【正文】 萬科 金域藍灣在大朗的華麗變身1二級市場策劃品控中心深圳中原事業(yè)六部 2023年 7月萬科 東莞金域藍灣本提案圍繞核心問題，結(jié)合對萬科和大朗片區(qū)的理解，從項目核心價值及中原資源和團隊合作機制出發(fā)，提出切實可行的操作方案，貢獻出可供整合的資源。31如何在大朗打造高品質(zhì)的藍灣系物業(yè)2如何實現(xiàn)快速消化，達成銷售目標(biāo)關(guān)鍵思考點4從萬科藍灣系的起源說起。5深圳金域藍灣 —— 萬科藍灣系的起源核心價值：紅樹林海景豐富的自然資源高層 /超高層城市核心成熟規(guī)劃便利交通成熟商業(yè)氛圍……美麗傳說一個紅樹林畔的6金域藍灣系列建面 240000平方米，容積率為 4。為九棟 33層高層，兩房、三房為主， 95150平方米，位于開發(fā)區(qū)東部泰達時尚廣場核心生活區(qū)， CBD東進的核心位置 。建面 240000平方米，容積率約 6，泰式園林。共 11棟 3347層高層及超高層，戶型 78㎡～ 130 ㎡ ，四房 150170 ㎡ 。福田中心區(qū)一級輻射區(qū)深圳 天津珠海 廈門建面 ，容積率 。 5棟板樓， 1棟為 47層超高層， 1棟為 TH。戶型 100 ㎡～ 200 ㎡，情侶中路建筑面積約 ，容積率 。 7幢 30余層高板式建筑，戶型 90～ 300平方米。泰式皇家園林，湖邊水庫全國化復(fù)制7萬科金域藍灣：一起發(fā)現(xiàn)新濱海 (組圖 )2023年 04月 02日 11:24 來源：客戶對金域藍灣系列的不斷關(guān)注跟著萬科走！8著力點 金域藍灣系的核心共性216。金域藍灣是萬科的城市濱海高端物業(yè)品牌；216。擁有得天獨厚的資源優(yōu)勢；216。稀缺的城市價值與成長潛力；216。城市核心地段；216。規(guī)劃完善，商業(yè)成熟；216。高層 /超高層；216。較高容積率；216。戶型面積段多樣化；216。風(fēng)格園林品質(zhì)細節(jié)打造。216。萬科系列品牌中打造成功的豪宅景觀物業(yè)品牌；216。具有很強的復(fù)制模式；216。培育了一批藍灣系列產(chǎn)品的忠實客戶；216。各地藍灣系列產(chǎn)品知名度相互疊加，形成聯(lián)動效應(yīng)；216。在品牌效應(yīng)的聯(lián)動下，截至目前，藍灣系列產(chǎn)品的銷售速度均比較快速。資源景觀城市核心高端形象成熟的品牌成熟的產(chǎn)品線成熟的營銷手法9本報告的研究思維導(dǎo)圖項目地塊分析市場分析 客戶分析項目核心價值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略 產(chǎn)品附加值 溢價體系 中原資源及團隊機制10經(jīng)濟指標(biāo)p 占地面積 ；p 容積率 ≤ 2；p 商業(yè)面積 7000平米，其中集中商業(yè) 3000平米，底商4000平米；p 建筑層數(shù) ≤ 24層；p 綠地率 ≥ 30%；p 建筑覆蓋率 ≤ 35%；美景大道長順街富民大道本項目新世紀(jì) 明上居工廠區(qū)市政公園長盛廣場箱涵11項目交通和周邊配套分析項目宗地體育館長盛廣場帝豪花園酒店大朗中學(xué)辦公樓項目宗地華為 ?距松山湖車程 5分鐘?大朗新中心 ,臨富民大道?交通便利，配套成熟12地塊印象關(guān)鍵詞：p 核心的地段：大朗鎮(zhèn)新中心區(qū)p 便捷的交通，與松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)約 5分鐘車程，莞城約 20分鐘車程。