【正文】 山東東營六項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,2,我們的工作內(nèi)容及提交成果,8個日歷天 前期市場調(diào)研階段,時間進(jìn)度,階段劃分,工作內(nèi)容,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議初稿》,提交成果,項目終稿匯報,項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 項目財務(wù)分析； 項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,《整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿》 《規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書》,2007/12/21,2007/12/28,2008/01/31,2008/02/18,項目地塊查勘 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 房地產(chǎn)市場調(diào)研 政府人員訪談 專業(yè)人士訪談 潛在消費(fèi)者訪談,項目界定及研判 市場機(jī)會分析 案例借鑒和分析 分項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 分項目物業(yè)發(fā)展建議,2008/01/11,項目界定及研判 東營房地產(chǎn)市場分析 陽光麗景、石大花園、商行小區(qū)、勝利大廈、膠州路項目定位初步溝通,市調(diào)成果及項目定位初步溝通,10個日歷天 初步溝通,20個日歷天 中期匯報,商品住宅在整體開發(fā)戰(zhàn)略中充當(dāng)了“提款機(jī)”的角色——提高持續(xù)、穩(wěn)定、盡可能充足的“現(xiàn)金流”，不僅能夠保證項目自身的滾動還要有較強(qiáng)的為其他項目“輸血”的能力。,——持續(xù) ——穩(wěn)定 ——盡可能充足,3,向市場要速度的“突擊戰(zhàn)” ——陽光麗景定位與物業(yè)建議,謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司,5,項目屬性界定,都市蔓延區(qū)， 市政公園旁的， 中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目,6,陽光麗景依托周邊已經(jīng)形成的區(qū)域價值，在項目整體安排中承擔(dān)快速回現(xiàn)的作用,石大花園,開發(fā)條件成熟。 緊鄰石大花園，周邊為萬人居住區(qū)，周邊商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)需求量大。 商業(yè)主要針對石大花園和周邊小區(qū)客戶，周邊居住氛圍尚未成熟，需培育；,商行小區(qū),陽光麗景,位于城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向，且緊鄰東營區(qū)政府，具備優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢。 項目周邊居住意向還較陌生，生活配套還不成熟，隨規(guī)劃的實施，具備很好的發(fā)展?jié)摿Γ?擁有區(qū)位優(yōu)勢，周邊居住氛圍和配套相對成熟，緊鄰規(guī)劃中的公園具有成為市場明星產(chǎn)品的潛質(zhì)。 城市東區(qū)放量較大，競爭激烈，需找準(zhǔn)入市時機(jī)，走差異化路線 ，快速回現(xiàn)。,Step 1 搶占先機(jī) 快速回現(xiàn),瑞鑫小區(qū),位于西城邊緣，城鄉(xiāng)結(jié)合部，且不在城市發(fā)展方向上； 周邊城市意向較差，周邊的交通狀況和配套狀況尚未成熟； 客戶對項目所在區(qū)域認(rèn)知較陌生，還有一定的認(rèn)知抗性，項目的入市時機(jī)尚未成熟； 等待時機(jī)，一旦成熟，差異化產(chǎn)品刺激市場，脫穎而出；,7,陽光麗景項目研究思路導(dǎo)圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測算,8,東城已經(jīng)形成了大規(guī)模項目激烈競爭的市場格局,由于城市開發(fā)腳步的加快，以及房地產(chǎn)市場的火熱，目前東城已入市的項目已經(jīng)擁有很多大盤項目，而且后續(xù)也有具有品牌效應(yīng)的大規(guī)模項目入市，未來東城將會形成中大規(guī)模項目為主的市場格局； 大盤項目憑借自己的規(guī)模優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造、營銷推廣等方面都具有規(guī)模效應(yīng)。,9,市場中大規(guī)模項目或依托于外部資源條件或內(nèi)部制造吸引點(diǎn)，充分利用規(guī)模優(yōu)勢展示大盤力,配套設(shè)施：會所、高爾夫 依托資源：清風(fēng)湖 萬達(dá)高爾夫花園項目聘請加拿大奧雅園境師事物所為項目提供園林景觀設(shè)計方案，并將象征高品質(zhì)的高爾夫生活引入社區(qū)生活。,配套設(shè)施：會所 依托資源：清風(fēng)湖、內(nèi)部景觀 東辰鑒墅采用英倫風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，湖中小島式的別墅住區(qū)成為本項目的一大亮點(diǎn)。,東辰鑒墅,萬達(dá)高爾夫花園,陽光100,配套設(shè)施：北大附屬實驗學(xué)校、風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)直通車、會所 陽光100以北歐風(fēng)格打造整體社區(qū)意向，并且憑借其品牌影響力，在東營形成高端價值。,10,陽光麗景項目研究思路導(dǎo)圖,項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項目物業(yè)發(fā)展建議,項目操作理念,競爭格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測算,11,項目操作思路分析,適度成本,社區(qū)領(lǐng)先,企業(yè)戰(zhàn)略,快速回籠資金： 從整體戰(zhàn)略角度，陽光麗景承擔(dān)快速回籠現(xiàn)金的角色作用，可為其他項目的開發(fā)提供所需現(xiàn)金；,適度控制成本： 本項目本體是一個中小規(guī)模的項目，不具備大盤持續(xù)發(fā)力的優(yōu)勢，因此在成本方面應(yīng)當(dāng)適度投入，把錢花在刀刃上來保證企業(yè)的盈利空間。