【正文】 金基項(xiàng)目營銷推廣提案金基項(xiàng)目營銷推廣提案 北京大章房地產(chǎn)顧問有限公司北京大章房地產(chǎn)顧問有限公司市場輯國 基 路東 風(fēng) 路 中中州大道 北 環(huán) 路 東風(fēng)渠桑園柳林鎮(zhèn)省民族中等專業(yè)學(xué)校純水岸度假酒店 文文 河南電子工業(yè)學(xué)校文 華北水院47中文森國家林公園省文學(xué)院文本案省電視臺(tái)汽車北站汽車配件大世界經(jīng)三路花園路路馬李莊21世紀(jì)社區(qū)家合萬世龍門大酒店建設(shè)銀行交通銀行鑫苑名家世紀(jì)聯(lián)華丹尼斯華北水利學(xué)校 文汽車配件市場交通銀行我們所處的位置我們所處的位置區(qū)域投放總量本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售樓盤供應(yīng)量共達(dá) ，在售住房將近4200套。 早幾年，北區(qū)尤其是花園北路以北和以東地區(qū)很荒涼，主要為一些都市村莊分布， 107國道作為外環(huán)線，交通污染比較嚴(yán)重。隨著 21世紀(jì)拉開房地產(chǎn)開發(fā)的帷幕，北區(qū)沿北環(huán)路、花園北路的汽車、蔬菜、飼料等幾大專業(yè)市場的建立，緊接著鄭州市政府提出城市東移北擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略等等，都促進(jìn)了本地塊所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如今本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)成熟，區(qū)域內(nèi)分布著鑫苑名家、21世紀(jì)社區(qū)、家和萬世、漢飛城市公園、鹿崗小鎮(zhèn)等知名的中高檔樓盤，這在一定程度上提升了本區(qū)域居住層次和質(zhì)量。國家森林公園為本區(qū)域居住自然環(huán)境改善提供了有力保障，成為個(gè)樓盤推廣中爭相宣傳的賣點(diǎn)；鄭東新區(qū)的開發(fā)、 107國道調(diào)整為中州景觀大道為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)增添了巨大活力。區(qū)域物業(yè)形態(tài)分析 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn) 本區(qū)域物 業(yè)類 型 為三種，分 別 是多 層 、小高 層 和 別 墅，小高 層 和 別 墅是本區(qū)域物 業(yè) 分布的兩大亮點(diǎn)和特色， 對 本地快物 業(yè) 形 態(tài) 開 發(fā) 具有很 強(qiáng) 的參考價(jià) 值 。 本區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層和別墅為主，多層體量所占比重相對較小，小高層和別墅在本區(qū)域內(nèi)的大量出現(xiàn)，說明此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展已相當(dāng)成熟，形成了比較成熟的高尚生活氛圍。 區(qū)域樓市戶型配比分析分析分析 :三房占 60%；兩房占 14%；四房占14%，復(fù)式占 5%,其中小戶型占 3%。中小戶型的三室、兩房是多層市場的主力戶型。周邊多層項(xiàng)目主要為 21世紀(jì)、城市公園和錦繡匯城，三房和兩房面積都比較偏小，相反德億時(shí)代城三房面積就高達(dá) 130— 168平米，又加上精裝修促使單價(jià)提高，為銷售造成了很大的抗性。因此，建議本案多層戶型設(shè)計(jì)面積不宜過大，應(yīng)以比較精致三房和兩房為主。區(qū)域主力戶型為三房，其次是四房戶型，以上兩種戶型加共占總戶型配比的 73%，五房和復(fù)式就占 23%（金成國際廣場五房就高達(dá)%）。金成國際廣場的五房主要以商住為主，并且和綠洲銀郡、鑫苑名家、達(dá)觀 369都把目標(biāo)客戶定位于具有很強(qiáng)購買力量的城市中堅(jiān)。而城市公園則以 120平米的三房和 90平米的兩房為主，以區(qū)別于北區(qū)高層市場大三房和四房的主流戶型供應(yīng)，取得了不菲的市場業(yè)績，相反達(dá)觀 369的四房小首相對遲緩。因?yàn)楦邔哟笕亢退姆靠們r(jià)與別墅價(jià)格比較接近，而市場目標(biāo)客戶更青睞于別墅，比如家和萬世、鹿崗小鎮(zhèn)等，而城市公園高層小戶型則打了擦邊球。 