【正文】 二期產(chǎn)品定位及建議宏觀市場(chǎng)渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案目前渾南地區(qū)在售項(xiàng)目與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的主要有 7個(gè)分別是：奧體板塊：首創(chuàng)國(guó)際城 /泛美華庭 / SR新城 / 坤泰新界 / 金地國(guó)際花園 長(zhǎng)青板塊：萬科新里程 / 金地濱河國(guó)際社區(qū) 潛在項(xiàng)目：保利達(dá) /名流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布圖五里河核心商務(wù)區(qū)奧體板塊奧體板塊一級(jí)輻射區(qū)一級(jí)輻射區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)渾河沿岸二級(jí)輻射區(qū)沿海賽洛城坤泰新界金地國(guó)際花園萬科新里程沿海賽洛城首創(chuàng)國(guó)際城泛美華庭金地濱河國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目 容積率 物業(yè) 銷售均價(jià) 戶型 總套數(shù) 成交套數(shù) 銷售率 　剩余套數(shù)名稱 　 類型 (元 /平) 1居 2居 3居以上 　 　 　 1居 2居3居及以上坤泰新界 多層 4800 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 1050 900 85% 套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)高層板樓 58平 17584120平 400108140平 475 10 80 60首創(chuàng)國(guó)際城3 高層 4800 48平 80 88117平 420 121171平 400 4750 165 3% 20 345 370SR國(guó)際新城 高層 3700 5765平 30 87128平 220 122180平 170 5000 1650 33% 25 205 155泛美華庭 3高層塔樓 4700 60平 909092平 200 120平 110 1033 230 22% 50 50 85金地國(guó)際花園2　多層小高層4500 　 　 8791平 600　 119140平1200　 1800 1300　 61% 　 180 320　萬科新里程高層4300 58平 100 88107平 700 122133平 300 1100 850 77% 3 150 95層板樓金地國(guó)際濱河社區(qū)2多層小高層4300 68平 110 8992平 200 110135平 120總9000 60 14% 100 185 85一期430沿海賽洛城 高層 4500 5369平 480 89109平 312 114131平 168 960 183 19% 384 250 143容 積 率：我項(xiàng)目和 SR國(guó)際新城為最高達(dá)到 ，但是 SR銷售均價(jià)低于我項(xiàng)目。物業(yè)類型：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以多層，小高層為主戶型南北通透，我項(xiàng)目產(chǎn)品形式無法改變，應(yīng)多以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化與差異化來縮短與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劣勢(shì)。價(jià) 格：我項(xiàng)目?jī)r(jià)格在區(qū)域內(nèi)處于中等價(jià)格，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格并無明顯優(yōu)勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品總量與投放量 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國(guó)際、首創(chuàng)國(guó)際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。（套） 區(qū)域內(nèi) 坤泰新界 、 萬科新里程、金地國(guó)際花園產(chǎn)品線豐富，戶型較好均為南北通透的板樓 銷售情況較好，其他項(xiàng)目產(chǎn)品剩余量都較大，目前形式不容樂觀，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品推出量、銷售量及剩余量（套）區(qū)域內(nèi)各戶型總量 目前區(qū)域在售產(chǎn)品主要以兩居、三居為主，體量較大；我項(xiàng)目以一居、兩居產(chǎn)品為主且一居產(chǎn)品供應(yīng)量較大。 我項(xiàng)目戶型配比相對(duì)合理，在區(qū)域市場(chǎng)中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。區(qū)域內(nèi) 1—4 居產(chǎn)品所占比例一居室共 1015套，所占比例為 14%，二居室，共 3052套，所占比例為 43%，三居室共 2313套，所占比例為 33%，四居與躍層 680套，比例為 10%。我項(xiàng)目占一居市場(chǎng)份額的 47%，為區(qū)域市場(chǎng)最高。 占兩居市場(chǎng)份額的 10%區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型存量情況項(xiàng)目名稱 一居面積 兩居面積 三居 四居及躍層泛美華庭 60 9092 120金地國(guó)際花園 8791 119140 180坤泰新界 58 84120 108140 160萬科新里程 58 88107 122133金地濱河國(guó)際社區(qū) 68 8992 110135首創(chuàng)國(guó)際 48 88117 121135 145171沿海賽洛城 5369 89109 114130SR 5765 78128 122135 145180合計(jì)套數(shù) 594 1445 1120 183由以上數(shù)據(jù)可見，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售產(chǎn)品以二居、三居存量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，一居產(chǎn)品相對(duì)較少，我項(xiàng)目占剩余一居產(chǎn)品份額的 65%。小 結(jié)216。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量較大，坤泰新界、金地濱河國(guó)際、首創(chuàng)國(guó)際城剩余存量較多，未來產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。216。區(qū)域內(nèi)坤泰新界、萬科新里程、金地國(guó)際花園銷售量較好，其他項(xiàng)目銷售情況都不容樂觀。我項(xiàng)目戶型配比相對(duì)合理，在區(qū)域市場(chǎng)中我項(xiàng)目可做精裝小戶型產(chǎn)品，主打差異化。216。從目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品總量來看，供應(yīng)量以二居室和三居室為主，占到區(qū)域總供應(yīng)量的 76%， 四居及躍層占 10%，一居室占 14%，一居室相對(duì)供應(yīng)量較少。