【正文】 禹城上禹周源項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣方案 《 2023上禹周源的名 利 場(chǎng)》 名 利 場(chǎng) 2023上禹周源的 出名，名聲。 提升形象高度， 形成樓市話題。 利益，利潤(rùn)。 明確消費(fèi)利益， 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回收。 現(xiàn)場(chǎng)，氣場(chǎng)。 營(yíng)造推廣氣場(chǎng)， 感染目標(biāo)市場(chǎng)。 2023年上禹周源如何 確立更高層次的認(rèn)知，樹(shù)立新形象 〃 明確消費(fèi)者利益 ，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的回收 〃 在推廣中建立自身的氣場(chǎng)，確立市場(chǎng)地位 1. 關(guān)鍵營(yíng)銷問(wèn)題根源識(shí)別 2. 可類比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒 3. 市場(chǎng)洞察 4. 自我識(shí)別與價(jià)值重塑 5. 項(xiàng)目定位及形象推廣思路 6. 上禹周源激活方案 目 錄 [ ] 所有人都看得到的問(wèn)題 來(lái)自銷售部的聲音 1. “沒(méi)客戶，一天才來(lái)兩三批客戶！” 2. “客戶卻嫌我們價(jià)格貴，而且賣的那么慢以后肯定會(huì)降價(jià)促銷 !” 3. “幾乎所有客戶都認(rèn)為市場(chǎng)不好，房?jī)r(jià)肯定會(huì)跌！” 4. “宣傳停了很久了，工程也都停了，還在延期交房” 5. “錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)形勢(shì)，去年 3月開(kāi)始捂盤，年底市場(chǎng)就不好了，一直到 現(xiàn)在銷售都不好?！? 來(lái)自客戶的聲音 1. “我知道，有點(diǎn)偏，周圍也挺亂的！” 2. “上禹周源？知道！現(xiàn)在還有房子嗎？” 3. “聽(tīng)說(shuō)都停工了，交不了房，千萬(wàn)別買！” 4. “那邊上學(xué)不方便，不如南邊，有小學(xué)還有購(gòu)物廣場(chǎng)！” 5. “價(jià)格挺高啊！現(xiàn)在市場(chǎng)不好，他們?cè)缤矶紩?huì)降價(jià)的” “雙 盲” ? 我們看不清客戶 ? 客戶更看不清我們 項(xiàng)目?jī)r(jià)值沒(méi)有充分挖掘，導(dǎo)致客戶對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格判斷較低 項(xiàng)目周期過(guò)長(zhǎng)，客戶已經(jīng)完全喪失新鮮感 [ ] 客戶對(duì)本項(xiàng)目有印象，但是沒(méi)感覺(jué) 客戶認(rèn)為我們價(jià)格貴 第一 第二 項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間宣傳停滯，導(dǎo)致客戶認(rèn)為我們已無(wú)房可售 想買的客戶以為我們沒(méi)有房子了 第三 項(xiàng)目停工和延期交房對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生了不良影響 客戶對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)可度低，覺(jué)得項(xiàng)目不好 第四 雙盲狀態(tài)下的營(yíng)銷如何逆轉(zhuǎn)翻盤 單純搞活動(dòng)解決不了問(wèn)題！ 因?yàn)楝F(xiàn)有客群根本不夠 砸錢做廣告解決不了問(wèn)題！ 因?yàn)椴恢揽蛻羰钦l(shuí) 單純降價(jià)更解決不了問(wèn)題！ 只會(huì)砸了自己的招牌 [ ] 類比案例：棗莊新城中央花城 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 01 *中央花城 * [中央花城面臨的狀況 ] ? 位于棗莊新城 ， 位臵偏 ， 均價(jià) 4600， 價(jià)格高； ? 上客量小 ， 基本無(wú)來(lái)客； ? 市場(chǎng)不好 ， 廣告停滯 ， 銷售停滯 ， 6個(gè)月無(wú)銷售； ? 一期已交房 ， 現(xiàn)房銷售 。 與本項(xiàng)目同樣面臨著上客少 、 廣告宣傳停滯 、 銷售停滯 、 客戶不認(rèn)同價(jià)格等問(wèn)題 。 我們的使命是 如何使項(xiàng)目逆轉(zhuǎn)翻盤，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)暢銷！ *中央花城的起死回生之道 * 對(duì)項(xiàng)目重新定位，新形象入市 第一 強(qiáng)勢(shì)宣傳，每周竟有 15萬(wàn)單頁(yè)派發(fā)，周周如此 第二 營(yíng)銷活動(dòng)：如“ 0元購(gòu)房”“買一套送一套”、團(tuán)購(gòu)活動(dòng) 第三 封鎖房源，預(yù)約，集中開(kāi)盤活動(dòng) 第四 價(jià)格促銷，利用團(tuán)購(gòu)噱頭，價(jià)格降低 600元 /㎡ 第五 在浩華入駐中央花城項(xiàng)目之前，基本無(wú)來(lái)客， 6個(gè)月無(wú)銷售 2023年 10月份浩華開(kāi)始入駐中央花城 2023房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全， 300G移動(dòng)圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 01 2023年 10實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 5000萬(wàn)， 2023年至今實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 8000萬(wàn)， 總計(jì) ，基本清盤！ [ ] [ 2023年政策面基本穩(wěn)定，投資客 退市，房?jī)r(jià)、銷量面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) ] ?2023年 3月，溫總理《政府工作報(bào)告》明確今年房地產(chǎn)市場(chǎng)以堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖為原則，時(shí)至今日，政府依然嚴(yán)厲把控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止 “ 回暖 ” 跡象對(duì)調(diào)控成果的反彈。 ?政府政策目標(biāo)調(diào)整為 “ 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸 ” ，各地的銀行首套房貸利率紛紛回歸基準(zhǔn)利率，保障剛性住房需求。 ?由于剛需入市以及開(kāi)發(fā)商低價(jià)走量策略的原因， 3月份以來(lái)一二線城市開(kāi)始走向回暖，但在限購(gòu)令的約束以及高庫(kù)存的壓力下，房?jī)r(jià)仍不具備大幅反彈的條件。 市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)變化 ， 已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng) ， 已不能單純靠拿地和融資 ，只能通過(guò)提升綜合運(yùn)營(yíng)能力 ， 提升產(chǎn)品力和營(yíng)銷力才能立足市場(chǎng) 。 國(guó)家大勢(shì) 城市概況 ? 2023年，全市商品房銷售面積約 50萬(wàn)㎡，消化量在德州下縣中屬于中 ? 高端水平 ； ? 據(jù)了解， 2023年禹城市約有在售或即售項(xiàng)目 30個(gè)，其中銷售較好的項(xiàng) ? 目每月約有 30套左右，但有多數(shù)項(xiàng)目還是存在一定的滯銷問(wèn)題，原因 ? 有以下幾點(diǎn)： ?1）城市周邊安臵房建設(shè)，一部分進(jìn)城人員放棄或延緩了購(gòu)買商品房的計(jì)劃； ?2）城區(qū)商品房市場(chǎng)存量較高，庫(kù)存壓力較大，由于需求量有限，造成供大于 ? 求的狀況。 住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)需求量有限，房源消化速度慢，存在滯銷現(xiàn)象。 城市規(guī)劃 城市發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向西城區(qū)，包括沿徒駭河景觀帶的打造，提升了本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值。 1. 2023年以及以前，在“南進(jìn)、東拓、西控、北待、中優(yōu)”的城市發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)下，禹城市的發(fā)展重心集中在東南板塊及市中板塊，包括對(duì)東部和南部省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以及對(duì)市中區(qū)的優(yōu)化發(fā)展。而對(duì)于徒駭河以西的西城區(qū)、鐵西、北部開(kāi)發(fā)很少。 2. 從 2023年開(kāi)始，由于城市發(fā)展形勢(shì)的改變，禹城市政府開(kāi)始了對(duì)西城區(qū)的開(kāi)拓性發(fā)展規(guī)劃，西城開(kāi)發(fā)區(qū)被規(guī)劃為以商貿(mào)為重心的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。