【正文】 阪芙小鎮(zhèn)商業(yè)報告 創(chuàng)造鞍山商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的藍海 思 考 的 力 量 Where? Where? Where? 一、背景篇 二、市場篇 三、項目篇 四、定位篇 五、推廣篇 城市概況 ? 地理位置： 鞍山市地處遼東半島中部，其東部、北部靠遼陽縣，南部與鳳城市、莊河縣毗鄰，東南部與大石橋市接壤，西部與盤山、遼中縣連接。市中心距遼寧省人民政府所在地沈陽市 89公里，南距大連 270公里。 ? 面積： 鞍山全市總面積為 9252平方公里，占遼寧省總面積的 %（其中市區(qū) 624平方公里），下轄“四區(qū)三縣（市）”，即市內(nèi)鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)；郊區(qū)的海城市、臺安縣及岫巖滿族自治縣 ? 人口： 2023年底鞍山人口為 358萬，目前鞍山的人口出生率、自然增長率以及總和生育率三項主要指標分別低于全國，進入全國低生育水平城市行列，同時鞍山在進入少子化時代的同時也一并進入高齡化時代。 經(jīng)濟概況 101802004006008001000120014002023年 2023年 2023年20232023年地 區(qū)生產(chǎn)總值(億 元)系列13131 0500100015002023250030003500大連 沈陽 鞍山 營口 盤錦2 0 0 7 年遼寧省經(jīng)濟總量前五名 經(jīng)濟總量2023年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超千億元，進入全國千億俱樂部（共有 23個城市），是省內(nèi)繼沈大之后第三個超千億元城市，經(jīng)濟總量比 2023年翻一番，至此鞍山經(jīng)濟在省內(nèi)穩(wěn)居第 3位。 鞍山經(jīng)濟總量始終位于遼寧省的前三甲，但與前兩位的大連、沈陽相比總量數(shù)值上仍有較大的差距，同時與居后的營口、錦州等城市相比優(yōu)勢很大。 城市 大連 沈陽 鞍山 營口 盤錦 經(jīng)濟總量 3131 全省排名 1 2 3 4 5 全國排名 17 18 54 100名外 100名外 經(jīng)濟概況 鞍山市城市居民人均可支配收入發(fā)展情況600070008000900010000110001202313000140002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023市區(qū)在崗職工年人均工資500010000150002023025000300002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023鞍山市社會消費品零售總額發(fā)展走勢圖1 3 9 . 21521 7 1 . 11952 2 1 . 52 9 8 . 80 50 100 150 200 250 300 350202320232023202320232023社會消費品零售總額? 城市居民人均可支配收入 由 2023年的 6851元增加到 12856元，增長 % ? 年平均工資 為 25355元，比上年增加 4236元，增長 %。 ? 零售總額累計 實現(xiàn) ，同比增長 %。增幅居全省第三位，比全省平均水平高 點。 2023年上半年，社會消費品零售額完成 億元，同比增長 %。 鞍山市城市空間的發(fā)展規(guī)劃可概括為“東控、南進、西拓、北調(diào)、中疏”。 所謂“ 東控 ”是指控制非高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游設(shè)施進入高新區(qū)和千山組團 “ 南進 ”就是城市要向南采取跨越式發(fā)展，越過東西鞍山、楊柳河，將湯崗子組團作為城市新市區(qū)，優(yōu)先發(fā)展大型帶動型項目，并促進新區(qū)啟動 城市規(guī)劃 “ 西拓 ”是結(jié)合鞍鋼發(fā)展及市區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整，將工業(yè)布局向西拓展，建設(shè)鞍山工業(yè)園區(qū) “ 北調(diào) ”是因為城市北面已抵達遼陽邊界，發(fā)展受限，用地將已調(diào)整為主，建設(shè)羊草莊工業(yè)區(qū)，開發(fā)沙河沿岸及原立山工業(yè)區(qū)用地，建設(shè)居民住宅區(qū)； “ 中疏” 則是要疏導搬遷城市中心區(qū)的工業(yè)，向城市周邊園區(qū)集中，并將中心區(qū)人口向周邊疏散，騰出用地建設(shè)住宅、商貿(mào)和綠化。 