花園市場營銷案例分析(已修改)
2025-03-07 00:15 本頁面
【正文】 梅 香 滿 園 香梅花園市場營銷 案例分析 8發(fā)布 短暫的發(fā)展之路 ? 我國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生于 1988年的住房制度改革 ? 在房改前，實行以無償、無限期使用為特點(diǎn)的福利性住房政策，住房不是商品，不存在房地產(chǎn)業(yè)。 ? 88年開始房改，基本思路是承認(rèn)住房的商品屬性，推行住房商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、快速發(fā)展。 短暫的發(fā)展之路 ? 98年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了全面停止住房實物分配、發(fā)放住房補(bǔ)貼、放開住房二級市場等要求，標(biāo)志著房改主體的基本完成。 ? 房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 。 ? 99年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長速度達(dá)到了 30%左右，對增長的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 %，如果加上間接貢獻(xiàn)，這一數(shù)字接近 3% 驚人的飛速發(fā)展 ? 我國商品房建設(shè)以每年以 20％－ 30％的速度遞增，以住宅建設(shè)為例， 1990 年全國住宅建設(shè)完成投資額為 297億元，到 2023年已達(dá)到 6245 億元， 11年累計增長了二十多倍， 2023年高達(dá) 7736 億元，年均增長 ％ 。 ? 1990年，我國住宅消費(fèi)占家庭總消費(fèi)的比例僅為 %， 2023年已達(dá)到 %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積，由 1989 年的 平方米，上升到 2023 年的 平方米。今后隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間仍較大。 房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)大 01000202330004000500087 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 992023 2023房地產(chǎn) 1987－ 2023年銷售額（億元） 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 ? 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在被定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)涉及社會消費(fèi)和固定資產(chǎn)投資，產(chǎn)業(yè)帶動性強(qiáng)，直接帶動上游建筑、鋼材、工程機(jī)械和下游家具、裝潢、家電等的發(fā)展。 ? 與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度高，增長與房地產(chǎn)業(yè)景氣基本保持同步，據(jù)測算，我國房地產(chǎn)與的 相關(guān)系數(shù)約為 。 ? 房地產(chǎn)投資增長彈性為 ，每增長 1％，同期房地產(chǎn)投資增長 ％。 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 ? 我國目前經(jīng)濟(jì)增長主要是投資推動型，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)超過能源工業(yè)、原材料工業(yè)，接近全部工業(yè)固定資產(chǎn)投資額。 ? 中國人民銀行 2023年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，我國住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 － ，即每投入 1元住宅投資，可產(chǎn)生 － 關(guān)產(chǎn)業(yè)需求。 ? 2023年 9月 5日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，確立了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成情況 0100020233000400050006000700091 92 93 94 95 96 97 98 9920002001 房地產(chǎn) 19912023年投資額（億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) ? 地區(qū)發(fā)展水平差距懸殊 ? 東部房地產(chǎn)投資占全國總投資的接近 80％，近年中西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快但基數(shù)較小，總量不大。2023年上半年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別增長 %、 %、 %，中、西部地區(qū)增幅高于東部。其中商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、 %、 %。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 ? 目前北京和上海已經(jīng)成了全國房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ? 重要的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一：土地，掌握在誰的手里？ ? 答案：政府。 ? 早期的房地產(chǎn)行業(yè)，地域性很強(qiáng)，各個地區(qū)有著較高的進(jìn)入壁壘，原因是土地掌握在各地政府的手里。 ? 土地問題中國房地產(chǎn)行業(yè)各種問題的根源之一。 ? 開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權(quán)，出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種 。那一種是主要的？？ 土地，生死攸關(guān) ? 目前以協(xié)議為主，招標(biāo)、拍賣方式所占比例很低， 1992年不足 1%， 2023年僅為 15%。 ? 協(xié)議出讓透明度很低，只要有關(guān)系即可獲得低成本土地，然后轉(zhuǎn)手，獲得巨額收益。 ? 2023年全國立案查處土地違法案件 11萬多件，涉及土地面積 2萬多公頃，給予責(zé)任人行政處分 452人，黨紀(jì)處分 771人，刑事處罰 168人。 土地的革命 ? 自 02年開始了一場土地革命，主要內(nèi)容是將土地出讓方式由原來的協(xié)議方式改為招標(biāo)拍賣方式。 ? 2023年 4月 3日，國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，使土地市場迅速透明化 。 ? 拍賣招標(biāo)比例由 02
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