【正文】 商圈分析原理及方法 深圳市鵬瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 一、商圈的形成 ? 商圈的形成源自于人們對(duì) 商品的需求 以及 獲得商品的便利性的需求。 商業(yè)聚集 ? 商圈是在商業(yè)集聚的基礎(chǔ)上逐步形成與發(fā)展起來(lái)的，商圈就是有一定輻射范圍的商業(yè)集聚地。隨著商業(yè)集聚地的輻射范圍不斷擴(kuò)大，容量不斷變大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷增加，業(yè)態(tài)業(yè)種不斷完善，商圈就形成了。 、交通條件、城市規(guī)劃、人口與產(chǎn)業(yè)分布等因素決定的。 ：借助其他商家對(duì)消費(fèi)者的吸引力。 商品的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：互補(bǔ)與替代 店鋪的競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)關(guān)系 ：剛性與彈性 以高大的城樓為中心，兩邊 熱鬧的市區(qū)街道的屋宇鱗次櫛比，有茶坊、酒肆、腳店、肉鋪、廟宇、公廨等等。商店中有綾羅綢緞、珠寶香料、香火紙馬等的專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)，此外尚有醫(yī)藥門(mén)診，大車(chē)修理、看相算命、修面整容，各行各業(yè)，應(yīng)有盡有，大的商店門(mén)首還扎“彩樓歡門(mén)”，懸掛市招旗幟，招攬生意，街市行人，摩肩接踵，川流不息，有做生意的商賈，有看街景的士紳，有騎馬的官吏，有叫賣(mài)的小販，有乘座轎子的大家眷屬，有身負(fù)背簍的行腳僧人，有問(wèn)路的外鄉(xiāng)游客，有聽(tīng)說(shuō)書(shū)的街巷小兒，有酒樓中狂飲的豪門(mén)子弟，有城邊行乞的殘疾老人，男女老幼，士農(nóng)工商，三教九流，無(wú)所不備。交通運(yùn)載工具：有轎子、駱駝、牛馬車(chē)、人力車(chē)，有太平車(chē)、平頭車(chē)，形形色色，樣樣俱全。 清明上河圖 (局部 ) 商業(yè)聚集 商業(yè)聚集 同類(lèi)業(yè)態(tài)聚集理論 比較購(gòu)物行為理論 積聚引力理論 霍泰林模式 互補(bǔ)業(yè)態(tài)聚集 無(wú)關(guān)業(yè)態(tài) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)聚集 引力 同類(lèi)業(yè)態(tài)聚集理論 ? 同類(lèi)業(yè)態(tài)聚集即指的是經(jīng)營(yíng)類(lèi)似品種的商戶(hù)在一個(gè)商業(yè)地點(diǎn)聚集的現(xiàn)象。這種聚集依賴(lài)于能更多的信息和比較機(jī)會(huì)來(lái)降低購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)和尋找成本。 同類(lèi)零售商集聚理論指出 兩家出售同類(lèi)商品的競(jìng)爭(zhēng)商行會(huì)在市場(chǎng)中心集聚 ，并解釋了在同一位置或同一購(gòu)物中心出售同類(lèi)商品的零售商的行為，正是其零售業(yè)吸引顧客的地方。 同類(lèi)零售商集聚理論 以顧客效用最大化為核心，提供了一個(gè)行之有效的零售活動(dòng)集聚模型，從而將多目的購(gòu)物的顧客的購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)和尋找成本最小化。 商家利益驅(qū)動(dòng)下的選擇。 比較購(gòu)物行為理論 ? 比較購(gòu)物行為指的是消費(fèi)者在選擇購(gòu)物時(shí)不是僅僅選擇去最近一家地點(diǎn)就隨之作出決定，而是在對(duì)多種經(jīng)營(yíng)同類(lèi)業(yè)態(tài)的商家進(jìn)行比較之后，選擇購(gòu)買(mǎi)最適合的商品。 ? 商圈正是集中了多種經(jīng)營(yíng)同類(lèi)業(yè)態(tài)的商家，可供商品選擇的空間最大化，因此為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的比較機(jī)會(huì)，最大程度的滿(mǎn)足了消費(fèi)者比較購(gòu)物的需求。 從消費(fèi)需求的角度，分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集的成因 。 積聚引力理論 ? 