【正文】 平陽景苑項(xiàng)目競標(biāo)方案 北京中原商業(yè)地產(chǎn)部 . 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 本次匯報(bào)的主要內(nèi)容： 第二部分：本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 第三部分：本項(xiàng)目初步價(jià)值規(guī)劃 x 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 第一部分：本項(xiàng)目市場(chǎng)要素補(bǔ)充研究 北部柳巷商圈為城市傳統(tǒng)老商圈，南部長風(fēng)街商圈成為帶動(dòng)南部城市發(fā)展的新商圈 現(xiàn)狀商圈 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 柳巷商圈 ? 柳巷是一條擁有 300多年商業(yè)歷史的老街，是太原傳統(tǒng)的商圈，曾經(jīng)聚集各種百年老字號(hào)，也曾是太原夜市的代表； ? 2023年經(jīng)過改造，如今柳巷商圈已成為一條集休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業(yè)街，聚集各類服裝、餐飲、娛樂品牌。 柳巷商圈 長風(fēng)街商圈 長風(fēng)街商圈 ? 長風(fēng)街商圈的興起，是政府為了帶動(dòng)城南的發(fā)展，對(duì)“南郊區(qū)”到“小店區(qū)”變化至關(guān)重要； ? 長風(fēng)街如今已是大型購物中心、綜合賣場(chǎng)的聚集地，王府井百貨、燕莎、沃爾瑪?shù)葒H品牌相繼入駐，使長風(fēng)街成為太原市的“世紀(jì)大道”。 南部商圈的發(fā)展隨著城市進(jìn)程的加快而向四周擴(kuò)展，成為城市商業(yè)活力的新地標(biāo) 商圈演進(jìn)方向 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 ? 作為城市傳統(tǒng)商圈，經(jīng)過百年的發(fā)展演進(jìn)、改造，承載者城市發(fā)展、變革的歷史，柳巷商圈現(xiàn)已較成熟，周邊可開發(fā)地塊較少，是城市傳統(tǒng)文化的代表商圈； 柳巷商圈 長風(fēng)街商圈 柳巷商圈 城市文化傳承的商圈 長風(fēng)街商圈 城市發(fā)展的新名片 ? 為帶動(dòng)城市南部發(fā)展，長風(fēng)街沿線加大招商引資力度，國際品牌相繼入駐，隨著城市進(jìn)程速度的加快，并向四周輻射，規(guī)模、功能放大，在城市的影響力逐漸增強(qiáng)，是城市發(fā)展的新名片； 新商圈大型百貨商業(yè)聚集，且主要分布在親賢北街、長風(fēng)街和長治路沿線，以和信商業(yè)為原點(diǎn) 內(nèi)，商業(yè)競爭日益加劇。 新商圈 ——商業(yè)分布 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營性商業(yè)布局 序號(hào) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 位置 1 王府井 百貨 親賢北街 2 百盛 百貨 親賢北街與長治路交匯處東北角 3 山西世貿(mào) 百貨 長治路 4 和信 百貨 長風(fēng)街 5 東方家園 家具賣場(chǎng) 長風(fēng)街與長治路交匯處西北角 5 2 1 3 4 本案 新商圈經(jīng)營性商業(yè)整體檔次較高，入住商家品質(zhì)較高，經(jīng)營類型較為全面，但缺乏專一主題性質(zhì)商業(yè)，經(jīng)營無差異，同質(zhì)化競爭較重。 新商圈 ——商業(yè)檔次分析 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營性商業(yè)各環(huán)境比較 序號(hào) 項(xiàng)目 檔次 經(jīng)營狀況 物業(yè)類型 商家品質(zhì) 1 王府井 高 較好 百貨 較高 2 百盛 中高 一般 百貨 較高 3 山西世貿(mào) 中高 一般 百貨 一般 4 和信燕莎 中高 較好 百貨賣場(chǎng) 較高 5 東方家園 一般 一般 專業(yè)賣場(chǎng) 一般 5 2 1 3 4 本案 新商圈經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài)以賣場(chǎng)服裝服飾類零售為主， 隨著新商圈商業(yè)的發(fā)展，以服裝百貨消費(fèi)和賣場(chǎng)為主的商業(yè)格局將被打破，綜合服務(wù)性休閑娛樂生活業(yè)態(tài)的商業(yè)將逐漸增多，與百貨零售業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。 