【正文】 金地名津商業(yè)營銷方案初步建議 深圳中原 事業(yè)一部 榮譽出品 2023年 7月 26日謹呈：金地地產(chǎn)目錄一、深圳整體商業(yè)市場分析一、深圳整體商業(yè)市場分析二、深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場分析二、深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場分析三、項目分析三、項目分析四、項目定位四、項目定位五、銷售策略建議及推廣鋪排五、銷售策略建議及推廣鋪排六、金地名津商業(yè)項目服務團隊架構六、金地名津商業(yè)項目服務團隊架構深圳整體商業(yè)市場分析深圳整體商業(yè)市場分析第一部分第一部分、宏觀政策對商業(yè)市場的影響、宏觀政策對商業(yè)市場的影響、商業(yè)市場批售及成交情況、商業(yè)市場批售及成交情況、商業(yè)市場近期銷售情況、商業(yè)市場近期銷售情況、商業(yè)市場總結及未來發(fā)展趨勢、商業(yè)市場總結及未來發(fā)展趨勢東門商圈華強北商圈次商務中心休閑文化中心人民南商圈地王商務圈深圳主要商圈形態(tài)布局行政 文化 商務中心 福田口岸 羅湖口岸地鐵 1號和 4號線在中心區(qū)交匯。地鐵 4號線連通深港兩地自福田口岸到香港中環(huán)，僅需 40分鐘 。、宏觀政策對商業(yè)市場的影響、宏觀政策對商業(yè)市場的影響u 樓市調(diào)控政策加碼：樓市調(diào)控政策加碼：– ““ 新國八條新國八條 ”” ：： 2023年年 1月月 26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（簡稱日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（簡稱 ““ 新國八條新國八條 ”” ），），調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉為直接調(diào)控房價，標志著中央政府加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉為直接調(diào)控房價，標志著中央政府加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。新大決心。新 ““ 國八條國八條 ”” 的出臺將的出臺將 ““ 限購限購 ”” 推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場的投資空推向了頂峰，房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策，使得住宅市場的投資空間進一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來越大的預期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值再次提間進一步緊縮，然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列，在通脹壓力越來越大的預期下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值再次提升。升。– ““ 限購令限購令 ”” ：因房地產(chǎn)調(diào)控政策，：因房地產(chǎn)調(diào)控政策， ““ 購房受限購房受限 ”” 的部分投資者轉而投向商業(yè)地產(chǎn)領域。隨著投資商業(yè)地產(chǎn)的的部分投資者轉而投向商業(yè)地產(chǎn)領域。隨著投資商業(yè)地產(chǎn)的熱度上升，也帶動了深圳市商鋪、寫字樓租售價格的攀升。熱度上升，也帶動了深圳市商鋪、寫字樓租售價格的攀升。 特點：針對住宅市場、調(diào)控頻繁、力度加大、打擊投機行為，對樓市資金形成擠出效應。特點：針對住宅市場、調(diào)控頻繁、力度加大、打擊投機行為，對樓市資金形成擠出效應。u 流動性資產(chǎn)過剩，通貨膨脹明顯流動性資產(chǎn)過剩，通貨膨脹明顯– 繼續(xù)適度寬松的貨幣政策繼續(xù)適度寬松的貨幣政策 ：市場流動性資產(chǎn)過剩明顯，通貨膨脹明顯持續(xù)走高，價格上漲明顯；：市場流動性資產(chǎn)過剩明顯，通貨膨脹明顯持續(xù)走高，價格上漲明顯；u 人民幣升值，加息，熱錢涌入，加速資產(chǎn)上漲人民幣升值，加息，熱錢涌入，加速資產(chǎn)上漲– 近期人民幣升值明顯，國際資金借道進入中國市場，加速資產(chǎn)價格上漲；近期人民幣升值明顯，國際資金借道進入中國市場，加速資產(chǎn)價格上漲；– 央行加息，國際資本存在套利空間，加劇熱錢涌入中國。央行加息，國際資本存在套利空間，加劇熱錢涌入中國?？偨Y：宏觀政策對商業(yè)市場形成利好，投資商業(yè)地產(chǎn)是尋求資產(chǎn)保值增值的一種較好途徑?？偨Y：宏觀政策對商業(yè)市場形成利好，投資商業(yè)地產(chǎn)是尋求資產(chǎn)保值增值的一種較好途徑。、商業(yè)市場批售及成交情況、商業(yè)市場批售及成交情況圖 1 深圳 2023年 19月商業(yè)批售、成交面積圖 2 深圳 2023年 6月 —2023 年 .6月商業(yè)掛牌成交均價?總體批售不大，近期放量，成交量比較平穩(wěn)總體批售不大，近期放量，成交量比較平穩(wěn) 9月份商業(yè)批售面積為 ㎡，超過了前 8個月的批售總和，說明商業(yè)市場走勢看好。?