地產(chǎn)集團開發(fā)報建培訓(已修改)
2025-03-08 13:53 本頁面
【正文】 恒大地產(chǎn)集團開發(fā)報建培訓 開發(fā)報建培訓 第一章 開發(fā)部職能概述 第二章 規(guī)劃建設工程類 第三章 國土用地類 第四章 配套報建類 第五章 各項驗收工作類 第六章 開發(fā)部經(jīng)理應具備的基本素質和工作能力 第一章 開發(fā)部職能概述 一、開發(fā)部職能概述 :負責地產(chǎn)集團房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及規(guī)劃、建設、國土等政府職能部門各項審批事項的報建、驗收及對外協(xié)調(diào)工作。 二、衡量開發(fā)報建工作效率的標準： 一快一優(yōu) ，即每一項開發(fā)報建業(yè)務能以最快的時間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復。 第二章 規(guī)劃建設工程類 一、 規(guī)劃設計條件（規(guī)劃設計要點） △拍賣地塊的《國有土地使用權出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關于確認規(guī)劃設計條件的復函》作為合同的附件。 △規(guī)劃設計條件的主要內(nèi)容： （一）用地概況 用地性質：居住用地分為四類，一類（ R1）是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施，并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數(shù)基本是 3層或 3層以下。（如低密度別墅居住用地）；二類（ R2）是指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主配套設施齊全、布局完整的用地。 (例如恒大綠洲的項目用地 )；三類（ R3）主要針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學校（尤其是大學）等功能區(qū)中配套建設的居住建筑物用地；四類（ R4）是指原農(nóng)村居民住宅用地及其相應的配套設施用地。 用地位置 總用地面積：含可建設用地面積（有的分為二類居住用地可建設用地面積和臨街兼商業(yè)用地可建設用地面積）?；蛘叽鞒鞘泄灿玫孛娣e（又分為代征市政道路路位用地和代征城市公共綠化用地）。 （二）規(guī)劃技術經(jīng)濟指標及要求 建筑密度：地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占凈建設用地面積的比例。 容積率：指一定地塊內(nèi)，計算容積率的總建筑面積與凈建設用地面積的比值。 ：凈建設用地面積乘以容積率。 （三）規(guī)劃建筑設計要求 建筑間距：是指兩幢建筑物外墻面（柱）之間的水平距離，分為南北向布局主朝向間距，東西向布局主朝向間距，高層建筑之間的最小消防間距，多層建筑之間東西次朝向山墻間距，建筑退讓用地紅線和市政道路中線間距的控制要求。 建筑紅線退讓道路邊線（退讓間距）：指臨規(guī)劃道路的建筑工程的建筑物控制線與規(guī)劃路邊線最短的水平距離。 （四）公建配套項目要求 現(xiàn)廣州市對新建項目除要求該項目必須配套的公建項目列出目錄以外，同時整個項目的公建配套項目須按《廣州市城市規(guī)劃管理技術標準與準則 —— 修建性詳細規(guī)劃篇》的要求配置（即按項目總住宅建筑面積的 6%配備公建配套面積）。（注：各地在詳規(guī)審批階段可通過公關協(xié)調(diào)爭取盡可能少配公建配套面積） （五）深化規(guī)劃要求 （六）道路交通規(guī)劃要求 重點在把握機動車車位的設置要求，在詳規(guī)及單體方案設計階段滿足要求，以便于后期樓宇規(guī)劃驗收能順利通過。 （七）專項規(guī)劃要求 （八）規(guī)劃方案的布局及城市景觀要求 （九）附加說明 規(guī)劃設計條件是建設用地規(guī)劃許可證的附件，建設單位和設計單位必須嚴格按規(guī)劃設計條件的要求編制規(guī)劃設計方案報批。 △非拍賣地塊申請調(diào)整規(guī)劃設計條件或申領規(guī)劃設計條件的工作要點： 盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項目具體情況或當?shù)卣咭?guī)定而定。如2023年廣州出臺的了一個《關于適度提高居住用地開發(fā)強度的意見》，對廣州市新增經(jīng)營性居住用地項目；政府保障型住房項目；以及原協(xié)議出讓土地的未全部領取《建設工程規(guī)劃許可證》的居住小區(qū)項目和未領取《建設工程規(guī)劃許可證》的建筑工程住房項目的開發(fā)強度可申請調(diào)整和提高。 二、建設用地規(guī)劃許可證 △項目融資所需的“四證”之一。 △廣州辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權出讓合同》及有關土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應注意提前做好資金計劃或是否可爭取分期支付土地出讓金。 △提前準備好 1/500現(xiàn)狀地形圖。 △核發(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積） △該證的附件有： ， 件 △注意附加說明事項，防止在有效期內(nèi)未申請用地導致該證自行失效。 三、修建性詳細規(guī)劃批復 △取得規(guī)劃設計條件之后，可與《建設用地規(guī)劃許可證》同步辦理，并可跨越《總平面規(guī)劃設計方案》的審批環(huán)節(jié)。 △在詳規(guī)報批之前，開發(fā)人員應盡可能了解清楚當?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團設計院相關設計人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標必須按規(guī)定報批，哪些指標有靈活性，以便于項目的方案設計能順利通過審批，減少因報審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費的時間。例如廣州恒大綠洲項目詳規(guī)的審批依據(jù)是《建設用地規(guī)劃許可證》
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