【正文】 城鎮(zhèn)土地價(jià)格 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 ? 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 ? 二、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估 ? 三、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 ? 四、大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果簡(jiǎn)介 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) ? 城市基準(zhǔn)地價(jià)。 它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。 ? 標(biāo)定地價(jià)。 是指標(biāo)志性宗地（標(biāo)準(zhǔn)宗地 /樣地）在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所謂標(biāo)志性宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的，就是有關(guān)部門公布確定的時(shí)間。 ? 底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià) – 底價(jià)。 是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)所確定的最低價(jià)格。 – 期望價(jià)。 是指出售房地產(chǎn)時(shí)所希望賣出的滿意價(jià)格。 – 補(bǔ)地價(jià)。 是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 ? （一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同 級(jí)別 或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等 用途 ， 分別評(píng)估確定的某一 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 法定最高 出讓年期土地使用權(quán) 的單位土地面積的 區(qū)域平均價(jià)格 。 （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格 ， 而是區(qū)域性的價(jià)格 ， 它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估區(qū)域的形式：級(jí)別 、 區(qū)片和區(qū)段 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的三種表現(xiàn)形式： ? 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) ? 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) ? 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) （二）基準(zhǔn)地價(jià)的特征 （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格 ? 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型： ? 商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè) 、 旅游等 ? 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型： ? 耕地 、 園地 、 林地 、 水域 、 荒草地等 （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格 ? 反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價(jià)格水平 。 ? 在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 ， 用以評(píng)估具體宗地的價(jià)格 。 （ 4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 ? ∵ 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格 ? ∴ 基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 ? 城鎮(zhèn)用地： 各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)， 商業(yè) 40年，工業(yè) 50年，住宅 70年。 ? 農(nóng)用地： 目前一般取 30年 為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的年期。 （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性 ， 每隔一定時(shí)期應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新 。 【 國(guó)土資源部 《 關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知 》 (國(guó)土資發(fā) [2023]174號(hào)規(guī)定 23年更新一次 】 ∴ 基準(zhǔn)地價(jià)的 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 很重要 。 上輪湖北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)日為 2023年 12月 31日 。 （ 6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是 國(guó)家調(diào)控 土地市場(chǎng)的一種價(jià)格，不是市場(chǎng)交易價(jià)格。 市場(chǎng)上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)行情而確定的。 （ 7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開發(fā)利用程度有關(guān) 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)。 ∴ 土地開發(fā)利用程度對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。為了便于比較，基準(zhǔn)地價(jià)必須設(shè)定開發(fā)利用程度。 由于各個(gè)城市之間土地開發(fā)利用程度存在差異，又要便于比較，所以采取分類確定基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)利用程度是合理的。 土地開發(fā)程度說(shuō)明： “三通一平”：紅線外通路、通電、通水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； “五通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； “六通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整； “七通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 類型 年限 土地開發(fā)程度 容積率 特大及 大城市 商業(yè)用地 40 六通一平或以上 2． 51． 8 住宅用地 70 六通一平 2． 01． 5 工業(yè)用地 50 五通一平 1． 00． 6 中等城 市 商業(yè)用地 40 五通一平 2． 01． 5 住宅用地 70 五通一平 1． 61． 0 工業(yè)用地 50 三通一平 小城市 商業(yè)用地 40 五通一平 住宅用地 70 五通一平 工業(yè)用地 50 三通一平 大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 估價(jià)基準(zhǔn)日 平均容積率 開發(fā)程度 年限 商業(yè) 2023年 12月 31日 五通一平 40 住宅 2023年 12月 31日 五通一平 70 工業(yè) 2023年 12月 31日 三通一平 50 注： “五通一平 ”指紅線外 通路、通電、通氣 、通上水、通下水及 紅線內(nèi)場(chǎng)地平整 。 空間插值法獲取級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià) 土地級(jí)別 Ⅰ II III IV V 商業(yè)用地 952 708 452 305 236 住宅用地 524 476 308 260 215 工業(yè)用地 297 224 178 145 大冶市城區(qū)各業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果 成果 1： 收集新華路中段 等 39條路算共 428個(gè)樣點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)路線價(jià)的測(cè)算。標(biāo)準(zhǔn)深度為 12米。 成果 2： 序號(hào) 路段名稱 路線價(jià) (元 /㎡ ) 序號(hào) 路段名稱 路線價(jià) (元 /㎡ ) 1 新華路中段 (大冶商場(chǎng) —大冶大酒店 ) 3260 21 民主路 (市工行 —大冶大道 ) 2120 2 黃獅海路 (富達(dá)商場(chǎng) —老郵局 ) 3220 22 新華路西段 (大冶大道 —老火車站 ) 2100 3 西橋路 (大冶商場(chǎng) —市工行 ) 3120 23 大冶大道中段 (東風(fēng)路 —觀山路 ) 2080 4 薈萃路南段 (東風(fēng)路 —畜牧局 ) 3080 24 ?？的下?(東岳路 —青龍路 ) 2023 5 東風(fēng)路 (商會(huì)大廈 —市人民醫(yī)院 ) 3060 25 排樹杉路 (新華路 —市水產(chǎn)局 ) 1960 6 東岳路 (大冶商場(chǎng) —公園門口 ) 3000 26 一○六國(guó)道 (一中橋頭 —東風(fēng)東路 ) 1800 7 保康路 (實(shí)驗(yàn)中學(xué) —東岳路 ) 2980 27 乾塔路 (陽(yáng)光花園 —新冶大道 ) 1730 8 大冶大道南段 (東風(fēng)路 —六○三隊(duì) ) 2960 28 新冶大道北段 (乾塔路 —七里路 ) 1670 9 湖濱路北段 (公園門口 —東風(fēng)路 ) 2800 29 青龍路 (市工商局 —湖濱路 ) 1650 10 商城路 (三角花園 —青龍路 ) 2720 30 建設(shè)路 1630 11 新華路東段 (大冶商場(chǎng) —青龍路 ) 2630 31 武備路 (建行 —公汽停車場(chǎng) ) 1620 12 育才路 (糧機(jī)廠 —畜牧局 ) 2540 32 ?？狄宦? 1600 13 裕民路 (大冶大道 —薈萃路 ) 2500 33 育才路東段（世紀(jì)樂(lè)園 —世豪） 1560 14 薈萃北路 (東風(fēng)