積聚引力 (Cumulative Atraction)也稱(chēng)相鄰引力(Adjacent Atraction)。在現(xiàn)實(shí)生活中，銷(xiāo)售類(lèi)似但并不相同商品的零售商店傾向于互相毗鄰。這樣做是因?yàn)椋瑵撛陬櫩蛯?duì)形成群集的每一家商店的光顧率要大于它們分散時(shí)對(duì)每一家的光顧率。 ? 而光顧率直接與銷(xiāo)售額相關(guān) ， 這種潛在顧客的增加與商品競(jìng)爭(zhēng)者相互毗鄰之間的關(guān)系稱(chēng)為積聚引力。 從消費(fèi)習(xí)慣角度來(lái)看 。 霍泰林模式(Hotelling modol) 由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商家追求利益最大化的目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下 ,通過(guò)商業(yè)空間競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致局部商業(yè)聚集進(jìn)一步擴(kuò)大。 如圖，假設(shè)有兩個(gè)人口分布均勻的兩個(gè)居住區(qū)，隨著商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大， A的商家開(kāi)始侵入 B居住區(qū)的市場(chǎng)。 B區(qū)得商家開(kāi)始報(bào)復(fù)，繼而浸入 A區(qū)的市場(chǎng)。如此反復(fù)競(jìng)爭(zhēng)，隨著兩個(gè)區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大和發(fā)展，最終商業(yè)在 A、 B兩區(qū)的中心點(diǎn)形成商業(yè)集聚。 這說(shuō)明，如果存在一種商品的集中消費(fèi)區(qū)，那么所有經(jīng)營(yíng)該商品的商家都有向消費(fèi)區(qū)中心聚集的趨勢(shì)。 A B A B A B 商業(yè)聚集的調(diào)節(jié)杠桿 在充分自由競(jìng)爭(zhēng)的條件下，城市各項(xiàng)功能活動(dòng)都會(huì)向最有力的區(qū)位移動(dòng)，由此產(chǎn)生了造成始終抹些優(yōu)良區(qū)位的空間競(jìng)爭(zhēng)。為了限制非理性地使用和占有最優(yōu)區(qū)位，對(duì)城市商業(yè)資源的配置同城市靠租金作為空間競(jìng)爭(zhēng)調(diào)節(jié)杠桿。即在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，承諾是商業(yè)資源的分配總是遵循“最高租金原則” —— 最高租金者得。 城市中商業(yè)用地和商鋪資源形成了中心、次中心等最優(yōu)區(qū)位并由此形成了不同級(jí)別的商業(yè)中心地。 A B C A′ B′ C′ E′ F′ 商業(yè) 制造業(yè) 住房 商業(yè) 制造業(yè) 住房 r d 城市土地租金變化梯度圖 r d 一級(jí)次中心 二級(jí)次中心 城市房屋租金變化梯度圖 商業(yè)聚集的形態(tài) 帶狀商業(yè)中心型 指同類(lèi)或異類(lèi)的多家獨(dú)立商業(yè)零售機(jī)構(gòu)聚集在城市的一個(gè)線(xiàn)形空間區(qū)域，形成的商品零售區(qū)域或中心。其特點(diǎn)有： A、多言者城市主要交通干線(xiàn)發(fā)展或連接兩個(gè)商業(yè)中心。如城市中心區(qū)商業(yè)大道、鐵路車(chē)站、城區(qū) —— 郊區(qū)帶狀發(fā)展區(qū)。這種帶狀地理位置，有較大的交通量，商家可以依靠交通流動(dòng)吸引大量的顧客。 B、由各獨(dú)立或連鎖的經(jīng)營(yíng)店鋪組成，雖沿街道緊密相連，但各自獨(dú)立。 C、在職能組合上無(wú)統(tǒng)一性，每個(gè)商家都能得到聚積所帶來(lái)的好處。 根據(jù)帶狀商業(yè)中心發(fā)展的不同時(shí)空結(jié)構(gòu)，可以細(xì)分以下五類(lèi)： （ 1）傳統(tǒng)街坊式市場(chǎng)： 東方獨(dú)具的商業(yè)空間類(lèi)型，具有悠久的歷史。街是交通空間也是商業(yè)空間。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 2）商業(yè)大街： 西方城市公共交通出現(xiàn)以后形成的模式 。 隨著人們通行能力的提高 、 活動(dòng)范圍的擴(kuò)大 ， 促使原來(lái)散布在各個(gè)解放中的店鋪紛紛向交通便利 、 人流頻繁的干道上聚集 。