房地產(chǎn)營改增培訓(xùn)資料(已修改)
2025-03-08 17:27 本頁面
【正文】 主講人：魏禾 房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”政策解讀 ? 第三條 納稅人分為 一般納稅人 和 小規(guī)模納稅人。 ? 應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局 規(guī)定標準 的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。 ? 思考：不想當一般納稅人的納稅人是不是好的納稅人？能從一般納稅人轉(zhuǎn)回小規(guī)模納稅人呢？ 增值稅納稅人的分類與意義 ? 第十五條 增值稅稅率： ? （一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為 6％。 ? （二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)， 銷售不動產(chǎn)， 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為 11%。 ? （三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為 17%。 ? 第十六條 增值稅征收率為 3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。 房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率和征收率 ? 《 附件 2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ? （八）銷售不動產(chǎn) ? ，銷售自行開發(fā)的 房地產(chǎn)老項目 ， 可以 選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。 ? ，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 按照 5%的征收率計稅。 ? 注意： 一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的 特定應(yīng)稅行為 ，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇， 36個月內(nèi)不得變更。 ? 第三十九條 納稅人 兼營 銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 適用不同稅率或者征收率的 ，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的， 從高適用稅率 。 ? （一）兼營。 ? 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 兼營與混合銷售的強勢回歸 ? 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 從高適用稅率。 ? 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 從高適用征收率。 ? 、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)， 從高適用稅率。 ? 第四十條 一項銷售行為如果 既涉及服務(wù)又涉及貨物 ，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。 ? 本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶， 包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主 ，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。 ? 第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣： ? （一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（ 含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票 ，下同）上注明的增值稅額。 ? （二）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 可稅前抵扣的增值稅扣稅憑證有哪些？ ? （三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品 收購發(fā)票或者銷售發(fā)票 上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進項稅額。 ? （四）從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的 完稅憑證 上注明的增值稅額。 ? 思考問題： ? ？ ? ，是否應(yīng)該代扣代繳增值稅？ ? ，虛開風險要認清！ ? 第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： ? （一）用于 簡易計稅方法計稅項目 、免征增值稅項目、 集體福利或者個人消費 的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。 ? 其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)， 僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) （不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。 不得抵扣增值稅進項稅情形全面梳理與把握 ? （二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。 ? （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù) ? （四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。 ? （五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。 ? 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。 ? （六）購進的 旅客運輸服務(wù) 、 貸款服務(wù) 、 餐飲服務(wù) 、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 ? 納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的 投融資顧問費 、 手續(xù)費 、 咨詢費 等費用 ，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? 非正常損失 ， 是指因 管理不善 造成貨物 被盜 、 丟失 、霉爛變質(zhì) ， 以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn) 被依法 沒收 、 銷毀 、 拆除 的情形 。 ? 居民日常服務(wù)， 是指主要為 滿足居民個人及其家庭日常生活 需求提供的服務(wù)，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務(wù)。 ? 娛樂服務(wù) ，是指為娛樂活動同時提供場所和服務(wù)的業(yè)務(wù)。 ? 具體包括：歌廳、舞廳、夜總會、酒吧、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝（包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機、蹦極、卡丁車、熱氣球、動力傘、射箭、飛鏢）。 ? 第二十六
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