【正文】 商圈分析原理及方法 深圳市鵬瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 一、商圈的形成 ? 商圈的形成源自于人們對 商品的需求 以及 獲得商品的便利性的需求。 商業(yè)聚集 ? 商圈是在商業(yè)集聚的基礎上逐步形成與發(fā)展起來的，商圈就是有一定輻射范圍的商業(yè)集聚地。隨著商業(yè)集聚地的輻射范圍不斷擴大，容量不斷變大，商業(yè)網(wǎng)點不斷增加，業(yè)態(tài)業(yè)種不斷完善，商圈就形成了。 、交通條件、城市規(guī)劃、人口與產(chǎn)業(yè)分布等因素決定的。 ：借助其他商家對消費者的吸引力。 商品的競爭關(guān)系：互補與替代 店鋪的競爭與互補關(guān)系 ：剛性與彈性 以高大的城樓為中心，兩邊 熱鬧的市區(qū)街道的屋宇鱗次櫛比，有茶坊、酒肆、腳店、肉鋪、廟宇、公廨等等。商店中有綾羅綢緞、珠寶香料、香火紙馬等的專門經(jīng)營，此外尚有醫(yī)藥門診，大車修理、看相算命、修面整容，各行各業(yè)，應有盡有，大的商店門首還扎“彩樓歡門”，懸掛市招旗幟，招攬生意，街市行人，摩肩接踵，川流不息，有做生意的商賈，有看街景的士紳，有騎馬的官吏，有叫賣的小販，有乘座轎子的大家眷屬，有身負背簍的行腳僧人，有問路的外鄉(xiāng)游客，有聽說書的街巷小兒，有酒樓中狂飲的豪門子弟，有城邊行乞的殘疾老人，男女老幼，士農(nóng)工商，三教九流，無所不備。交通運載工具：有轎子、駱駝、牛馬車、人力車，有太平車、平頭車，形形色色，樣樣俱全。 清明上河圖 (局部 ) 商業(yè)聚集 商業(yè)聚集 同類業(yè)態(tài)聚集理論 比較購物行為理論 積聚引力理論 霍泰林模式 互補業(yè)態(tài)聚集 無關(guān)業(yè)態(tài) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)聚集 引力 同類業(yè)態(tài)聚集理論 ? 同類業(yè)態(tài)聚集即指的是經(jīng)營類似品種的商戶在一個商業(yè)地點聚集的現(xiàn)象。這種聚集依賴于能更多的信息和比較機會來降低購物風險和尋找成本。 同類零售商集聚理論指出 兩家出售同類商品的競爭商行會在市場中心集聚 ，并解釋了在同一位置或同一購物中心出售同類商品的零售商的行為，正是其零售業(yè)吸引顧客的地方。 同類零售商集聚理論 以顧客效用最大化為核心，提供了一個行之有效的零售活動集聚模型，從而將多目的購物的顧客的購物風險和尋找成本最小化。 商家利益驅(qū)動下的選擇。 比較購物行為理論 ? 比較購物行為指的是消費者在選擇購物時不是僅僅選擇去最近一家地點就隨之作出決定，而是在對多種經(jīng)營同類業(yè)態(tài)的商家進行比較之后，選擇購買最適合的商品。 ? 商圈正是集中了多種經(jīng)營同類業(yè)態(tài)的商家，可供商品選擇的空間最大化，因此為消費者創(chuàng)造了豐富的比較機會，最大程度的滿足了消費者比較購物的需求。 從消費需求的角度，分析商業(yè)網(wǎng)點聚集的成因 。 積聚引力理論 ? 積聚引力 (Cumulative Atraction)也稱相鄰引力(Adjacent Atraction)。在現(xiàn)實生活中，銷售類似但并不相同商品的零售商店傾向于互相毗鄰。這樣做是因為，潛在顧客對形成群集的每一家商店的光顧率要大于它們分散時對每一家的光顧率。 ? 而光顧率直接與銷售額相關(guān) ， 這種潛在顧客的增加與商品競爭者相互毗鄰之間的關(guān)系稱為積聚引力。 從消費習慣角度來看 。 霍泰林模式(Hotelling modol) 由于區(qū)位優(yōu)勢和商家追求利益最大化的目標驅(qū)動下 ,通過商業(yè)空間競爭而導致局部商業(yè)聚集進一步擴大。 如圖，假設有兩個人口分布均勻的兩個居住區(qū)，隨著商業(yè)規(guī)模的擴大， A的商家開始侵入 B居住區(qū)的市場。 B區(qū)得商家開始報復，繼而浸入 A區(qū)的市場。如此反復競爭，隨著兩個區(qū)的規(guī)模擴大和發(fā)展，最終商業(yè)在 A、 B兩區(qū)的中心點形成商業(yè)集聚。 這說明，如果存在一種商品的集中消費區(qū)，那么所有經(jīng)營該商品的商家都有向消費區(qū)中心聚集的趨勢。 A B A B A B 商業(yè)聚集的調(diào)節(jié)杠桿 在充分自由競爭的條件下，城市各項功能活動都會向最有力的區(qū)位移動，由此產(chǎn)生了造成始終抹些優(yōu)良區(qū)位的空間競爭。為了限制非理性地使用和占有最優(yōu)區(qū)位，對城市商業(yè)資源的配置同城市靠租金作為空間競爭調(diào)節(jié)杠桿。即在完全競爭條件下，承諾是商業(yè)資源的分配總是遵循“最高租金原則” —— 最高租金者得。 城市中商業(yè)用地和商鋪資源形成了中心、次中心等最優(yōu)區(qū)位并由此形成了不同級別的商業(yè)中心地。 