這時(shí) ， 大型的百貨在 1852年誕生了 ， 很快傳遍西方各國(guó) ， 更加穩(wěn)固了這種商業(yè)大街的發(fā)展 。 也終于形成了商業(yè)大街的典型格式 ， 在商業(yè)大街的最有利的位置上是大型的百貨商店 ， 一般為兩端；在中間街道兩側(cè)是專(zhuān)業(yè)商店和服務(wù)設(shè)施 。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 3）市區(qū) — 郊區(qū)條狀商業(yè)帶（ ribbons development） 隨著城市交通的不斷進(jìn)步 ， 城市人口不斷增多 ， 城市范圍不斷擴(kuò)大 ， 西方城市出現(xiàn)了城市向郊區(qū)的放射延伸的道路 。 沿著這些干線(xiàn)形成了商店 、 餐館和服務(wù)業(yè)組成的帶狀購(gòu)物區(qū) 。 今天的城市 —— 郊區(qū)的商業(yè)帶已經(jīng)由最初的汽車(chē)服務(wù)發(fā)展到包括多功能 、 大規(guī)模的條狀商業(yè)綜合體 。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 4）步行街： pedestrian street p 步行街是指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專(zhuān)用道 ,在這里原則上排除汽車(chē)交通 ,外圍設(shè)停車(chē)場(chǎng) ,是行人優(yōu)先活動(dòng)區(qū) 。 p 徒步街與徒步購(gòu)物街的意義是一樣的可通稱(chēng)為步行街 .步行街是城市步行系統(tǒng)一部分是為了振興舊區(qū)、恢復(fù)城市中心區(qū)活力、保護(hù)傳統(tǒng)街區(qū)而采用的一種城市建設(shè)方法。 商業(yè)聚集的形態(tài) 步行街的類(lèi)型 步行街有兩種類(lèi)型：一是舊城市原有的中心商業(yè)街通過(guò)交通管理或改造而成的步行街；二是舊城市的新區(qū)或新城市的中心區(qū)，按人車(chē)分流原則設(shè)計(jì)的步行街。舊城市的中心商業(yè)街 ,往往吸引大量車(chē)流和人流 ,就地居住的人口少 ,流動(dòng)人口多，交通量大，道路擁擠 ,車(chē)輛交通和步行活動(dòng)混雜，環(huán)境質(zhì)量下降。 從步行街的發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)代步行街已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足人們購(gòu)物行為的安全性上離需要，它已經(jīng)成為城市生活中的吸引點(diǎn)。步行街的商業(yè)空間呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 步行街的長(zhǎng)度： 太長(zhǎng)，會(huì)使人覺(jué)得疲勞；太短，會(huì)讓人覺(jué)得乏味。 露天狀態(tài)下最有魅力的長(zhǎng)度 750米，步行 10分鐘。 完全人工環(huán)境下： 1500米，步行 20分鐘。 如果長(zhǎng)度過(guò)長(zhǎng)，人流自然會(huì)集中在一段區(qū)域內(nèi)。 美國(guó)： 670米 歐洲： 820米 日本： 540米 例如日本旭川步行街長(zhǎng)達(dá) 1000米，可大量的人流卻總是集中在 500米的一個(gè)地段。 商業(yè)聚集的形態(tài) 商店的布局 步行街中人流保持均勻分布，是保證每一個(gè)商家得到同等商業(yè)機(jī)會(huì)的根本保證。一般會(huì)在兩端設(shè)主干型商店萊文帝國(guó)內(nèi)整個(gè)街區(qū)的商業(yè)活動(dòng)。國(guó)外稱(chēng)之為鐵錨店（ anchor store）或者磁力店（ mag） 空間序列組織 通過(guò)商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過(guò)街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，將城市其他景觀文化等元素“借用”進(jìn)休閑步行街 步行街的街具 城市步行街的景觀首先注重商業(yè)型景觀，并運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計(jì)理念。位置、數(shù)量、利用對(duì)象、使用時(shí)間、管理方法等十