【正文】 XXX同類項目調(diào)研建議報告 ◎青城山競爭項目區(qū)位示意圖 青城山市場重點在售項目有：中鐵水映青城、龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、香頌湖國際社區(qū)、中信云棲谷、上善棲、青城山房、芙蓉青城、逸嶺錦江、假日青城 365宅院。 項目名稱 龍湖 小院青城 開發(fā)商 龍湖地產(chǎn) 位置 都江堰市青城山鎮(zhèn)崇青線北側(cè) 項目基本情況 占地面積 210000平方米 ，建筑面積 10萬平方米；一期 170畝，二期 80畝，容積率： ；綠化率： 45% 項目配套 緊靠規(guī)劃和在建中的青城山古鎮(zhèn)，毗鄰青城山國際高爾夫俱樂部 ,自身有少量商業(yè)配套 在售產(chǎn)品類型 獨棟（清水未售） 疊拼別墅（精裝） 雙拼別墅（精裝） 主力戶型 350平米 85平米 135平米 （贈送面積約為 4060平米） 137200平米 （贈送面積約為 6080平米） 均價 預(yù)計 /㎡ （價格為實得均價） /㎡ （價格為實得均價） /㎡ （價格為實得均價） 開盤時間 202307 銷售情況 202307開盤，開天銷售 63套， 8月成交金額 ，全年成交 ，占青城山總成交額一半。2023年 4月開盤至今，共售出 400套左右。 客戶情況 客戶以龍湖內(nèi)部客戶為主，成都客戶和本地客戶為輔。 項目特點 小院青城跳脫出區(qū)域的整體風(fēng)格包圍，選擇了所謂新亞洲風(fēng)格的東南亞風(fēng)格建筑 ，以窄巷、矮墻與小院作為規(guī)劃設(shè)計的核心，景觀環(huán)境設(shè)計較細(xì)致，有曲徑通幽的意境。產(chǎn)品方面，贈送的面積較大，戶型注重功能設(shè)計，大部分都是把廚房放在地下空間，地上多為娛樂空間。 項目現(xiàn)狀 營銷活動 道旗、戶外廣告、路牌、站牌 開盤時間 2023年 7月 工程進(jìn)度 3批次接受咨詢 銷售情況 開盤日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價 （價格為實得均價） 銷售套數(shù) 銷售占比 2023年 7月 701套 疊拼精裝約 85135㎡ 贈送面積約為 4060㎡ /㎡ 左右 560套 80% 雙拼精裝 137200㎡ 贈送面積 約 為 6080㎡ /㎡ 左右 獨棟清水約 350㎡ (未售） /㎡左右 ◎青城山房地產(chǎn)市場典型項目分析： 龍湖小院青城 項目名稱 中鐵 水映 青城 開發(fā)商 中鐵置業(yè)四川新銳實業(yè)投資有限公司 位置 成都都江堰市 青城山 106國道旁中心鎮(zhèn)梅花村 123組 項目基本情況 占地面積： 202393平方米，建筑面積： 140841平方米，容積率： ，綠化率： 42% 配套 配套包含特色 SPA、沿河景觀生態(tài)走廊，中央環(huán)繞自然水系 在售產(chǎn)品類型 洋房（精裝） 雙拼 —— 主力戶型 4080平米 90160平米 —— 均價 /㎡ /㎡ —— 開盤時間 202308 銷售情況 2023年 8月開盤，預(yù)收誠意金 19套，銷售 5套左右，共計 24套。 客戶情況 客戶 都 為成都城區(qū)及少部分都江堰客戶，多數(shù)是中鐵的老客戶及老帶新客戶。 項目特點 項目主打度假資源價值，不僅提供簡單居住功能的住所，在配套、服務(wù)、生活方式等方面應(yīng)體現(xiàn)休閑度假功能。本項目產(chǎn)品設(shè)計重點考慮度假功能，其精裝度假洋房是其特色產(chǎn)品， 整個園區(qū)引活水入園，借地勢高差，打造純天然水系。 