A B C A′ B′ C′ E′ F′ 商業(yè) 制造業(yè) 住房 商業(yè) 制造業(yè) 住房 r d 城市土地租金變化梯度圖 r d 一級次中心 二級次中心 城市房屋租金變化梯度圖 商業(yè)聚集的形態(tài) 帶狀商業(yè)中心型 指同類或異類的多家獨立商業(yè)零售機構(gòu)聚集在城市的一個線形空間區(qū)域，形成的商品零售區(qū)域或中心。其特點有： A、多言者城市主要交通干線發(fā)展或連接兩個商業(yè)中心。如城市中心區(qū)商業(yè)大道、鐵路車站、城區(qū) —— 郊區(qū)帶狀發(fā)展區(qū)。這種帶狀地理位置，有較大的交通量，商家可以依靠交通流動吸引大量的顧客。 B、由各獨立或連鎖的經(jīng)營店鋪組成，雖沿街道緊密相連，但各自獨立。 C、在職能組合上無統(tǒng)一性，每個商家都能得到聚積所帶來的好處。 根據(jù)帶狀商業(yè)中心發(fā)展的不同時空結(jié)構(gòu)，可以細分以下五類： （ 1）傳統(tǒng)街坊式市場： 東方獨具的商業(yè)空間類型，具有悠久的歷史。街是交通空間也是商業(yè)空間。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 2）商業(yè)大街： 西方城市公共交通出現(xiàn)以后形成的模式 。 隨著人們通行能力的提高 、 活動范圍的擴大 ， 促使原來散布在各個解放中的店鋪紛紛向交通便利 、 人流頻繁的干道上聚集 。這時 ， 大型的百貨在 1852年誕生了 ， 很快傳遍西方各國 ， 更加穩(wěn)固了這種商業(yè)大街的發(fā)展 。 也終于形成了商業(yè)大街的典型格式 ， 在商業(yè)大街的最有利的位置上是大型的百貨商店 ， 一般為兩端；在中間街道兩側(cè)是專業(yè)商店和服務設施 。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 3）市區(qū) — 郊區(qū)條狀商業(yè)帶（ ribbons development） 隨著城市交通的不斷進步 ， 城市人口不斷增多 ， 城市范圍不斷擴大 ， 西方城市出現(xiàn)了城市向郊區(qū)的放射延伸的道路 。 沿著這些干線形成了商店 、 餐館和服務業(yè)組成的帶狀購物區(qū) 。 今天的城市 —— 郊區(qū)的商業(yè)帶已經(jīng)由最初的汽車服務發(fā)展到包括多功能 、 大規(guī)模的條狀商業(yè)綜合體 。 商業(yè)聚集的形態(tài) （ 4）步行街： pedestrian street p 步行街是指在交通集中的城市中心區(qū)域設置的行人專用道 ,在這里原則上排除汽車交通 ,外圍設停車場 ,是行人優(yōu)先活動區(qū) 。 p 徒步街與徒步購物街的意義是一樣的可通稱為步行街 .步行街是城市步行系統(tǒng)一部分是為了振興舊區(qū)、恢復城市中心區(qū)活力、保護傳統(tǒng)街區(qū)而采用的一種城市建設方法。 商業(yè)聚集的形態(tài) 步行街的類型 步行街有兩種類型：一是舊城市原有的中心商業(yè)街通過交通管理或改造而成的步行街；二是舊城市的新區(qū)或新城市的中心區(qū)，按人車分流原則設計的步行街。舊城市的中心商業(yè)街 ,往往吸引大量車流和人流 ,就地居住的人口少 ,流動人口多，交通量大，道路擁擠 ,車輛交通和步行活動混雜，環(huán)境質(zhì)量下降。 從步行街的發(fā)展來看，現(xiàn)代步行街已經(jīng)不僅僅滿足人們購物行為的安全性上離需要，它已經(jīng)成為城市生活中的吸引點。步行街的商業(yè)空間呈現(xiàn)以下幾個特點： 步行街的長度： 太長，會使人覺得疲勞；太短，會讓人覺得乏味。 露天狀態(tài)下最有魅力的長度 750米，步行 10分鐘。 完全人工環(huán)境下： 1500米，步行 20分鐘。 如果長度過長，人流自然會集中在一段區(qū)域內(nèi)。 美國： 670米 歐洲： 820米 日本： 540米 例如日本旭川步行街長達 1000米，可大量的人流卻總是集中在 500米的一個地段。 商業(yè)聚集的形態(tài) 商店的布局 步行街中人流保持均勻分布，是保證每一個商家得到同等商業(yè)機會的根本保證。一般會在兩端設主干型商店萊文帝國內(nèi)整個街區(qū)的商業(yè)活動。國外稱之為鐵錨店（ anchor store）或者磁力店（ mag） 空間序列組織 通過商業(yè)街區(qū)的建筑處理、業(yè)態(tài)重組等手法，將分散的商業(yè)積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過街區(qū)景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，將城市其他景觀文化等元素“借用”進休閑步行街 步行街的街具 城市步行街的景觀首先注重商業(yè)型景觀，并運用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費型景觀以及公共空間的設計理念。位置、數(shù)量、利用對象、使用時間、管理方法等十