某地區(qū)市場定位管理及項目管理知識分析提報(已修改)
2025-04-05 18:58 本頁面
【正文】 1 莘閔項目市場定位提報 DATE202346 2 提報思路 莘閔別墅區(qū) 基礎(chǔ)配套 交通瓶頸 9070政策 公寓產(chǎn)品 沖突 價值突破 尋找我們的 藍海 …… …… …… 3 尋找我們的藍海－藍海的方向 ? 確定符合本項目的產(chǎn)品線組合 ? 解剖本項目的主力客源，沖破市場瓶頸 4 項目市場研判 (項目位置） 九亭 莘莊 顓橋 本案 5 項目市場研判 —— 交通配套 交通：兩條區(qū)域 級道路通向市級主干道。地面交通極易受阻。 配套：可以得到莘莊地區(qū)的商業(yè)配套支撐，但距離較遠。小環(huán)境內(nèi)配套缺失。 6 項目市場研判 —— 競品區(qū)域市場的確定 九亭區(qū)域 莘莊區(qū)域 顓橋區(qū)域 公寓產(chǎn)品 均價： 5500－ 6000元 /平方米 別墅產(chǎn)品 均價： 7500元 /平方米 均價： 9000元 /平方米 開發(fā)已趨成熟為區(qū)域中心 均價： 6000元 /平方米 地理位置相近 地鐵優(yōu)勢帶動市場發(fā)展 均價： 8500元 /平方米 新興經(jīng)濟型別墅區(qū)域 7 項目名稱 產(chǎn)品類型 價格（元 /m2) 麗水馨庭 聯(lián)排 8500 雙拼 7500 意境雅苑 聯(lián)排 8100 達安圣芭芭 聯(lián)排 9500 欣綠名苑 聯(lián)排 8400 同潤加州 疊加、聯(lián)排 花園洋房 8900 6500 萬科白馬 花園洋房 6200 聯(lián)排（預(yù)定） 9000 項目市場研判 —— 區(qū)域市場掃視 8 區(qū)域市場產(chǎn)品表現(xiàn) 16%13%71%花園洋房 公寓 經(jīng)濟型別墅 傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品市場，公寓類產(chǎn)品供應(yīng)所占市場份額較少，公寓產(chǎn)品認知度較低。 供應(yīng)比例 9 項目名稱 總量 去化量 已推出量 剩余量 經(jīng)濟型別墅 麗水華庭 220230 42275 46856 177725 達安圣芭芭 170000 43706 53026 126294 欣綠花園 100000 53991 70693 46009 麗水馨庭 260000 12410 32375 247590 白馬花園 150000 46701 53210 103299 意境雅苑 57000 15926 33308 41074 總計 957000 215009 289468 741991 花園洋房 白馬花園 176830 17730 23952 159100 公寓（ 5層公寓） 同潤加州 110000 80801 90665 29199 區(qū)域市場產(chǎn)品表現(xiàn) —— 后續(xù)供應(yīng)情況 我們認為，后續(xù)的供應(yīng)量隨著低容積率地塊推出的減少，未來區(qū)域內(nèi)正向公寓市場發(fā)生轉(zhuǎn)變，公寓產(chǎn)品供應(yīng)量將會大大增加，但不會對本案造成短期的影響。 單位：平方米 10 050001000015000202302023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023127400760078008000820084008600供應(yīng) 成交 均價莘閔別墅板塊 0500010000150002023025000202301202302202303202304202305202306202307202308 09202310202311202312020234000600080001000012023供應(yīng)面積 成交面積 成交均價顓橋別墅板塊 莘閔別墅累計供求比： 顓橋別墅累計供求比： 成交走勢較為平穩(wěn)，但價格難以有較大上升 區(qū)域市場產(chǎn)品表現(xiàn) —— 經(jīng)濟型別墅（絕對主角） 11 0500010000150002023025000M a y 05J u n 05J u l 05A u g 05Se p 05Oc t 05N o v 05De c
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