小高層項(xiàng)目戶型配比主力戶型面積分析調(diào)查顯示 :湖適三房主力面積 10 141平方米，兩房主力面積 75平方米。城市公園三房面積控制在 117平方 ——125平方米，兩房 90左右平方米。達(dá)觀 369總體戶型面積偏大，總價(jià)較高，緊鄰 107國道，目前居住噪音較大等阻礙了產(chǎn)品銷售。樓中樓是 21世紀(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新的一大表現(xiàn)，75平米享受 115平米的立體空間，雖然單價(jià)較高，但總價(jià)較低，比較受市場歡迎。德億時(shí)代城因面積偏大、總價(jià)偏高和精裝修等因素銷售遲緩。調(diào)查顯示：本項(xiàng)目所在區(qū)域小高層、高層戶型及面積存在同質(zhì)化現(xiàn)象，面積普遍偏大，尤其在北環(huán)路以北市場接受度較低。區(qū)域樓市價(jià)格分析 本區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目平均單價(jià)在3100元 /m2左右。同時(shí)本區(qū)域內(nèi)多層價(jià)格參差不齊，相差懸殊較大。如國際銀河灣的單價(jià)為 3300元 / m2。戶均總價(jià)分析圖 表 顯 示： 除了 別 墅和 經(jīng) 三路高 層項(xiàng)目 總 價(jià)在 40萬以上，其它多 層項(xiàng) 目 總價(jià)都控制在 30萬以下， 21世 紀(jì) 的樓中樓 總 價(jià)最低，湖適、 錦繡匯 城和城市公園價(jià)格相差不大。通 過 數(shù)據(jù)分析各樓 盤 性價(jià)比：湖適具有景 觀 、社區(qū) 規(guī)模、開 發(fā) 商品牌等 諸 多 優(yōu)勢 ；城市公園具有景 觀 和精裝修 優(yōu)勢 ；而 錦繡匯城相比 較 前兩樓 盤優(yōu)勢 不明 顯 ，在市場競 爭中 處 于弱 勢 。兩房總價(jià)分布在１ 8萬 — ２２萬之間 .區(qū)域樓市綜合分析n 物業(yè)形態(tài)豐富n 樓市價(jià)格整體水平偏高n 大盤云集n 區(qū)域競爭激烈地塊核心價(jià)值n 環(huán)境優(yōu)勢 —— 鄭州國家森林公園、北區(qū)生態(tài)園區(qū)n 交通優(yōu)勢 —— 中州大道、鄭花路、北環(huán)快速路黃金三角區(qū)n 景觀優(yōu)勢 —— 中州景觀大道n 規(guī)模優(yōu)勢 —— 占地 68254m2,建筑面積 226100m2。n 區(qū)位優(yōu)勢 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域我們所面臨的嚴(yán)峻形勢之一交通不便 本宗地處于 107國道、鄭花路、北環(huán)快速路圍合的三角形區(qū)域內(nèi)，北邊西邊是 21世紀(jì)社區(qū)，南臨都市村莊桑園，東臨 107國道。目前本案直達(dá)市區(qū)的公交車僅有 39路公交車和兩條通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小公交。 本案的主要出入口有兩個(gè)： 一個(gè)位于桑園村與 21世紀(jì)交接處的西出口，但都市村莊的人文環(huán)境以及此處無市政規(guī)劃的主要干道，對本案的形象提升有嚴(yán)重影響。 另外一個(gè)出口位于 107國道，但 107國道目前的交通功能不僅僅是市內(nèi)交通 ,還承擔(dān)了大量過境車輛的通行 ,噪音污染嚴(yán)重 ,存在安全隱患，通行功能不足。人文環(huán)境差 本案屬城市郊區(qū)，且南臨都市村莊桑園，東有 107國道的阻隔，整個(gè)區(qū)域相對偏避，人文環(huán)境差。我們所面臨的嚴(yán)峻形勢之二我們所面臨的嚴(yán)峻形勢之三周邊配套 本案屬城市郊區(qū)，目前 周邊市政配套嚴(yán)重不足，如商業(yè)、金融、娛樂等配套基本上是空白，對于現(xiàn)代都市生活來講，配套資源短缺，這也是本案銷售中最大抗性所在。我們所面臨的嚴(yán)峻形勢之四n 區(qū)域競爭激烈 與本案相臨的在售項(xiàng)目不多，僅有 21世紀(jì)社區(qū)的最后一期 —— 達(dá)觀 369。但是，比本案更靠近市區(qū)的北環(huán)、鄭花路兩側(cè)卻聚集大量的樓盤，而且這些樓盤從物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)、規(guī)模上，都代表著目前鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)水平 ,這對于本案存在嚴(yán)重威脅。沙 門 路東 風(fēng) 路 中州大道 北