近一近一 年深圳商業(yè)掛牌成交均價穩(wěn)步上漲年深圳商業(yè)掛牌成交均價穩(wěn)步上漲 全市商業(yè)成交均價呈穩(wěn)步增長勢頭， 2023年數(shù)據(jù)較去年同期上漲約 50%，商業(yè)項目的投資價值顯而易見。 從近期深圳商業(yè)市場的批售成交情況和價格走勢上看，商業(yè)市場開始活躍，價格持續(xù)上漲，是商業(yè)項目入市的好時機。、商業(yè)市場近期銷售情況、商業(yè)市場近期銷售情況小結：項目規(guī)模多數(shù)小于 1萬平米，主要為社區(qū)型商業(yè)，街鋪居多，集中商業(yè)較少，主力面積為 2070平米，銷售率基本在七成以上； 區(qū)域優(yōu)勢明顯，核心價值清晰的項目銷售均價較高。、商業(yè)市場總結及未來發(fā)展趨勢、商業(yè)市場總結及未來發(fā)展趨勢u 總總 結：結：– “限購令限購令 ”等政策出臺后，住宅市場投資行為受到打壓，樓市資金擠出效應顯現(xiàn)；等政策出臺后，住宅市場投資行為受到打壓，樓市資金擠出效應顯現(xiàn)；– 通貨膨脹勢頭明顯，人民幣升值和加息加速熱錢涌入，資產(chǎn)價格上漲；通貨膨脹勢頭明顯，人民幣升值和加息加速熱錢涌入，資產(chǎn)價格上漲；– 批售量的大增預示著未來供應量增加，從長時間來看，供應量擴大將對價值上漲批售量的大增預示著未來供應量增加，從長時間來看，供應量擴大將對價值上漲形成壓力；形成壓力；– 成交均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價值顯現(xiàn)；成交均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)投資前景明朗，投資價值顯現(xiàn)；– 近期商業(yè)市場以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價值清晰的項目銷售均價比較高近期商業(yè)市場以社區(qū)商業(yè)為主，成交活躍，核心價值清晰的項目銷售均價比較高。 u 未來發(fā)展趨勢：未來發(fā)展趨勢：– 隨著批售量的陡增，預計未來商業(yè)放盤量將呈增長勢頭，但由于近期商業(yè)市場的活躍，供應市隨著批售量的陡增，預計未來商業(yè)放盤量將呈增長勢頭，但由于近期商業(yè)市場的活躍，供應市場擴大短期對價格上漲的壓力不大，市場價格仍將保持穩(wěn)步上漲勢頭。場擴大短期對價格上漲的壓力不大，市場價格仍將保持穩(wěn)步上漲勢頭。u 結結 論：論： 在當前宏觀政策下，商業(yè)項目推盤時機成熟，本項目應該借此良機盡快推在當前宏觀政策下，商業(yè)項目推盤時機成熟，本項目應該借此良機盡快推盤銷售。盤銷售。深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場分析深圳口岸區(qū)域商業(yè)市場分析第二部分第二部分、福田口岸區(qū)域商圈分析、福田口岸區(qū)域商圈分析、典型口岸商業(yè)、典型口岸商業(yè) ———— 羅湖口岸商圈分析羅湖口岸商圈分析、深圳南山口岸、深圳南山口岸 —— 西部通道附近商圈分析西部通道附近商圈分析、福田口岸商業(yè)市場總結、福田口岸商業(yè)市場總結、福田口岸區(qū)域商圈分析、福田口岸區(qū)域商圈分析本案類比本案：口岸 社區(qū)商業(yè)、典型口岸商業(yè)、典型口岸商業(yè) ———— 羅湖口岸商圈分析羅湖口岸商圈分析類比本案：口岸 社區(qū)商業(yè)街、深圳南山口岸、深圳南山口岸 —— 西部通道附近商圈分析西部通道附近商圈分析口岸商城隨著地鐵的開通，價值不斷飆升口岸商城隨著地鐵的開通，價值不斷飆升羅湖口岸商業(yè)城售價（萬元 /㎡ ）保利文化廣場售價（萬元 /㎡ ）海岸城售價（萬元 /㎡ ）82025513247142福田口岸商業(yè)市場總結、福田口岸商業(yè)市場總結?福田口岸商業(yè)業(yè)態(tài)分布以餐飲、娛樂、生活配套為主，商業(yè)形態(tài)以社區(qū)裙樓底商為主。?主要客戶群是福田口岸及皇崗口岸的過境旅客和社區(qū)居民。是深圳唯一的雙口岸， 24小時通關的口岸商業(yè)區(qū)。?商鋪價格區(qū)間為： 6萬 —18 萬街鋪租金區(qū)間為： 120—1000 元 /月 /平方米?臨街鋪位和內(nèi)街鋪價格相差較大。?商業(yè)氛圍濃厚，但缺乏統(tǒng)一招商和專業(yè)商業(yè)物業(yè)公司的經(jīng)營管理，鋪位空置及轉租轉讓情況普遍。租約期短，品牌參差不齊。金地名津商業(yè)廣場項目分析金地名津商業(yè)廣場項目分析第三部分第三部分、所屬區(qū)位分析、所屬區(qū)位分析、區(qū)域交通分析、區(qū)域交通分析、區(qū)域消費力分析、區(qū)域消費力分析、典型商業(yè)項目分析、典型商業(yè)項目分析、項目四至分析、項目四至分析、商業(yè)平面規(guī)劃情況、商業(yè)平面規(guī)劃情況、項目、項目 SWOT分析分析、所屬區(qū)位分析、所屬區(qū)位分析福田口岸商業(yè)廣場 ，位于深圳市福田區(qū)南端，南臨深圳河，北靠裕亨路，東側為皇崗口岸，西側為福田地鐵口岸，總建筑面積 平方米。、區(qū)域交通分析、區(qū)域交通分析市民中心福田 CBD深南大道落馬洲濱河大道福田口岸?得天獨厚的優(yōu)勢，重要交通樞紐雙關口每天人流量達到 25萬人次深圳地鐵四