216。從剩余產(chǎn)品分析，市場(chǎng)以兩居、三居剩余產(chǎn)品為主，占市場(chǎng)份額的 77%，二居產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；一居產(chǎn)品相對(duì)較少占 18%，今后小戶型產(chǎn)品主打差異化和增加附加值將成為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段，實(shí)現(xiàn)較快去化的主要產(chǎn)品之一。宏觀市場(chǎng)渾南區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案開 發(fā) 商：沈陽首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)西路 1號(hào) 物業(yè)公司：北京盛世物業(yè)管理有限公司建 筑 商：北京城建景觀設(shè)計(jì)：上海地爾國(guó)際建筑類別：高 層裝修情況：毛坯價(jià) 格： 4800元 /平方米開盤時(shí)間： 20230928入住時(shí)間： 20231231 總建筑面積： 61萬平方米 占地面積： 17萬平方米 容 積 率： 3綠 化 率： 43%首創(chuàng)國(guó)際城 產(chǎn)品基本情況戶型配比戶型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 47 4800 80 60 75%兩居 88116 5000 420 75 17%三居 98135 5000 360 25 7%四居 140200 5000 40 5 12%首創(chuàng)國(guó)際城 戶型配比以兩居、三居為主一居小戶型產(chǎn)品去化速度快，需求較大。銷售情況首創(chuàng)國(guó)際城216。 該項(xiàng)目 2023928號(hào)一期開盤，推出 400百套房源，開盤前三天優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)價(jià)格 4300元，之后又加推 500套，均價(jià)回歸最初制定均價(jià) 4800元 /平米。價(jià)格在奧體版塊內(nèi)高層產(chǎn)品中屬中、高等價(jià)位216。受大勢(shì)影響和日益濃厚的觀望心理，由于成本較高無降價(jià)趨勢(shì)，銷售緩慢?？蛻艟€216。根據(jù)上圖所示客戶來源區(qū)域主要為沈河、和平，占總體需求率的 65%，渾南、大東也是具有一定的購(gòu)買力的區(qū)域。216。從客戶職業(yè)特征方面來看，白領(lǐng)、公務(wù)員、企業(yè)中管比重較大，一般職員與私營(yíng)業(yè)主所占比例較小。 首創(chuàng)國(guó)際城 客戶線216。依圖表反應(yīng)來看該項(xiàng)目推廣方式以報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短息等媒介主，該項(xiàng)目推廣力度較小，目前推廣基本停滯。216。從置業(yè)情況反面來看，主力客戶群為二次置業(yè)及一次以上置業(yè)，以提高居住品質(zhì)為主。首創(chuàng)國(guó)際城 首創(chuàng)國(guó)際城 產(chǎn)品線47平米一居室 92平米二居室216。戶型方正，布局合理，居住舒適度高。216。92平二居室南北通透戶型方正，設(shè)計(jì)合理，客廳采用開敞式陽臺(tái)，附加值較高。216。主客臥房門對(duì)開，私密性較差。首創(chuàng)國(guó)際城 產(chǎn)品線121平米三居室 133平米三居室216。全明戶型設(shè)計(jì)，南北通透216。主臥 270轉(zhuǎn)角飄窗視野開闊。216。衛(wèi)生間與廚房位置互換效果更好。216。南北通透，戶型方正。216。 明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)216。主次臥門對(duì)開，影響實(shí)用性。216。 區(qū)位：首創(chuàng) ?國(guó)際城位于渾南的核心位置，與五里河 CBD隔河相望，經(jīng)渾河橋順暢承接金廊的便捷與繁華。216。 品牌：首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司，乃中國(guó)大型地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商，是北京大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)首創(chuàng)集團(tuán)旗下之地產(chǎn)旗艦 ，國(guó)際城是首創(chuàng)置業(yè)旗下三大產(chǎn)品線之一 。216。 產(chǎn)品：項(xiàng)目建筑類型為高層板樓，面積區(qū)間 47—200 平米，產(chǎn)品線較豐富，產(chǎn)品以二、三居為主，戶型多為南北通透型格局，采光效果好，居住舒適度高 。216。 銷售情況：項(xiàng)目 2023年 9月 28日開盤，放出 400套房源，經(jīng)過 3個(gè)多月蓄客期，開盤一周內(nèi)銷售 150余套，后期銷售滯緩。216。 客群情況：客戶主要來源于沈河、和平，其次為鐵西，從職業(yè)特征來看，主要購(gòu)買力來自公司職員、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及年輕白領(lǐng)等。首創(chuàng)國(guó)際城 開 發(fā) 商：泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司項(xiàng)目地址：渾南區(qū)沈營(yíng)路 7號(hào) 物業(yè)公司：泛華物業(yè)建 筑 商：泛華建設(shè)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：遼寧景觀設(shè)計(jì)研究院建筑類別：高 層裝修情況：毛坯價(jià) 格： 4700元 /平方米開盤時(shí)間： 20230628入住時(shí)間： 20231115 總建筑面積： 15萬平方米 占地面積： 容 積 率： 綠 化 率： 50%泛美華庭產(chǎn)品基本情況戶型配比戶型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià)（元 /平米） 套數(shù) 銷售量 銷售率一居 60 4700 90 70 77%兩居 8992 4800 200 120 60%三居 126139 4800 110 40 36%泛美華庭項(xiàng)目主要以兩居為主，供應(yīng)量較大銷售情況216。 該項(xiàng)目 2023628號(hào)開盤，一期推出 400百套房源，由于蓄客期較長(zhǎng)，開盤當(dāng)天去化 160套左右，進(jìn)入 7月后銷量下降幅度較大，受奧運(yùn)賽事的影響以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)大勢(shì)不好，觀望情緒濃厚的環(huán)境下，至今整體銷售態(tài)勢(shì)沒有好轉(zhuǎn)。泛美華庭客戶來源區(qū)域 職業(yè)特征客戶線泛美華庭216。根據(jù)上圖所示客戶來源區(qū)域主要為沈河、和平、大東，鐵西、皇姑也有部分客戶。216。從客戶職業(yè)特征方面來看，私營(yíng)業(yè)主所占比重較高，其次為一