【正文】 Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 2023年鹽城市金輝城營銷策劃建議 南京中原地產(chǎn) 2023年 5月 Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 新政走勢分析及預(yù)判 182。 房地產(chǎn)新政走勢分析 182。 新國八條政策解析 182。 未來走勢預(yù)測 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)新政走勢解析 ?2023年是中國樓市的調(diào)控年，抑制性的政策頻繁出臺。但市場并沒有出現(xiàn)政府預(yù)料中的走勢。 2023年全國主要大中城市新房成交量多數(shù)呈現(xiàn)萎縮，但多數(shù)城市房價仍在快速上漲中。 新政的壓力之下，各大中城市的成交量出現(xiàn)了明顯的萎縮，但價格依然堅挺保持快速上漲。 Code of this report | 4 169。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)新政走勢解析 ?各個大中城市的房價并沒有出現(xiàn)預(yù)料之中的下跌，甚至在下半年個別城市還出現(xiàn)上漲的態(tài)勢。這使得政府近一年的樓市調(diào)控陷入僵局，因此政府在 2023年初出臺更加嚴(yán)厲的第三輪調(diào)控以抑制房價上漲。 各個城市房價的快速上漲使得前兩輪調(diào)控徹底落空，因此在 2023年伊始政府出臺更加嚴(yán)厲的“新國八條” Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 “新國八條”政策解讀 第三輪調(diào)控明顯是前兩次調(diào)控的升級版，不但在金融領(lǐng)域出臺“限貸”、收緊銀根、加息等手段調(diào)控樓市，而且還通過行政手段限制購房者購房，樓市調(diào)控前所未有的嚴(yán)厲。 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 2023年 1月 26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了 8項調(diào)控措施 (簡稱“國八條” )。此次推出的“國八條”，可視為 2023年兩次調(diào)控政策的延續(xù)，各界猜測已久的“第三輪調(diào)控”終于來臨。而 涉及范圍更廣、程度更為嚴(yán)格的全國版限購令標(biāo)準(zhǔn)的頒布將使成交短期內(nèi)再陷低迷。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 7 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 【 中原觀點一 】 2023年政策出臺時點提前 通過對比分析歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，房地產(chǎn)政策一般在春節(jié)后的兩會前后出臺，但本輪調(diào)控是在前兩輪嚴(yán)政的前提下，于春節(jié)前一周出臺，實屬少見。究其原因，第三輪調(diào)控的啟動時點和近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)有直接的關(guān)聯(lián)。新政的提前出臺，對各界期望較大的年后小陽春將造成不小的打擊。 需求加速釋放年末樓市強(qiáng)勁反彈 — 中原地產(chǎn) 二手住宅市場月報【 2023年 12月】 市場熱度不減調(diào)控將成常態(tài) 中原地產(chǎn) 新建住宅市場月報【 2023年 12月】 從去年以來的調(diào)控歷程來看，調(diào)控時間間隔與政策影響持續(xù)時間均越來越短， “ 二次調(diào)控 ”距 “ 第一次調(diào)控 ”5 個月時間，而本輪調(diào)控距離上次調(diào)控出臺僅 4個月時間，時間間距更短。 但本輪調(diào)控政策內(nèi)容和前兩次相比，政策嚴(yán)厲程度更大、涉及范圍更廣，預(yù)計對市場影響持續(xù)時間將更長。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 【 中原觀點二 】 新招疊出舊式再度升級 本輪調(diào)控政策和前兩輪相比，在各項政策升級加強(qiáng)的情況下，政策新招亦不斷推出。 本輪調(diào)控政策有以下三方面為首次提出： （ 1） 首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo) ，提出 2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力 ,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo) ,并于一季度向社會公布。中央政府把調(diào)控的目標(biāo)再次踢給了地方政府，各地根據(jù)各自情況制定目標(biāo)，并制定后續(xù)的各項細(xì)則。 （ 2） 首次規(guī)定須說明拍地資金來源 ，加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查 ,參加土地競買的單位或個人 ,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對企業(yè)的資金要求大大提高。 （ 3） 保障房覆蓋范圍首次擴(kuò)大到 “ 建制鎮(zhèn) ” 。然而，在保障房供應(yīng)總量沒有增加的情況下，保障房覆蓋范圍的擴(kuò)大，那么原來城市的保障房建設(shè)將存在被壓縮的可能性。后期，保障房供應(yīng)總量是否會在 1000萬套的基礎(chǔ)上增加，仍有待觀察。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 【 中原觀點二 】 新招疊出舊式再度升級 同時，為抑制需求、打擊投機(jī)，針對消費者購買行為的政策大大加強(qiáng)。 如（ 1）二套房首付比例提至 6成； （ 2）購買不足 5年住房轉(zhuǎn)手全額征稅； （ 3） “ 限購令 ” 推向全國，居民將不得購買第三套房。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 【 中原觀點三 】 限購升級 成交或陷低 新政提出全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的限購令標(biāo)準(zhǔn)，使限購令在范圍上更廣，在程度上更為嚴(yán)格。 （ 1）限購令擴(kuò)展至全國范圍 自去年由北京最早實行的 “ 限購 ” 政策已經(jīng)在全國 20多個城市實施。本次從 “ 房價上漲過快的城市 ”擴(kuò)展到 “ 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市 ” 。目前來看這些城市中很大部分已實行限購，預(yù)計后市仍將有較多的城市加入限購行列。但是限購政策的繼續(xù)收緊可能使得市場成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。 （ 2）限購令擴(kuò)展至存量房，停購第三套住房 目前已出臺限購令的城市，限購細(xì)則大多為不考慮存量的基礎(chǔ)上可再新購一套住房。而此次限購令考慮了存量房，規(guī)定當(dāng)?shù)貞艏用裢Ｙ彽谌鬃》浚商峁┘{稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用裢Ｙ彽诙鬃》?，不可提供納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用癫豢少徸》?。?“ 原則上對已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 ” “新國八條”政策解讀 Code of this report | 11 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 【 中原觀點三 】 限購升級 成交或陷低 此舉使限購更為徹底，限購力度比去年 9月出臺的 “ 限購令 ” 更為嚴(yán)厲，表現(xiàn)在涵蓋 “ 存量 ” 以及嚴(yán)格區(qū)分 “ 戶籍 ” 。預(yù)計對市場的成交將造成直接的影響，預(yù)計后期成交量將急速回落。本輪全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的限購令將對市場需求產(chǎn)生較為直接的影響，對市場的影響程度將遠(yuǎn)超前兩輪。原本傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季加上第三輪新政， 2023年春節(jié) 后 成交或?qū)⒊蔀闅v史新低。 “新國八條”政策解讀 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司?這一次國八條限購令的強(qiáng)制措施，與以往有本質(zhì)區(qū)別。這中一刀切的做法，直接將一部分人劃出了房地產(chǎn)市場。而恰好正是這一群人，也是購房群體的主力軍。 這就等于直接減少了市場需求方的人群規(guī)模，這勢必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。 ?本次調(diào)控，對于剛性需求的影響并會很大。無論是限購、還是二套房的首付增加利率升高，對于剛性需求群體而言，都是非影響群體。但在有關(guān)外地戶籍購房的限制上，仍不可避免的對市場產(chǎn)生一定影響。 ?營業(yè)稅的全額增收，以及在貸款方面的限制等方面因素，對二手市場的影響深遠(yuǎn)。同時由于政策調(diào)控頻繁而嚴(yán)厲，樓市觀望情緒再次蔓延。二手房掛牌價過高則無人問津，過低則賣主寧可轉(zhuǎn)而出租。在這種局面下，二手市場將可能在后期進(jìn)入一個相對低迷的階段。 ?對于價格的嚴(yán)格控制，是近期中央調(diào)控的主要目的之一。而南京細(xì)則中更是涉及了與之相關(guān)的硬性措施。另一方面，2023年房地產(chǎn)市場總體較好，開發(fā)商大多有著充足的資金儲備，至少在短時間內(nèi)，尚不會出現(xiàn)普遍的價格調(diào)整促進(jìn)銷售的局面。 