，具有明顯的擠出效應(yīng)，幾乎沒有新房源上市； 216。今年二季度起，貸款增加額度高速增長難以為繼。將可能再次造成成交量的回落； 216。隨著個(gè)別樓盤借小陽春提價(jià)導(dǎo)致整體市場再度觀望； 216。隨著這波剛性需求的釋放，政策刺激效應(yīng)逐步減弱，市場成交量將出現(xiàn)下滑。 一、市場情況 —— 小陽春分析 ? 一、市場情況 —— 住房消費(fèi)逐步理性，剛性需求成為主力，客戶開始逐步 分化，改善性住房需求有待激活 ?經(jīng)過 2023年的調(diào)整住房消費(fèi)逐步理性； ? 告別淺度投資時(shí)代，建立深度投資思維；長期來看，房地產(chǎn)的投機(jī)性下降，自住需求增加；市場整體趨于理性，房價(jià)的投機(jī)性暴漲已經(jīng)喪失運(yùn)行條件； ?首次置業(yè)剛性需求和改善性住房需求成為主力； ?客戶開始逐步分化；部分高端改善性需求受到高房價(jià)擠壓，推遲置業(yè)，或被動(dòng)接收中高端產(chǎn)品；部分首次置業(yè)人群受到價(jià)格調(diào)整的影響，追求一步到位，戶型需求面積增大，客戶層面上升。 現(xiàn)階段處于滿足首次置業(yè)的剛性需求為主，價(jià)格到位首次置業(yè)剛性需求即被激活，而較高端物業(yè)價(jià)格體系也需要一個(gè)合理的價(jià)格空間來激活改善性住房的需求。 ? 樓盤 主力戶型 均價(jià) 優(yōu)惠折扣 成交均價(jià) 主力總價(jià) 銷售情況 柴桑春天 2期 130150㎡ 3600 9折 3200 3房 42萬 售罄 柴桑春天 3期 80125㎡ 3700 無 3700 2房 30萬 /3房 42萬 平均 20套 /月 麗景灣 90125㎡ 4000 開盤 1萬元 優(yōu)惠 3920 2房 38萬 /3房 45萬 月底未開盤 時(shí)代豪邸 80120㎡ 4300 9折 3900 2房 35萬 /3房 43萬 月底推出 南湖國際 89185㎡ 168套特價(jià) 直降 1000元 /㎡ 4200 2房 40萬 /3房 60萬 /4房 80萬 售罄 南湖國際 91㎡ /110㎡ /151㎡ 108套特價(jià) 直降 800元 /㎡ 4600 91㎡ 3948萬 /套 110㎡ 5060萬 /套 151㎡ 7181萬 /套 已售 48套 百歲坊豪庭 148㎡ 3房 / 168195㎡ 4房 4800 94折 4500 3房 65萬 /4房 80萬 現(xiàn)銷 23套 豪庭 123150㎡ 4300 3800 48萬 60萬 現(xiàn)銷 122套 剩余 210套 一、市場情況 —— 各樓盤逐步調(diào)低市場預(yù)期，以犧牲價(jià)格換取發(fā)展空間 競爭性可比樓盤態(tài)勢 ? 一、市場情況 —— 各樓盤逐步調(diào)低市場預(yù)期，以犧牲價(jià)格換取發(fā)展空間 樓盤 主力戶型 均價(jià) 優(yōu)惠折扣 成交均價(jià) 主力總價(jià) 銷售情況 龍開御景 80144㎡ 3180 一口價(jià)任選 3180 2房 25萬 /3房 35萬 銷售 15套 名城 88115㎡ 3100 五一 95折 2950 2房 27萬 /3房 33萬 五一銷售 30套 萊茵美郡 96125㎡ 3100 98折 3050 2房 28萬 /3房 40萬 剩余較高 樓層 世豪名置 80120㎡ 3700 98折 3600 2房 34萬 /3房 45萬 月底推出 7 七星大廈 92130㎡ 3600 2房 34萬 /3房 45萬 未推出 香域半山 91㎡ /110㎡ /151㎡ 2950 2950 91㎡ 3948萬 /套 110㎡ 5060萬 /套 151㎡ 7181萬 /套 已售 48套 半島一品 156㎡ 3房 3700 180套特價(jià) 2900 3房 45萬 售罄，現(xiàn)恢 復(fù)原價(jià) 水岸城 89/126㎡ 3150 3150 2房 28萬 /3房 37萬 售罄，月底 欲推 46套 89㎡三房 其他區(qū)域樓盤態(tài)勢 ? ?柴桑春天 2期銷售內(nèi)部優(yōu)惠 10個(gè)點(diǎn)，由 3600元 /㎡的均價(jià)降至 3200元 /㎡；現(xiàn)銷售 3期戶型面積集中在 80110㎡的中小戶型為主，價(jià)格恢復(fù) 3700元 /㎡的均價(jià)，戶型總價(jià)：兩房 30萬 /套左右，三房 40萬 /套左右； ?麗景灣：月底欲推出沿長虹大道的房源，面積集中在 90125㎡，均價(jià)4000元 /㎡； ?時(shí)代豪邸二期即將推出，面積集中在 80120㎡；取得預(yù)售證 3天內(nèi)認(rèn)購可享有 9折優(yōu)惠，意味著均價(jià)由 4300元 /㎡降至 3900元 /㎡；總價(jià)集中在 3540萬 /套。 各樓盤逐步調(diào)低市場預(yù)期，以犧牲價(jià)格換取發(fā)展空間 一、市場情況 —— ? ?南湖國際繼 3月份推出 168套特價(jià)房，直降 1000元 /㎡現(xiàn)售罄， 5月份再次推出 108套特價(jià)房源（ 54套 91㎡兩房， 27套 110㎡ 27套和 151㎡的三房 27套），直降 800元 / ㎡，價(jià)格區(qū)間 42005200元 /㎡，現(xiàn)已將銷售 48套。價(jià)格區(qū)間 :91㎡兩房 3948萬 /套； 110㎡兩房 5060萬 /套； 151㎡三房 7181萬 /套。 ?百歲坊豪庭購房 ：均價(jià) 4800元 /㎡降至