新商圈 ——主要業(yè)態(tài) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài) ? 新商圈經(jīng)營性商業(yè)百貨業(yè)態(tài)以零售為主，賣場(chǎng)占比較大，與區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量及城市向南發(fā)展的政策相關(guān)； ? 百貨商業(yè)中餐飲業(yè)態(tài)比例相對(duì)較少，區(qū)域分布較分散，與區(qū)域居住及流動(dòng)人口較少有關(guān)，隨著周邊商品房的建設(shè)逐漸增多及商業(yè)區(qū)街區(qū)商業(yè)的建設(shè)，區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間較大。 長風(fēng)街商圈業(yè)態(tài)分布26%13%22%15%11%13%百貨 超市 賣場(chǎng) 娛樂 餐飲 其它名稱 位置 業(yè)態(tài) 王府井百貨 小店區(qū) 超市，主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂設(shè)施 百盛 小店區(qū) 一層化妝品、鞋帽珠寶；二層女裝、服飾；三層男裝、服飾；四層體育服飾、用品；五層數(shù)碼電器 和信燕莎百貨 小店區(qū) 一層國際名牌化妝品和國際精品店，二層男士服裝、休閑服裝，三層女士服裝、服飾，四層國際名牌皮鞋、皮具、生活用品 山西世貿(mào) 小店區(qū) 名牌精品服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級(jí)美容美發(fā)、娛樂健身、旅游禮品等幾十項(xiàng)服務(wù)，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國際名牌。 新商圈 ——核心品牌分析 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 名稱 位置 業(yè)態(tài) 代表品牌 和信 燕莎百貨 小店區(qū) 一層國際名牌化妝品和國際精品店 二層男士服裝、休閑服裝 三層女士服裝、服飾 四層國際名牌皮鞋、皮具、生活用品 英國皇室專用的緯圖手機(jī)、德國的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝等 王府井百貨 小店區(qū) 超市，主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂設(shè)施 紀(jì)梵希、度文、 BOSS、 MontBlanc、 Cerrufi188MaXmara、鐵獅東尼 百盛 小店區(qū) 一層化妝品、鞋帽珠寶 二層女裝、服飾 三層男裝、服飾 四層體育服飾、用品 五層數(shù)碼電器 紀(jì)梵希、高斯、歐萊雅、NIKE、 ADIDAS 、 Levis、Gstar、 JackJones 、CD卡迪爵士、百麗、 CK 、施華洛世奇、 VERTU 山西世貿(mào) 小店區(qū) 品牌服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級(jí)美容美發(fā)、娛樂健身等，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國際名牌。 ESPRT、 CLAKS、百利、ENICAR手表 新商圈商業(yè)的核心業(yè)態(tài)仍以品牌服裝服飾類為主，綜合占比達(dá)到 75%以上，餐飲娛樂及生活類商業(yè)業(yè)態(tài)仍有較大發(fā)展空間，各商家國際一線品牌的進(jìn)駐也證實(shí)了區(qū)域消費(fèi)力和商家的認(rèn)同度。 新商圈核心商業(yè)業(yè)態(tài)比例國際品牌15%國內(nèi)品牌30%生活10%娛樂5%休閑30%餐飲10%國際品牌 國內(nèi)品牌 生活 娛樂 休閑 餐飲新商圈 ——主要客群 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 商圈商業(yè)整體檔次和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，兼顧城市“兩翼”消費(fèi)，高端消費(fèi)和時(shí)尚便利生活消費(fèi)成為新商圈主要消費(fèi)客群，高端品牌奢侈品是區(qū)域商業(yè)吸引城市高端客群的主要原因，生活便利性商業(yè)將更好的服務(wù)于周邊生活居住客群。 城市客群 ?以城市級(jí)品牌商業(yè)影響的城市高端消費(fèi)群體； ?