【正文】 項目定位及實操提案一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策11衡水市總體規(guī)劃 —— 城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管衡水在城市建設(shè)上做出了很大的努力，但與先進地區(qū)相比仍存在著較大的差距。走進衡水，給人的印象是，這個城市不夠大、不夠美，也不夠現(xiàn)代化。穿城而過的滏陽河，一些河段成了傾倒垃圾的場所 ……在衡水早期政府城市規(guī)劃中，因鐵路以北主要是鹽堿地，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)污染較嚴重，城市以南為衡水湖水系，洼地、濕地較多，所以原城市規(guī)劃主要向東、向西兩個方向發(fā)展。京九鐵路貫通前后，衡水市抓機遇促發(fā)展，幾年間城區(qū)面積擴大了 1倍，老城區(qū)得到全面改造。2023年，衡水市圓滿完成南北出市口、新華路、榕花大街等街道的改造工作。隨著衡水市經(jīng)濟水平的不斷增長，對城市規(guī)劃建設(shè)資金投入的不斷增加，衡水市的路網(wǎng)、水電等基礎(chǔ)設(shè)施正在不斷完善。目前衡水正在做第 5版城市總體規(guī)劃，全力打造北方湖濱休閑度假城 ，構(gòu)筑 “1+6”大城市發(fā)展框架。 12衡水市總體規(guī)劃 —— 空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)路北新區(qū)衡水市區(qū)未來三年將全力打造 “一湖、一州、一城 ”，逐步成為 “北方湖濱休閑度假城 ”：一湖 ：以衡水湖為中心，湖濱度假功能為主導，建設(shè)主題度假小鎮(zhèn)、高檔酒店、高爾夫球場等項目； 一州 ：以冀州為中心，歷史文化展示、體驗功能為主導，建設(shè)主題公園、仿古商業(yè)街、藝術(shù)街區(qū)等； 一城 ：衡水主城區(qū)以滏陽河為中心，以休閑度假的集散、配套服務(wù)功能為主導，改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設(shè) 商業(yè)、文化、教育、商貿(mào)、居住五大中心 ，打造湖濱休閑度假城市的城市客廳。 13衡水市未來規(guī)劃 —— 第 5版城市規(guī)劃要點城市發(fā)展定位重要的交通樞紐冀東南中心城市北方湖濱宜居城市城市空間形態(tài)一體兩翼 ：主城區(qū)＋衡水湖生態(tài)旅游區(qū)＋開發(fā)區(qū)路北新區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)城市發(fā)展框架城湖相依、六星拱月 ：冀州、棗強、武邑＋三個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 冀州 棗強武邑大路北工業(yè)區(qū)趙圈 — 前磨頭工業(yè)走廊清涼店工業(yè)物流基地14第 5版城市規(guī)劃要點 —— 未來三年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人民路永興路勝利路裕華路大慶路昌明大街永安路前進大街榕花大街紅旗大街京衡大街修建 “六橫八縱 ”改造四個出入口一環(huán)、兩帶、三園一環(huán)：主城區(qū)外環(huán)路兩帶：滏陽河兩岸綠化帶外環(huán)路景觀林帶 三園：植物園建設(shè)工程、人民公園二期、永安公園建設(shè)中華大街育才大街 中心大街南出入口北出入口東出入口西出入口15第 5版城市規(guī)劃要點 —— 未來三年重點建設(shè)項目河東區(qū)域舊城改造 ：拆遷改造滏陽河以東 4 平方公里舊區(qū)，改善河東城市環(huán)境，提升區(qū)域品位， 促進城市均衡發(fā)展 ，加大中心城市承載力，增強全市區(qū)域競爭力。 31個城中村改造 ：主城區(qū)現(xiàn)共有城中村 39個，占地規(guī)模約 ， 三年內(nèi)完成 31個城中村改造任務(wù) 。第一年啟動 12個；第二年啟動 10個；第三年再啟動剩余城中村 。 濱河新區(qū) ：與中鐵電氣化局集團合作， 投資 60億元 ，面積 12平方公里 ，改造后實現(xiàn)城中有水、水中有城，打造全市第一的景觀亮點。南部新城 ：對滏陽河以南、南外環(huán)以北面積 4~6平方公里 區(qū)域進行綜合開發(fā)，形成以 教育產(chǎn)業(yè)為支撐的新城區(qū) 。二、衡水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望市場供應及市場形勢市場供應◇ 從調(diào)研情況分析， 09年中至目前市場供應總量約在 250萬平米左右，目前去化面積在一半左右，約125萬平米，市場存量約 125萬平米（在售）。◇ 從市場銷售情況分析，一年之內(nèi)消化約 125萬平米項目，對于擁有 40萬人口的市區(qū)而言，消費體量較大（ 2023年，石家莊市人口約 200萬，去化面積約在 500萬平米），反映出購房需求強勁，其中受縣域居民購房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項目面積方面將占據(jù)不小體量。 1－ 3年市場形勢 隨著城市擴張及 “三年大變樣 ”部分拆遷建設(shè)用房及政策性經(jīng)濟適用房廉租房放量， 4月中旬，衡水市公布了市區(qū) 3年十項重點城建工程，其中包括新區(qū)開發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村 39個，占地約 ， 3年內(nèi)將完成 31個城中村的拆遷改造，同時 3年內(nèi)將建設(shè)廉租房 340套，建筑面積1， 7萬平米，建設(shè)經(jīng)濟適用房 1800套，約 12萬平米）等，預計未來 1－ 3年，衡水市場將表現(xiàn)為市場放量進一步加大，房地產(chǎn)市場競爭格局進一步加強。衡水市樓盤特征顯性分析(1)總體特征衡水市房地產(chǎn)開發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，項目開發(fā)參差不齊，由于受土地成本影響，個別項目表現(xiàn)為大盤邊緣化開發(fā)。規(guī)劃設(shè)計方面大盤較注重項目開發(fā)整體性、景觀性及后期延展性等方面；產(chǎn)品供應方面以經(jīng)濟實用為主，創(chuàng)新戶型設(shè)計鮮有出現(xiàn)；營銷手段方面，由于多為較大城市代理商運作，所以在包含價格策略，開盤策略，營銷組合策略等方面均照搬大城市方法，但更多停留在概念性宣傳，并未由實質(zhì)性突破。(2)樓盤規(guī)模及開發(fā)模式衡水市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨棟項目形成鮮明對比，如東方太陽城 168萬平米及怡水花園 50萬平米等，大盤開發(fā)有助于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采用分期開發(fā)模式，一般項目分為 2－ 3期開發(fā)完畢。(3)區(qū)域分布由于受城市發(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，衡水市房地產(chǎn)開發(fā)項目 80％集中在河西區(qū)及中心區(qū)位置，河東