,打造社區(qū)及產(chǎn)品特色： 從市場角度出發(fā)，目前東城主要是大盤競爭的舞臺，市場不缺乏展現(xiàn)大盤力、大手筆投入的項目，本項目不能淹沒在這些項目的光輝之下，因此我們要通過打造一個整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，將特色優(yōu)勢放大，使產(chǎn)品在市場上形成亮點(diǎn),如何實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，首先要考慮的是如何營造社區(qū)領(lǐng)先特色？,12,住宅產(chǎn)品項目開發(fā)特色模式研究,通過對市場上成功的住宅項目研究，總結(jié)得出打造住宅產(chǎn)品項目特色的六大模式；,1,產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū),2,科技領(lǐng)先型社區(qū),3,主題概念型社區(qū),4,規(guī)劃領(lǐng)先型社區(qū),5,景觀創(chuàng)新型社區(qū),6,配套升級型社區(qū),13,產(chǎn)品創(chuàng)新型——基于客戶細(xì)分研究基礎(chǔ)上，打造符合目標(biāo)客戶需求的創(chuàng)新產(chǎn)品,金色家園創(chuàng)造了最簡潔的建筑形態(tài)和最單純的功能形態(tài)樓體外檐是低調(diào)而有性格的顏色層次，構(gòu)成完整的六面造型，體態(tài)綽約； 一個單元的純板樓，充分保障了歸屬感與私密性，成雙成對的錯落布局，達(dá)到共享與均好的最大化； 三種戶型，構(gòu)造了純粹的居住環(huán)境，營造順暢與友善的溝通空間。,11層的建筑，采用了重度純色方案，從視覺上降低了色彩的刺激度，拉開了樓與樓之間的心理距離； 另外一種18層的建筑，則采用了高、中、低三種明度的深色設(shè)計，在與純色11層建筑相融合的基礎(chǔ)上，豐富了色彩感，提高了整體建筑群的層次感，凸現(xiàn)建筑的個性風(fēng)格與時代感。,基于對天津市整體人群的分類，萬科針對10萬平的樓盤規(guī)模，采取了不同于大盤的運(yùn)作方式： 首先是在市場研究和客戶細(xì)分的基礎(chǔ)上聚焦目標(biāo)客戶，確定了兩種人群，一類是“社會新銳”，一類是“望子成龍” 然后根據(jù)對這兩類客戶的家庭結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、空間審美的研究，設(shè)計和推敲適合他們的具體戶型。 最終金色家園一共只推出11層和18層兩種樓型、3種戶型，分別是105平米平層兩室、101平躍層兩室、117平三室。其中面向“社會新銳”的設(shè)計的101平的兩房躍層，獲得天津創(chuàng)新戶型大獎，被譽(yù)為“最具個性的品質(zhì)婚房”。,在101平的兩房躍層戶型中，除了情趣感和舒適度之外，最大的亮點(diǎn)是近8平米的超大露臺，將戶外生活盡情發(fā)揮，并與樓上主臥外陽臺遙相呼應(yīng)，平添一份生活情趣。 聘請著名建筑設(shè)計公司，在成熟社區(qū)注重功能和實用的開發(fā)，外觀時尚、現(xiàn)代的露臺，還能兼顧其他功能。,萬科天津金色家園,14,科技領(lǐng)先型——憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價值,位于海淀萬柳居住區(qū)。 經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成。 顛覆板與塔的比較體系。 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)。 周邊價格平臺7000～8000元/平米，本項目實現(xiàn)均價10500元/平米。,高科技住宅的定位符合區(qū)域中關(guān)村客戶的價值取向，實現(xiàn)了超額溢價。,成功案例：北京鋒尚國際公寓、南京鋒尚國際公寓等,北京鋒尚,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級,規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,15,景觀創(chuàng)新型——通過全景觀打造實現(xiàn)園林景觀精細(xì)化，建立核心競爭優(yōu)勢,北京星河灣： 引進(jìn)了近百種7000多棵樹，保證秋冬兩季 1/3 落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色 植物搭配，重木輕草；多軟綠，少硬綠 冬與夏皆呈現(xiàn)出美輪美奐的生態(tài)景觀 冬夏兩季社區(qū)內(nèi)不同的樓間景致情趣,開放空間,室內(nèi)景觀,樓間景觀,生態(tài)公園,成功案例：廣州星河灣、北京星河灣、綠城桂花城系列,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級,規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,16,配套升級型——通過配套設(shè)施的全面升級，實現(xiàn)市場超越，建立差異化競爭優(yōu)勢,珠江帝景： 精裝修公寓，塔樓均價9300元/平米，板樓均價11000元/平米，實現(xiàn)市場平臺超越； 2.5公里長，10萬平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街 五星級酒店會所 5A級寫字樓 星級酒店式商務(wù)公寓,成功案例：北京珠江帝景、惠州帝景灣、國美第一城,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級,規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,17,主題概念型——圍繞主題打造整個社區(qū)意向，創(chuàng)造全新的居住理念,東莞金地格林小城： 典雅明快的德式建筑風(fēng)格 繽紛浪漫的歐洲風(fēng)情商業(yè)街 特色配套： 印象館 音樂坊 標(biāo)志物花塔 ……,格林系列：北京金地格林小鎮(zhèn)、北京金地格林小鎮(zhèn)武漢金地格林小城、東莞金地格林小城等,主題社區(qū)主要類別與典型代表： 風(fēng)情主題：金地格林系列 運(yùn)動主題：奧林匹克花園 教育主題：深圳桃源居,產(chǎn)品創(chuàng)新,配套升級,規(guī)劃領(lǐng)先,主題概念,科技領(lǐng)先,景觀創(chuàng)新,打造產(chǎn)品特色六大方向,18,東莞金地格林小城,項目位置：南城