【正文】 前言部分：我們必須通過一流的規(guī)劃和設(shè)計(jì)才能有效的規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)與后期銷售可能出現(xiàn)的難點(diǎn)只有一流的產(chǎn)品才是解決項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的最佳的途徑那么到底什么樣的產(chǎn)品才是一流產(chǎn)品？我們認(rèn)為所謂一流產(chǎn)品，具有很強(qiáng)的針對性即針對某一個(gè)地區(qū)來說處在 相對領(lǐng)先水平 ，市場認(rèn)可度高的產(chǎn)品即便是國內(nèi)一流的領(lǐng)先產(chǎn)品或理念如果超出了當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)知度，得不到市場的認(rèn)可則顯然是不可取的，也是被市場排斥的所以我們在這里強(qiáng)調(diào)的是不能盲目的追求產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念的最先進(jìn)我們需要的是結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況規(guī)劃和建設(shè)符合當(dāng)?shù)卣J(rèn)知水平之內(nèi)的較領(lǐng)先產(chǎn)品最終強(qiáng)調(diào)的是 要把握一個(gè)合適尺度　　216。 　在保持合理利潤的情況下，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) ；216。 　快速回籠資金 ；216。 　致力于中建國際置業(yè)的品牌提升；216。 　在東營市生態(tài)居住中心建立一個(gè)高性價(jià)比樓盤、生態(tài)景觀社區(qū)，并以此提升城市的居住水準(zhǔn)、提供最適宜人居環(huán)境?！　　∥覀兊哪繕?biāo)：　　針對我們項(xiàng)目地塊的獨(dú)有特性，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況，我們對項(xiàng)目地塊的規(guī)劃與開發(fā)設(shè)計(jì)等問題，提出了部分建議與想法，希望能對項(xiàng)目前期規(guī)劃提供幫助，并最終為東營中建國際置業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和品牌效益。第一部分 市場分析 （一） 西城　　勝利油田管理局和東營區(qū)政府駐地，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，以濟(jì)南路為中心聚集了銀座購物廣場等大型購物商場及無數(shù)小商品市場和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求，是一個(gè)成熟的區(qū)域，一個(gè)聚人氣的 “易居城市 ”。一、東營市城市空間發(fā)展?fàn)顩r（三） 新區(qū)　　據(jù)東營市城市總體規(guī)劃（ 20232023） “東城向西發(fā)展，西城向東發(fā)展，東西城相對集中，整體融匯發(fā)展 ”的城市發(fā)展方向。　　規(guī)劃基本設(shè)想是在東營市中心城對接地區(qū)形成以東營市新區(qū)政府為中心的東營市次行政中心。新區(qū)擬規(guī)劃布局辦公區(qū)、 廣場綠化區(qū)、生活居住區(qū)、科技文化區(qū)、周邊商貿(mào)區(qū)等 5大功能區(qū)，堅(jiān)持一次性高起點(diǎn)規(guī)劃，分期高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，力爭用3～ 5年時(shí)間將新區(qū)建設(shè)成為規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、交通便利的現(xiàn)代化辦公居住區(qū)。 西部中心城區(qū)人口集聚區(qū)，交通便利、配套完善，但空間已經(jīng)飽和，向外擴(kuò)張是必然趨勢。東部是東營發(fā)展的主要方向，環(huán)境好，配套也逐步完善．土地供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型豐富．本區(qū)域?yàn)檫B結(jié)東西城的樞紐 ,城市發(fā)展重點(diǎn) ,環(huán)境好、前景好 ,土地供應(yīng)量大 ,但商品房供應(yīng)遠(yuǎn)不如兩城 ．