某地區(qū)市場(chǎng)定位管理及項(xiàng)目管理知識(shí)分析提報(bào)(已修改)
2025-04-05 18:58 本頁(yè)面
【正文】 1 莘閔項(xiàng)目市場(chǎng)定位提報(bào) DATE202346 2 提報(bào)思路 莘閔別墅區(qū) 基礎(chǔ)配套 交通瓶頸 9070政策 公寓產(chǎn)品 沖突 價(jià)值突破 尋找我們的 藍(lán)海 …… …… …… 3 尋找我們的藍(lán)海－藍(lán)海的方向 ? 確定符合本項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)組合 ? 解剖本項(xiàng)目的主力客源，沖破市場(chǎng)瓶頸 4 項(xiàng)目市場(chǎng)研判 (項(xiàng)目位置） 九亭 莘莊 顓橋 本案 5 項(xiàng)目市場(chǎng)研判 —— 交通配套 交通：兩條區(qū)域 級(jí)道路通向市級(jí)主干道。地面交通極易受阻。 配套：可以得到莘莊地區(qū)的商業(yè)配套支撐，但距離較遠(yuǎn)。小環(huán)境內(nèi)配套缺失。 6 項(xiàng)目市場(chǎng)研判 —— 競(jìng)品區(qū)域市場(chǎng)的確定 九亭區(qū)域 莘莊區(qū)域 顓橋區(qū)域 公寓產(chǎn)品 均價(jià)： 5500－ 6000元 /平方米 別墅產(chǎn)品 均價(jià)： 7500元 /平方米 均價(jià)： 9000元 /平方米 開(kāi)發(fā)已趨成熟為區(qū)域中心 均價(jià)： 6000元 /平方米 地理位置相近 地鐵優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展 均價(jià)： 8500元 /平方米 新興經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)域 7 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)格（元 /m2) 麗水馨庭 聯(lián)排 8500 雙拼 7500 意境雅苑 聯(lián)排 8100 達(dá)安圣芭芭 聯(lián)排 9500 欣綠名苑 聯(lián)排 8400 同潤(rùn)加州 疊加、聯(lián)排 花園洋房 8900 6500 萬(wàn)科白馬 花園洋房 6200 聯(lián)排（預(yù)定） 9000 項(xiàng)目市場(chǎng)研判 —— 區(qū)域市場(chǎng)掃視 8 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn) 16%13%71%花園洋房 公寓 經(jīng)濟(jì)型別墅 傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品市場(chǎng)，公寓類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)所占市場(chǎng)份額較少，公寓產(chǎn)品認(rèn)知度較低。 供應(yīng)比例 9 項(xiàng)目名稱(chēng) 總量 去化量 已推出量 剩余量 經(jīng)濟(jì)型別墅 麗水華庭 220230 42275 46856 177725 達(dá)安圣芭芭 170000 43706 53026 126294 欣綠花園 100000 53991 70693 46009 麗水馨庭 260000 12410 32375 247590 白馬花園 150000 46701 53210 103299 意境雅苑 57000 15926 33308 41074 總計(jì) 957000 215009 289468 741991 花園洋房 白馬花園 176830 17730 23952 159100 公寓（ 5層公寓） 同潤(rùn)加州 110000 80801 90665 29199 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn) —— 后續(xù)供應(yīng)情況 我們認(rèn)為，后續(xù)的供應(yīng)量隨著低容積率地塊推出的減少，未來(lái)區(qū)域內(nèi)正向公寓市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將會(huì)大大增加，但不會(huì)對(duì)本案造成短期的影響。 單位：平方米 10 050001000015000202302023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023127400760078008000820084008600供應(yīng) 成交 均價(jià)莘閔別墅板塊 0500010000150002023025000202301202302202303202304202305202306202307202308 09202310202311202312020234000600080001000012023供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià)顓橋別墅板塊 莘閔別墅累計(jì)供求比： 顓橋別墅累計(jì)供求比： 成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，但價(jià)格難以有較大上升 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn) —— 經(jīng)濟(jì)型別墅（絕對(duì)主角） 11 0500010000150002023025000M a y 05J u n 05J u l 05A u g 05Se p 05Oc t 05N o v 05De c
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