以商業(yè)規(guī)模和商業(yè)檔次吸引并影響的城市中堅(jiān)階層消費(fèi)人群； ?綜合性商業(yè)為時(shí)尚階層提供了良好的購物環(huán)境，同時(shí)受到城市時(shí)尚消費(fèi)人群的追捧。 商圈客群 商圈時(shí)尚客群 周邊生活居住客群 高端客群 城市客群 商圈客群 城市中堅(jiān)客群 白領(lǐng)時(shí)尚客群 ?由于城市發(fā)展方向及商業(yè)升級(jí)，城市商業(yè)主核心分離，高端消費(fèi)由老城區(qū)向區(qū)域新的商業(yè)聚集； ?新城的建設(shè)發(fā)展，使商業(yè)配套設(shè)施更加完善，滿足了區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)人群便利的購物條件； ?新城新住人口增加，商業(yè)的多樣性發(fā)展，為周邊生活居住提供了便利。 共性客群 其他商圈經(jīng)營性商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以柳巷商業(yè)步行街為主的百貨、賣場(chǎng)聚集，隨著商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，柳巷老中心商業(yè)已不能滿足城市高端消費(fèi)需求，華宇國際和天美名店等新型高端商業(yè)將逐步取代傳統(tǒng)百貨商業(yè)。 其他商圈 ——商業(yè)分布 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營性商業(yè)布局 序號(hào) 項(xiàng)目 物業(yè)類型 位置 1 華宇國際 百貨 新建路與府西街交匯處西北角 2 天美名店 百貨 建設(shè)路 3 銅鑼灣 百貨 柳巷步行街 4 巴黎春天 百貨賣場(chǎng) 開化寺街 5 貿(mào)業(yè) 百貨 柳巷步行街 5 2 1 3 4 本案 長風(fēng)街商圈 老城區(qū)商圈 其他商圈商業(yè)以華宇國際和天美名店商業(yè)檔次較高，經(jīng)營環(huán)境較好，商家品質(zhì)較高；柳巷老商業(yè)中心百貨賣場(chǎng)等商家品質(zhì)一般，多為年輕時(shí)尚消費(fèi)為主，缺乏品牌帶動(dòng)。 其他商圈 ——商業(yè)檔次分析 商業(yè)經(jīng)營市場(chǎng)初步研究 經(jīng)營性商業(yè)各環(huán)境比較 序號(hào) 項(xiàng)目 檔次 經(jīng)營狀況 物業(yè)類型 商家品質(zhì) 1 華宇國際 高 較好 百貨 較高 2 天美名店 高 較好 精品百貨 較高 3 銅鑼灣 中 一般 百貨賣場(chǎng) 一般 4 巴黎春天 中高 較好 百貨賣場(chǎng) 較高 5 貿(mào)業(yè) 中高 較好 百貨賣場(chǎng) 較高 5 2 1 3 4 本案 長風(fēng)街商圈 老城區(qū)商圈 其他商圈經(jīng)營性商業(yè)以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲娛樂生活類業(yè)態(tài)為輔，同時(shí)高端品牌商業(yè)華宇國際和天美名店等新形式商業(yè)發(fā)展給老城區(qū)高端商業(yè)市場(chǎng)帶來了新的活力。 其他商圈 ——主要業(yè)態(tài) 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài) ? 其他商圈經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，柳巷商圈中心商業(yè)以賣場(chǎng)和秀場(chǎng)為主，主要為服裝服飾等時(shí)尚精品配飾類商業(yè)業(yè)態(tài)。 ? 百貨商業(yè)餐飲娛樂、時(shí)尚休閑業(yè)態(tài)占有一定比例，生活類商業(yè)比例相對(duì)較少，柳巷中心商業(yè)分布較為集中，與原住居民消費(fèi)習(xí)慣和區(qū)域商業(yè)認(rèn)同度有關(guān)； 名稱 位置 業(yè)態(tài) 天美名店 迎澤區(qū) 頂級(jí)服裝、鞋帽、飾品 華宇國際 迎澤區(qū) 一層主要經(jīng)營化妝品、飾品；二層職業(yè)女裝；三層女士休閑裝；四層男士服裝、男鞋；五層男式服裝、用品；六層運(yùn)動(dòng)、休閑服飾；七層鞋類、皮具箱包；八層兒童用品、家居服飾、精美床品。 銅鑼灣 迎澤區(qū) 牛仔裙 ,連衣裙 ,女褲 ,男褲 ,兒童服裝等為主。