（二） 東城　　東營市委和東營市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善。二、東營市房地產(chǎn)市場分析（一）供應(yīng)狀況分析土地儲(chǔ)備總量豐富　　東營市中心城市規(guī)劃區(qū)范圍為西至史口鎮(zhèn)郝家鄉(xiāng)行政區(qū)界，東至萊州路，北至東營區(qū)行政區(qū)北界，南至南二路南 2公里，面積 ?，F(xiàn)在東營市城市規(guī)模已達(dá)到中心城市用地 58平方公里，東城 20平方公里，西城 38平方公里。東城與西城相隔 20公里左右，兩城區(qū)之間的黃河路和青島路上，建筑物仍然稀疏。根據(jù)東營市城市總體規(guī)劃，計(jì)劃到 2023年，基本上形成東西城對接地區(qū)的雛形?！　榱思涌鞏|西兩城的對接速度，東營市政府把區(qū)委區(qū)政府建設(shè)在了黃河路的中段，也就是說，兩城之間，圍繞著區(qū)委區(qū)政府有大量的土地可供開發(fā)利用。但這只是一方面，另一方面，現(xiàn)在已進(jìn)駐東營市場的開發(fā)商有大量的土地儲(chǔ)備。 東營市 20232023年住房建設(shè)計(jì)劃根據(jù)東營市中心城區(qū) 20232023年住房建設(shè)規(guī)劃 ， 規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類住房建筑面積約 萬㎡，其中建設(shè)政策性住房建筑面積約 ㎡（包括經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約 563萬㎡，廉租住房建筑面積約 ㎡）。根據(jù)城市的發(fā)展預(yù)測確定城市住房建設(shè)年度計(jì)劃見下表： 建設(shè)住房總建筑面積 其中，政策性住房建筑面積（含油田限價(jià)房）2023年 ㎡ ㎡2023年 ㎡ ㎡2023年 200萬㎡ 100萬㎡2023年 210萬㎡ 100萬㎡2023年 230萬㎡ 110萬㎡　　從市場供給來看，雖然東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)市場飽和的地步，尤其是在特定的地段，甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這一點(diǎn)在西城表現(xiàn)得尤為明顯。就目前市場形勢而言，隨著數(shù)量的增加，競爭會(huì)更加激烈。區(qū)域 項(xiàng) 目 總 建面 積 備 注開 發(fā) 區(qū) 偉 浩 春天花園 ㎡ 全部復(fù)式 結(jié) 構(gòu)， 單戶 面 積 180300㎡。陽光 100城市 麗園 50萬㎡ 單戶 面 積 116366㎡，洋房和 別 墅大海鑫天地 ㎡ 單戶 面 積 100300㎡，小高 層水岸天 華 6萬㎡ 1011層 小高 層 ， 單戶 面 積 60200㎡瑞璟國 際 公 館 7萬㎡， 小高 層 ， 單戶 面 積 60200㎡英威花園 ㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 158300㎡水岸名都 /㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 130180㎡，復(fù)式 220350㎡德達(dá)金色家園 ㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 75110㎡府北 勝 宏尚郡 ㎡ 花園洋房 110160㎡，疊拼 別 墅 230240㎡奧林匹克花園 100萬㎡ 花園洋房、疊拼、多 層 、小高 層涌金 門 20萬㎡ 高 層 ，小高 層 ， 聯(lián) 排 別 墅。水城國 際 24萬㎡ 疊拼 別 墅，小高 層 ，高 層國 際 新城美居三 12萬㎡ 多 層眾成新居 華 府 ㎡ 單戶 面 積 78124㎡，多 層 、小高 層書 香苑 一期 3萬㎡ 80130㎡的多 層 ， 4560㎡的青年公寓金辰永 興 花園 ㎡ 多 層 、小高 層耿井 華 都橄 欖 城 18萬㎡ 小高 層 ， 單戶 面 積 80150㎡綠 洲國 際 花園 12萬㎡ 多 層 90140㎡，花園洋房 140170㎡陽光水韻 ㎡ 雙拼 別 墅， 單戶 面 積 400㎡望海御園 3萬㎡ 別 墅， 單戶 面 積 315590㎡錦繡龍軒 54萬㎡ 多 層 ， 單戶 面 積 90120㎡盛世 龍 城 約 40萬㎡ 花園洋房，小高 層 ，高 層 ， 單戶 面 積 90170㎡領(lǐng) 秀天成 12萬㎡ 17層 小高 層 ， 單戶 面 積 80220㎡眾成 格林 楓 景 18萬㎡ 多 層 ， 單戶 面 積 110175㎡； 別 墅 240270㎡海信 天鵝湖 ㎡ 院景 HOUSE、多層。 