城市空間布局也變?yōu)椤?一大三小 ”，“一大”即主城區(qū)，“三小”即湯崗子組團、千山組團和騰鰲組團。 工業(yè)園區(qū) 高新旅游 高新旅游 商貿(mào) 新區(qū)產(chǎn)業(yè) 本案 本案比較偏遠，處于工業(yè)區(qū)的延伸線上，未來的工業(yè)發(fā)展為主，本案毗鄰未來的一個大型物流中心，臨近高速入口，未來有可能形成工業(yè)商圈。 本案 人民路 九道街 大潤發(fā) 站前商圈 解放路 商業(yè)分布 站前商圈特征 ： （ 1）該區(qū)域商業(yè)主要以大型商場為主，底層門市為重要補充的發(fā)展模式； （ 2）該區(qū)域位于鐵東核心區(qū)的站前，交通便利，公共交通均通于此； （ 3）商業(yè)項目的檔次較高，針對人群的收入較高；售價或租金最高； （ 4）該商區(qū)輻射影響最大，覆蓋全市及部分郊邊縣市等； （ 5）商圈內(nèi)包含專業(yè)市場，如通訊廣場、電腦城、電器城、服裝城等； （ 6）業(yè)態(tài)齊全，經(jīng)營商品品種豐富。 人民路九道街特征 ： （ 1）該區(qū)域商業(yè)主要以大型商場為主，底層門市為重要補充的發(fā)展模式； （ 2）該區(qū)域位于鐵東核心區(qū)的站前，交通便利，公共交通均通于此； （ 3）商業(yè)項目的檔次較高，針對人群的收入較高；售價或租金最高； （ 4）該商區(qū)輻射影響最大，覆蓋全市及部分郊邊縣市等； （ 5）商圈內(nèi)包含專業(yè)市場，如通訊廣場、電腦城、電器城、服裝城等； （ 6）業(yè)態(tài)齊全，經(jīng)營商品品種豐富。 解放路商圈： 商圈暫未形成，商業(yè)吵作階段，老百姓追捧商業(yè) 本案比較偏遠，商業(yè)基本為零，人流稀少，向心力嚴重不足。 ? 傳統(tǒng)商圈： 大部建立城市中心，老的舊城區(qū)，人流較大，居住人口多，道路交通條件不好，改造空間較小。 ? 新興商圈： 城市發(fā)展變遷，城市規(guī)劃發(fā)展衍生出來的新興商圈，規(guī)劃條件，各類設(shè)施完善，發(fā)展前景廣闊。 ? 挑戰(zhàn)商圈： 是城市發(fā)展過補充性商圈，基本上以專業(yè)市場，特色商業(yè)為主，同時商業(yè)在發(fā)展過程中難道較大，市場認知周期較長 商業(yè)分析 站前商圈 人民路商圈 大潤發(fā)、聯(lián)營公司 新興商圈 解放路未來的城市發(fā)展商圈 挑戰(zhàn)商圈 本案所要解決問題 本案在整個商圈過程中處于被動，規(guī)劃不占優(yōu)，商業(yè)發(fā)展必須建立在城市的商業(yè)發(fā)展高度進行補充。 站前商圈 人民路商圈 無法憾動 城市心臟 中高檔百貨商場 精品專賣店 商業(yè)街 專業(yè)市場 便利超市 站前商圈 鞍安城市居為主 周圍轄區(qū)縣鎮(zhèn) 輻射強，含蓋面廣， 突出的地段優(yōu)勢， 傳統(tǒng)商業(yè)文化與習慣， 消費者的認同。 傳統(tǒng)商圈 大型 商場 步行街 人民路商圈 城市收入較高人 城市有錢有品味客戶，及周邊有錢人 交通好，商業(yè)發(fā)達，配套齊全，購物環(huán)境好。 彌補區(qū)域商業(yè)空白 ？ 本案 城市居民及區(qū)域消費者 交通差，地段偏，商業(yè)氛圍不濃 商圈劃分 地位 業(yè)態(tài) 消費群體 特點 商業(yè)對比 通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，鞍山市目前較有影響力的商圈有兩個，一個是位處鐵東區(qū)的以景子街為核心，南到文化街，西到鐵東二道街，東至鐵東五道街，北至千山中路的景子街商圈。另一個是位處鐵西區(qū)的以聯(lián)營