項目現(xiàn)狀 營銷活動 路牌、網(wǎng)絡(luò)、活動、農(nóng)家樂 開盤時間 2023年 8月 工程進(jìn)度 洋房主體三層 銷售情況 開盤日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價 8月銷售套數(shù) 銷售占 比 2023年 8月 230多套（雙拼占16套） 洋房（ 4080㎡ ） /㎡ （精裝） 誠意金收取 19套，成交 5套左右，共計 26套 11% 雙拼（ 90160㎡ ） /㎡ ◎青城山房地產(chǎn)市場典型項目分析： 中鐵水映青城 項目名稱 上善棲 開發(fā)商 四川億興置業(yè) 位置 都江堰市青城山前山門南行 800米 項目基本情況 用地面積： ，總建筑面積： 76000平米，其中住宅 72023平米，商業(yè)配套 4000平米；，綠 化 率 50% 配套 商業(yè)和會所、 社區(qū)超市、咖啡館、書吧、酒樓等配套 、東軟學(xué)校的配套 在售產(chǎn)品類型 合院洋房（精裝） 雙拼（已售完） 主力戶型 62126平米 220平米 均價 /㎡ /㎡ 開盤時間 2023年 9月 1日 銷售情況 自 2023年 9月開盤至今，共售出約 360套房源。 客戶情況 成都客戶占 80%，外地客戶占 20%（深圳、北京客戶較多）；客戶年齡多在 3540歲，喜歡 6070年代的感覺，喜歡大院生活的感覺 項目特點及賣點 項目為大圍院產(chǎn)品設(shè)計，使人具有院落的感覺，建筑部件和材質(zhì)的細(xì)致考慮，上善棲外墻磚為云南騰沖的火山石，具有無輻射不風(fēng)化不褪色的特點；充分借用外部資源，上善棲之業(yè)主可憑業(yè)主卡進(jìn)入東軟學(xué)院園區(qū)，享受學(xué)校的各種配套，例如運動場地、圖書館等。 項目現(xiàn)狀 營銷活動 道旗、戶外廣告、前山發(fā)放資料、報廣 銷售政策 一次性 3％、按揭 1％ 精裝銷售 工程進(jìn)度 現(xiàn)房、 9號樓主體封頂 銷售情況 開盤日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價 銷售套數(shù) 銷售占比 現(xiàn)賣二期 750套 疊拼洋房（ 62126㎡ ） /㎡ 500套 （ 8月銷售 7套） 66% 雙拼 （ 220 ㎡ ） /㎡ （已售完） ◎青城山房地產(chǎn)市場典型項目分析： 上善棲 項目名稱 青城山房 開發(fā)商 四川廣居民生實業(yè)有限公司 位置 都江堰市青城山 106省道西側(cè)（青城山前門約 1500米，青城山外圍保護帶內(nèi)） 項目基本情況 占地 251畝，一期 197畝，二期 54畝；建筑面積 47628平方米，一期 43838平方米，二期 3790平方米；容積率一期 ，二期 ；綠化率 50%，二期 70% 配套 水療會所 在售產(chǎn)品類型 分體獨立院落 小公寓（精裝） 主力戶型 175212平米 49130平米 均價 /㎡ /㎡ 開盤時間 2023年 3月 22日 銷售情況 自 2023年開盤至今，共售出 240套左右。 客戶情況 80%是成都客戶， 10%15%是來自例如北京、上海、深圳的外省客戶。成交客戶以 4050歲中年人群為主，多為單位中的高管 ,或私企老板。 項目特點 整體規(guī)劃格局分為三部分：組院獨棟別墅住區(qū)、度假公寓及商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)。項目整體自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。項目在入口處用近 30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的觀景效果。 項目現(xiàn)狀 營銷活動 戶外廣告、路牌、導(dǎo)示牌 銷售政策 按揭 0％ 一次性 5％（基本上不接受按揭） 工程進(jìn)度 一期二批次現(xiàn)房 銷售情況 一期二批次開盤日期 推出套數(shù) 戶型區(qū)間 均價 銷售套數(shù) 銷售占比 2023年 1月 75套 獨院 (175212㎡ ) /㎡ 40套 53％ 小公寓 (491