p 成熟的商業(yè)，完善的配套p 周邊規(guī)劃有體育中心p 品牌發(fā)展商進入大朗首次開發(fā)p 周邊缺少景觀資源p 箱涵對項目施工的影響 ……13本體資源分析系統(tǒng)土地稀缺性p土地優(yōu)劣p區(qū)位 p自然資源p地質(zhì)條件p配套資源p遠期規(guī)劃p土地稀缺性大朗鎮(zhèn)區(qū)、松山湖產(chǎn)業(yè)區(qū)地勢平坦，地塊呈倒梯形，箱涵穿過地塊，影響一期施工泛松山湖區(qū)域，大朗新中心，體育中心建設(shè)南面休閑公園、 17層以上遠眺松山湖美景倒梯形地塊，地塊下有箱涵穿過核心位置地塊，昭示性強，商業(yè)價值高長盛廣場、歌劇院、酒店等成熟配套，商業(yè)聚集14本項目的土地屬性為 ： G2類 城市完善型15p 完善型物業(yè)，是指客戶已擁有一套居住型物業(yè)，為了滿足更高的生活需求而購置的用于 自住的另一套物業(yè) 。p 完善型物業(yè)相對于首次置業(yè)價值敏感型客戶呈現(xiàn)出強烈的個性化差異。首次置業(yè)是 “ 工作為住房服務(wù) ” ，完善型置業(yè)是 “ 住房為工作服務(wù) ” 。p 完善型置業(yè)是舒適休閑第一，自身喜好的色彩強烈。從形式看是購房目的由單純的滿足居住向二次置業(yè)發(fā)展，從內(nèi)涵看，則預(yù)示著客戶從 “ 生存需求 ” 向 “ 舒適需求 ” 轉(zhuǎn)變 ，其中蘊涵著對生活的更多理解， 對文化和個性的追求。 城市完善型的理解透過大朗市場看城市完善型物業(yè)的發(fā)展趨勢 !16項目地塊分析市場分析 客戶分析項目核心價值分析產(chǎn)品增值建議開發(fā)策略 產(chǎn)品附加值 溢價體系 中原資源及團隊機制17東莞輕軌規(guī)劃未來的輕軌建設(shè)，加速莞深港城際間的切換，擴大了人們的居住區(qū)域，三地客戶共融，關(guān)系更為緊密，東莞的客戶群構(gòu)成將進一步升級！片區(qū)交通概況項目宗地廣州深圳香港東莞松山湖20分鐘交通圈10分鐘交通圈30.2%40分鐘交通圈大朗18深圳與東莞房價比較從 05年至今，深圳和東莞房價均一路上揚。上半年深圳房價漲幅高達 42％；東莞房價現(xiàn)為4500元 /平方米，今年第一季度漲幅也高達 21％。價格漲幅深圳遠高于東莞，東莞以自住需求為主導(dǎo)，未來投資潛力旺盛，加之深圳品牌開發(fā)商的紛紛介入，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，預(yù)計房價將有較大的上漲空間。19u全國毛紡重鎮(zhèn)，世界毛紡貿(mào)易中心，且 毗鄰國家級科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) —— 松山湖，區(qū)域價值高；u經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平逐步提高，為房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展平臺；u大朗產(chǎn)業(yè)在升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)化，高素質(zhì)群體不斷壯大，產(chǎn)生大量的置業(yè)需求；u作為主城區(qū)之一的松山湖園區(qū)經(jīng)濟逐步邁入國際市場，大朗與松山湖唇齒相依， 特別是大朗經(jīng)濟重心逐步向新中心轉(zhuǎn)移，使得大朗與松山湖之間的聯(lián)系將更加緊密，未來的大朗將與松山湖一起共繁榮，同發(fā)展 。片區(qū)概況20p隨著松山湖片區(qū)的發(fā)展和騰飛，未來將吸引更多資金實力雄厚的企業(yè)、以及外來開發(fā)商進駐，松山湖地產(chǎn)未來僅光大、萬科、長城有土地儲備，土地資源稀缺而珍貴，市場關(guān)注必將以松山湖為中心，擴展至周邊鎮(zhèn)區(qū)，形成泛松山湖生活圈，因此 大朗與松山湖融為一體乃大勢所趨。