未來走勢預(yù)測 Code of this report | 13 169。 Copyright Centaline Group, 2023 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司【 中原觀點 】 基于上述分析，中原初步判斷： 短期 —— 政策顯威，樓市低調(diào)。價格滯漲，但相對平穩(wěn)。 一方面，購房群體主要構(gòu)成之一受政策影響一刀被切，一方面樓市觀望必定再度蔓延，由此市場供銷兩方面預(yù)計都將在較低位面運行。但價格不太可能出現(xiàn)明顯動蕩，仍以平穩(wěn)為主。 中期 —— 市場博弈開始，政策仍舊把持主要方向。 在達(dá)到有效的目標(biāo)之前，政策不太可能有放松空間。這種情況下，主力購買群仍被隔離在樓市之外，剛性需求雖然旺盛，但對于高價樓盤沒有意義。成交量可能將保持在某一中間水平，可以肯定的是不會有爆發(fā)空間。而隨著時間推移，資金壓力將可能引起部分樓盤開始有所動作，逐步帶動市場價格回歸。 長期 —— 價格變化將直接影響市場走向。 1. 價格依舊堅挺。開發(fā)商利用 20232023連續(xù)兩年較好的市場積累足夠資金，面對嚴(yán)厲的政策控制與平淡的市場成交仍固守堅持，少量無力為繼開發(fā)商將小范圍調(diào)整價格以刺激市場。 2. 價格出現(xiàn)松動。由于長時間的政策嚴(yán)控，將強(qiáng)購買力人群隔離，導(dǎo)致市場去化長期處于低位。開發(fā)商受迫于市場和資金等方面多重壓力，下調(diào)價格以促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。在價格的作用下，成交量將有一定回升。 未來走勢預(yù)測 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)地方性政策 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) 182。 新政對鹽城樓市的影響 182。 鹽城的價格控制政策解讀 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀調(diào)控不同城市的市場走勢 一類 城市 二類 城市 三類 城市 市場受新政影響 較大，步入樓市的盤整期 市場受到新政影響， 市場進(jìn)入博弈期 市場受到一定程度影響， 但基本保持平穩(wěn)走勢 本項目 新政對鹽城樓市的影響 雖然本輪樓市調(diào)控異常嚴(yán)厲，但本項目位于三線城市，可以說政策的風(fēng)險降至最低。 雖然目前中國樓市進(jìn)入了深度調(diào)整期，但由于鹽城屬于三線城市。不在“新國八條”要求重點調(diào)控城市的范圍之內(nèi)，因此至今鹽城沒有出臺地方性的新政細(xì)則。再加上近幾年鹽城樓市發(fā)展較為健康，價格受到政府控制，因此新政對樓市的影響十分有限。 Code of this report | 16 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 2023年 4月 鹽城市物價部門出臺新規(guī)，鹽城市區(qū)商品房將實行價格備案制度，以抑制房價過快上漲。 根據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ)，結(jié)合市場狀況，在市物價部門采樣、測試的商品住房現(xiàn)行銷售價格水平范圍內(nèi)，合理確定平均銷售價格。鹽城市物價局副局長肖正海表示，商品房實行價格備案制度以后，房地產(chǎn)商推出的新樓盤價格不得突破現(xiàn)有樓盤價格，這將有效抑制鹽城房價過快上漲。 ?2023年 3月 鹽城市市區(qū) 2023年度新建住房價格控制目標(biāo)確定為 : 新建住房價格漲幅控制在當(dāng)年度城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長幅度之內(nèi)。 （注： 2023年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配增長 % ； 2023年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配增長 % ） 鹽城的價格控制政策解讀 鹽城政府對房地產(chǎn)市場房價進(jìn)行嚴(yán)厲的控制政策，迫使各家開發(fā)商的價格一直保持穩(wěn)定的增長 Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城的價格控制政策解讀 鹽城價格控制政策 捂盤惜售，等待“限價令”過期 實行車庫捆綁銷售，間接漲價 打造精裝修房，提升產(chǎn)品價格 鹽城嚴(yán)厲的價格控制政策，使得當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商自由漲價的行為無法實行。但由于樓市旺盛的需求，使得各家開發(fā)商通過各種手段來規(guī)避政策限制。有的樓盤一再捂盤，以期待政策變化，有的樓盤則通過增加產(chǎn)