戶型區(qū)間 88245㎡，主力戶型 135㎡勝 南歐 諾 尚城 ㎡ 高 層 ， 單戶 面 積 80130㎡偉 浩 沁園春花園 ㎡ 18加 1層 高 層盛運(yùn)家園 10萬㎡ 別 墅、洋房東澤 百合廣 場 ㎡ 19層 高 層 ， 單戶 面 積 125128㎡仁恒名邸 ㎡ 1617層 高 層 ， 單戶 面 積 95140㎡海通 時(shí) 代康 橋 ㎡ 多 層 、小高 層 、疊院， 單戶 面 積 90190㎡勝華 海韻陽光名苑 10萬㎡ 多 層 、花園洋房、高 層 ， 單戶 面 積 90180㎡香格里拉 ㎡ 多 層 、小高 層 ， 單戶 面 積 70160㎡天 籟華 都 21萬㎡ 小高 層 （ 90120㎡），多 層 （ 124147㎡）東營市房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)情況分析216。 08年東城總供應(yīng)量約 136萬 m178。，西城為 153萬 m178。；216。 根據(jù)市場消化速度，預(yù)計(jì)09年東、西城年消化量分別為 75萬 m178。和 68萬 m178。216。 通過對比發(fā)現(xiàn)， 08年東營市場的房地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重，東城滯納量約為 61萬 m178。，西城約 85萬 m178。東營各區(qū)多層消化速度統(tǒng)計(jì)圖204730 333901020304050經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 府北區(qū) 勝華片區(qū) 勝南片區(qū) 耿井片區(qū)消化速度 (套 /月）整體上，多層消化速度最快。根據(jù)市調(diào)資料，市場對多層的認(rèn)可率依然最高，比例為 %多，小高層認(rèn)可率為 %，這種認(rèn)可也直接反映在銷售上?！　?受政策導(dǎo)向指引，東營房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化發(fā)展，普通多層逐步減少，提升型花園洋房及小高層逐步走進(jìn)消費(fèi)中心領(lǐng)域。 　多層、小高層產(chǎn)品仍是主流，花園洋房、高層等亮相趨頻。 　　隨著市場的迅速發(fā)展，東營房地產(chǎn)市場逐漸從單一的多層住宅發(fā)展為小高層、復(fù)式樓、別墅、洋房等多元化房地產(chǎn)市場，基本滿足了社會(huì)各階層對于住房的需求?！　≡?0８年，東營市房地產(chǎn)市場供應(yīng)中， 多層產(chǎn)品仍是主流，比例將達(dá)到50%左右，小高層投放量集中并呈升高趨勢，比例約為 3０ %，花園洋房比例約８ %，別墅比例約為 1２ %。　　花園洋房、聯(lián)排別墅作為城市中的中高端產(chǎn)品，是提高生活質(zhì)量的優(yōu)選產(chǎn)品，尤其得到中產(chǎn)階層的高度認(rèn)同。如勝宏尚郡、格林楓景、盛運(yùn)家園等主打景觀別墅、花園洋房，這些樓盤區(qū)內(nèi)景觀非常的豐富，社區(qū)配套完善，附加值增加，大大提升了樓盤的性價(jià)比，雖然這類樓房價(jià)格一般在 4000元 /㎡以上，但還是受到廣受高端客戶歡迎。 從發(fā)展來看其受歡迎的程度會(huì)持續(xù)增長，尤其是在東營，土地成本占整個(gè)房屋建設(shè)成本小于 25%時(shí)， 花園洋房的綜合競爭力 較強(qiáng)。　　目前東營市在售的 鳳凰國際城、萬達(dá)高爾夫、格林楓景、海信盈城，陽光 100大都選擇了這種產(chǎn)品類型，均價(jià)在 2600元 —4000 元 /㎡左右，仍取得了不錯(cuò)的銷售成績，說明東營市消費(fèi)者對以花園洋房為代表的中低密度產(chǎn)品形態(tài)是非常認(rèn)同的。近 23年內(nèi)，花園洋房產(chǎn)品的整體供應(yīng)量仍會(huì)增加，價(jià)格會(huì)得到同相應(yīng)較大幅度的提升，同質(zhì)化競爭程度會(huì)不斷提高。