匯聚了2023余個(gè)國際、國內(nèi)品牌，高科技主題方特科技樂園項(xiàng)目 巴黎春天 迎澤區(qū) 一層保健品、國際名品、珠寶、名表、鞋區(qū)；二層包區(qū)、男士內(nèi)衣、男士服裝、精品；三層 女士飾品、女士服裝；四層化妝品、女士內(nèi)衣、少女裝；五層鞋品、運(yùn)動(dòng)品；六層床品、羊絨、兒童服裝 其他商圈業(yè)態(tài)分布百貨30%超市10%賣場(chǎng)27%娛樂15%餐飲13%其他5%百貨 超市 賣場(chǎng) 娛樂 餐飲 其他其他商圈 ——核心品牌分析 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 其他商圈經(jīng)營性商業(yè)受傳統(tǒng)商業(yè)百貨賣場(chǎng)影響較大，以服裝服飾、休閑商業(yè)品牌為主，商圈部分新商業(yè)投入較大人力物力，在核心品牌引進(jìn)一線國際品牌較為成功。 其他商圈核心業(yè)態(tài)比例國際品牌18%國內(nèi)品牌25%生活4%娛樂10%餐飲16%時(shí)尚休閑27%國際品牌 國內(nèi)品牌 生活 娛樂 休閑 餐飲名稱 位置 代表品牌 華宇國際 迎澤區(qū) Dior、 LV、璐仙奴、周生生 天美名店 迎澤區(qū) Hugo Boss、 Dunhill（登喜路）、 MaxMara、Aquascutum（雅格獅丹）、 CERRUTI188 （鐵獅東尼）、 MONT BLANC（萬寶龍）、 KC、GIEVESHAWAKES(吉凡克斯）、 (都彭 )、 POLO、 Lancel、積家等在內(nèi)的多個(gè)世界一線品牌 銅鑼灣 迎澤區(qū) 銅鑼灣百貨、天津家世界廣場(chǎng)兩大中心旗艦店為首 巴黎春天 迎澤區(qū) 浪琴、 CK 貿(mào)業(yè) 迎澤區(qū) Braun Buffel、 Smalto、 Nike、 Adidas、衣戀、丹尼愛特、 JOSEPH ABBOUD、奧德臣 其他商圈 ——主要客群 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 商業(yè)升級(jí)，改變并滿足部分高端人群消費(fèi)，綜合性商業(yè)特性改變了區(qū)域商業(yè)原有的商業(yè)形態(tài)，從而促使城市消費(fèi)人群和區(qū)域商圈消費(fèi)人群和諧共存。 ?以品牌帶動(dòng)并吸引高端消費(fèi)； ?傳統(tǒng)商業(yè)仍是白領(lǐng)時(shí)尚客群的首選； ?綜合性商業(yè)依然受到大眾的追捧。 商圈時(shí)尚客群 周邊生活居住客群 城市客群 商圈客群 城市大眾客群 白領(lǐng)時(shí)尚客群 ?商業(yè)升級(jí)并滿足高端消費(fèi)需求； ?商業(yè)配套完善滿足便利的購物條件； ?生活配套商業(yè)多樣性發(fā)展，為生活居住提供了便利。 高端客群 典型業(yè)態(tài)初步分析 大型零售百貨 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 典型業(yè)態(tài)初步分析 大型零售百貨 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析 ? 柳巷商圈吐故納新：柳巷商圈在經(jīng)過市政改造后，不斷吸納新的購物中心進(jìn)入，全市 81個(gè) 5000平米以上的大型購物商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，迎澤區(qū)占據(jù) 33個(gè)，大部分集中于此。三家高端百貨，有兩家集中于此，并引進(jìn)世界一線奢侈品牌，并經(jīng)營良好，可見太原市高端商品消費(fèi)能力較強(qiáng)； 大型零售百貨現(xiàn)狀 ? 長風(fēng)街商圈的全新規(guī)劃：目前，在太原城南的親賢北街和長風(fēng)街一帶已經(jīng)初顯現(xiàn)代化商圈之雛形，在與燕莎相隔一條街的親賢北街，太原第一家外埠大型百貨商場(chǎng)梅園百盛開業(yè)，也標(biāo)志著國內(nèi)連鎖百貨品牌開始看好本地市場(chǎng)，并看好新商圈的發(fā)展前景，相對(duì)柳巷商圈的大型零售百貨，燕莎的開業(yè)，進(jìn)一步拉動(dòng)了高端商品的消費(fèi)，與老商圈百貨形成競爭，但全新的交通規(guī)劃、現(xiàn)代城市商業(yè)格局規(guī)劃對(duì)新商圈的發(fā)展具有極大優(yōu)勢(shì)； 大型零售百貨潛在供應(yīng) ? 柳巷商圈：太原萬達(dá)將引入日本的西武百貨、美國的百盛； ? 長風(fēng)街商圈：千嬉世紀(jì)廣場(chǎng)將引入天美百貨二店，長風(fēng)街上香港的新世界百貨、上海世茂、美美百貨，親賢北街上的茂業(yè)天地將引入兩個(gè)頂級(jí)購物中心，臺(tái)灣太平洋百貨、北京的銀泰天地 本市大型超市市場(chǎng)潛力巨大，城市南擴(kuò)的趨勢(shì)，將帶動(dòng)超市數(shù)量的激增 典型業(yè)態(tài)初步分析 賣場(chǎng)超市 商業(yè)經(jīng)