對(duì)于西城來(lái)說(shuō)迎來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。 3. 2023年，禹城市提出了對(duì)徒駭河及沿河地帶的景觀改造規(guī)劃，欲將徒駭河及周邊打造一條綠色走廊，這對(duì)徒駭河兩岸的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將起到促進(jìn)作用。 城市發(fā)展規(guī)劃的改變對(duì)我們項(xiàng)目帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)點(diǎn) ， 如何充分利用區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇和資源是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的發(fā)力點(diǎn) 。 住宅市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)板塊研究：可以劃分為市中區(qū)、南部、東部、北部、西城區(qū)五個(gè)板塊。 西城區(qū)：徒駭河以西，沿禹王街，西環(huán)以東部分。新長(zhǎng)途汽車站所在，商業(yè)項(xiàng)目有山東國(guó)際商 貿(mào)港，住宅項(xiàng)目有彩虹城（均價(jià) 2700）、龍澤國(guó)際（均價(jià) 3000）在售，本項(xiàng)目（均價(jià) 3400）屬于西城區(qū)，但是西城區(qū)離徒駭河、市中心最近的位臵。從 2023年開(kāi)始，西城 區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的序幕已經(jīng)開(kāi)啟，以汽車站、商貿(mào)港為核心的西城商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)正在建設(shè)中。 市中區(qū)：徒駭河以東至洛北干渠，南至漢槐街，北至開(kāi)拓路。在售項(xiàng)目包括潤(rùn)楓水尚（ 4100）、 瑞明藍(lán)灣（ 3600）、盛雅御龍灣（ 3400）。市中區(qū)以市政街為核心，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)最高。 南部：漢槐街以南，至南環(huán)路，西至鐵路，東至迎賓路，主要在售項(xiàng)目有綠景國(guó)際（ 4000）、福 繡水城（ 3900）、南郡華府（ 3300）、陽(yáng)光地中海（ 3500），主要分布在糖城廣場(chǎng)以南、 新湖公園周邊，有在建購(gòu)物中心、步云小學(xué)，居民認(rèn)可度僅次于市中區(qū)，環(huán)境、教育資源 比較優(yōu)質(zhì)。有安臵房項(xiàng)目。 東部開(kāi)發(fā)區(qū)：迎賓路以東，主要有群賢居、文景國(guó)際、瑞生新都（綜合體，近期啟動(dòng)）等項(xiàng)目， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好。 北部：開(kāi)拓路以北，分布在大禹公園以西以南，包括龍尚國(guó)際、東瀾岸、富怡雅居、名仕家園、 大禹盛景。 供應(yīng)市場(chǎng) 禹城市場(chǎng)主要在售樓盤約 20個(gè)，市場(chǎng)放量較大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目名稱 在售體量 在售物業(yè) 在售戶型 銷售情況 價(jià)格及促銷 備注 瑞明藍(lán)灣 3萬(wàn)， 300多戶 高層 8 9 1010 12 137 剩余約 150套 團(tuán)購(gòu) 88折，另有簽約優(yōu)惠，復(fù)式3600，折后 3310元 /㎡起價(jià) 2號(hào)樓已售完 綠景國(guó)際 1棟 17層和 1棟 27層 二類高層、高層 8 9 115 17層剩 5套， 27層消化 30% 50元 /㎡優(yōu)惠， 2023元優(yōu)惠，韓國(guó)七日游 有商業(yè)，精裝修 大禹盛景 總約 500戶 多層 剩余戶型 部分剩余，約 30% 閣樓 2300單獨(dú)出售 剩余少量房源 彩虹城 1期 4棟多層，約180戶 多層 剩余大戶型 已消化約 60% 6層送閣樓并特價(jià) 2530元 /㎡ 1層帶 70㎡小院 3500 年底交房，二期小高層未開(kāi) 龍澤國(guó)際 在售 3棟多層， 1棟小高層 多層、小高層 8 11 136 消化 80%，共 135套剩 29套 送簡(jiǎn)裝修，送熱水器 二期 3 3 39號(hào)樓未推 福繡水城 3棟 17層 二類高層 100160 已消化約 30% 2790起價(jià)，限 20套 多層已售完，已封頂 東瀾岸 2棟 17層，在售共 68套 二類高層 12 13 143 剛開(kāi)始預(yù)約