花園洋房、聯(lián)排別墅（二）東營市房地產(chǎn)住宅市場價(jià)格情況區(qū)域 項(xiàng) 目 價(jià)格（元 /㎡） 產(chǎn) 品 類 型開 發(fā)區(qū)板塊陽光 100城市 麗 園 均價(jià) 4100 洋房和 別 墅大海鑫天地 售價(jià) 37005000 小高 層水岸天 華 均價(jià) 3200 小高 層瑞璟國 際 公 館 、 售價(jià) 30003500 小高 層水岸名都、 售價(jià) 27283448 小高 層府北板快錦 程佳園 疊拼 3300； 聯(lián) 排 37003900 疊拼、 聯(lián) 排科達(dá) 遠(yuǎn)鑒 頤 家 售價(jià) 27003800 多 層香榭 麗 墅 售價(jià) 34985000 四 戶聯(lián) 排、雙拼 別 墅雅仕方舟 麗 墅 售價(jià) 39804980 別 墅國 際 新城美居三期售價(jià) 30003200 多 層金辰永 興 花園 售價(jià) 33003800 多 層 、小高 層耿井板 塊陽光水韻 售價(jià) 5000元 雙拼 別 墅望海御園 售價(jià) 47955280 別 墅錦繡龍軒 售價(jià) 25002800 多 層領(lǐng) 秀天成 均價(jià) 3600 17層 小高 層眾成 格林 楓 景 均價(jià) 3500（ 別 墅 150180萬 /套）多 層 、疊拼、 聯(lián) 排天 鵝 湖 售價(jià) 36003800 多 層 、院景 house勝 南板 塊盛運(yùn)家園 均價(jià) 4900 別 墅東澤 百合廣 場 售價(jià) 29884000 19層 高 層仁恒名邸 售價(jià) 33004300 1617層 高 層海通 時(shí) 代康 橋 均價(jià) 2800 多 層 、小高 層瑞都花園 售價(jià) 20232480 多 層勝華板 塊海韻陽光名苑 多 層 27002800，花園洋房 3500 多 層 、花園洋房、高層香格里拉 均價(jià) 2850 多 層 、小高 層天 籟華 都 均價(jià) 3000 小高 層 、多 層萬家新城 售價(jià) 25002900 多 層 、小高 層西城樓盤平均單價(jià)在3200元 /㎡～ 3800元 /㎡之間，多層與小高層的價(jià)格無明顯差別，多層二、三層價(jià)格最高，閣樓單獨(dú)出售，小高層一層最低，樓層越高單價(jià)越高；東城多層住宅的平均價(jià)格在 2800元 /㎡～ 3４ 00元 /㎡之間，各個(gè)樓層價(jià)格不同，二、三層最高，其次是四層、一層、五層，閣樓單獨(dú)出售價(jià)格最低。小高層平均價(jià)格在 3000元 /㎡～ 3500元 /㎡之間，一般樓層越高價(jià)格越高。 西城樓盤平均單價(jià) 3200元 /㎡～ 3800元 /㎡，多層與小高的價(jià)格無明顯差別； 東城多層的平均價(jià)格在 2800元 /㎡～ 3200元 /㎡之間，小高的平均價(jià)格 3000元 /㎡～3500元 /㎡?！　|營市居民住房條件普遍較好，急于買房者占少數(shù)，經(jīng)過 06年、 07年兩年的瘋狂選購， 08年之后房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，多數(shù)購房者選房的時(shí)候相對來說不再像前兩年那樣盲目，客戶逐漸變的更加務(wù)實(shí)理智?！　≠彿空叩南M(fèi)選擇體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是離工作單位近；二是周邊有學(xué)校，有超市，交通方便。所以現(xiàn)在西城靠近油田小區(qū)的房子都比較好賣?！　|營的消費(fèi)群體大致分為兩類： 高端消費(fèi)客戶和普通消費(fèi)客戶。 　216?！「叨讼M(fèi)客戶大部分是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板，他們收入高、消費(fèi)理念超前，居住條件要求高，主要是享受生活，這一群體大部分選擇別墅和洋房；216?！∑胀ㄏM(fèi)群體一般由企業(yè)員工、個(gè)體戶組成，這一群體占東營消費(fèi)群體的80%，這一群體對生活沒有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，這一群體一般都是選擇多層，少數(shù)人選擇高層住宅，在戶型選擇上也是以二居室和三居室的住宅為主，其最大原因就是面積小，總價(jià)款低。 客戶分析（三）住宅市場客戶分析 客戶構(gòu)成分析（ 1）西城216。　油田職工：西城是勝利油田基地，大部分油田職工小區(qū)都分布在西城，在西城買房是油田職工的首選。216?！≡谖鞒枪ぷ鞯钠笫聵I(yè)單位職工。216?！≡谖鞒枪ぷ鞯耐鈦碜錾?、打工人員。（ 2）東城 :216?！∮吞锫毠ぃ簴|營有油田職工 ，油田職工住房有 ，其中 70％為 90㎡以下住宅。油田職工是購房的主力軍，但是油田職工對東城稍有排斥心理，屬于買不到西城的房子才買東城的類型。216?！∑笫聵I(yè)職工：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。216?！⊥鈦砣丝冢河型鈦碜錾獾乃綘I業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人員組成。216?！∷爡^(qū)縣及