p持續(xù)的經(jīng)濟增長及強大的購買人群，為大朗房地產(chǎn)價格攀升提供堅實基礎(chǔ)p隨著物權(quán)法的推出以及別墅用地的限制，獨立別墅日益成為稀缺產(chǎn)品，加快了投資者的投資熱情。片區(qū)市場概況21文酒體文文 體酒文住住住住商 商商商郵政郵行行行郵片區(qū)市場概況體育館 長盛廣場帝豪花園酒店大朗中學(xué)本項目?美景大道與富民路交匯區(qū)已經(jīng)形成了大朗的新的商貿(mào)、文化、娛樂、教育、行政中心區(qū)?配套成熟，規(guī)劃良好，形象檔次高，與老城區(qū)形成鮮明的對比辦公樓長盛片區(qū)成為大朗現(xiàn)代生活的標(biāo)志區(qū)域！22地塊編號土地位置 面積（平方米） 用途 買方建筑密度2023G020 富民大道 9531 商住 新世紀(jì)長盛 2023G021 富民大道 4943 商住 新世紀(jì)長盛 2023G027 富民大道 20230 商住 新世紀(jì)長盛 2023G028 富民大道 22878 商業(yè) 大和商貿(mào) 2023G034 富民大道 20468 商住 新世紀(jì)長盛 2023G035 富民大道 32477 商住 新世紀(jì)長盛 2023G036 富民大道 32489 商住 新世紀(jì)長盛 2023G038 富華大道 18853 商住 同方實業(yè) 20234030 長塘村 商住 金泓地產(chǎn) 20234031 長塘村 商住 金泓地產(chǎn) 2023G010 長塘村 91780 商住 新世紀(jì)明上居 總計 　 268222 　 　 　n200５ 2023年，大朗鎮(zhèn)通過招標(biāo)、掛牌出讓的商住用地合計２６ .８萬平米， 平均每年批出 1３ .９萬平米，每年的供應(yīng)量維持在 25萬平米左右；n商住用地供應(yīng)主要沿 富民大道、美景大道一帶 ；n大朗土地市場基本上被本地知名發(fā)展商壟斷，基本上控制了每年的市場供應(yīng)量， 短時間內(nèi)不可能集中放量 .競爭聚焦 — 大朗土地供應(yīng)23大朗近年商品房供應(yīng)（萬平方米）n大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場近三年開發(fā)總量約 50多萬平方米；n2023年前 ,商品房年供應(yīng)量在 10萬 ㎡左右 ,2023年供應(yīng)有所放量 。n相比周邊鄰近鎮(zhèn)區(qū)， 供應(yīng)量較少，樓盤消化周期在一年左右。競爭聚焦 — 大朗商品房供應(yīng)24競爭聚焦 —— 大朗樓盤分布大井頭農(nóng)民公寓巷頭農(nóng)民公寓圣堂農(nóng)民公寓長塘農(nóng)民公寓佛新農(nóng)民公寓校椅圍農(nóng)民公寓寶陂農(nóng)民公寓美好家園添一居碧水天源明上居中心花園長富花園海楊城n目前大朗房地產(chǎn)項目主要集中在行政舊區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)，有寡頭壟斷的現(xiàn)象；n農(nóng)民公寓有 6000多套，吸納了大量的本地居民，但農(nóng)民公寓不允許對外出租 \亦不允許轉(zhuǎn)讓，對于富裕的本地居民和本地新生代來說， 依然有強大的投資和居住的需求。興業(yè)華庭商品房農(nóng)民公寓本項目本項目25競爭聚焦 — 大朗戶型結(jié)構(gòu)項 目名稱 主力戶型 面積區(qū)間（ M2）碧水天源（洋房） 二房、三房 大朗中心花園 三房、四房 長 富花園 一房、二房、三房 41103