【正文】 二級市場策劃品控中心 二級市場策略中心 中原內(nèi)參 （ 2023年 5月） 總目錄（帶鏈接） 宏觀市場分析 ? 本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 本月聚焦二：《 20232023》五年住房建設規(guī)劃》 ? 本月聚焦三：其他政策動態(tài) 一級市場分析 ? 深房企拿地信息 ? 本月深圳一級市場成交 二級市場分析 ? 整體住宅市場 ? 分區(qū)住宅市場 ? 市場競爭分析 ? 寫字樓、商業(yè) 中原三級市場分析 ? 住宅市場成交 ? 非住宅市場成交 ? 競爭狀況 2 目錄 宏觀市場 一級市場分析 二級市場分析 中原三級市場分析 3 結(jié)構(gòu) 宏觀市場 分析 本月聚焦二： 《 20232023五年住房建設規(guī)劃 》 本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響 本月聚焦三：其他政策動態(tài) 4 抗震救災的經(jīng)濟手段 : ? 5月 16日：災區(qū)暫不提高存款準備金率 從緊貨幣政策向災區(qū)傾斜 16日央行表示：“從緊”的貨幣政策將對四川受災嚴重的六市州“特事特辦”，成都、綿陽、阿壩等地 5月 20日暫不提高存款準備金率，而且將加大災區(qū)的信貸投入，增加支農(nóng)再貸款和再貼現(xiàn)。 ? 5月 19日：不得催收貸款、放寬還款期限 19日，央行、銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)充分考慮受災地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災區(qū)其他救災信貸支持，各家銀行采取不催收催繳、放寬還款期限、不在征信系統(tǒng)上進行違約登記等措施。 512大地震后，中央政府緊急對地震災后重建工作進行部署，在短短數(shù)十天了出臺系列政策支援災區(qū)。隨著災后重建工作的展開，震災對中國經(jīng)濟影響倍受關(guān)注，與此息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展也是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的重點。 中央政府抗震救災的經(jīng)濟手段 : 5 ? 5月 21日：中央今年投入 700億元用于災區(qū)重建 21日，溫總理召開國務院常務會議，會議決定：中央財政今年先安排 700億元，建立災后恢復重建基金，明后年繼續(xù)作相應安排。 ? 5月 24日：金融機構(gòu)對地震損失造成的呆帳要及時核銷 24日，銀監(jiān)會下發(fā)通知，要求：各銀行業(yè)金融機構(gòu)要根據(jù) 《 金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（ 2023年修訂版） 》 的規(guī)定，對于借款人因地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷；對于銀行卡透支款項，持卡人和擔保人已經(jīng)在本次災害中死亡或下落不明，且沒有其他財產(chǎn)可償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。 抗震救災的經(jīng)濟手段 : 6 震災對經(jīng)濟的影響（官方態(tài)度） 國務院常務會議：汶川地震給整體經(jīng)濟運行增加了新的不確定性因素，但不會改變經(jīng)濟發(fā)展的基本面 ? 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署當前抗震救災和經(jīng)濟工作。會議分析了經(jīng)濟形勢，會議認為汶川地震給整體經(jīng)濟運行增加了新的不確定性因素，但不會改變經(jīng)濟發(fā)展的基本面。會議強調(diào)今后要進一步加強和改善宏觀調(diào)控，著力控制物價上漲，著力保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。 中國人民銀行：震災不改經(jīng)濟運行趨勢 宏觀調(diào)控政策仍須穩(wěn)定 ? 此次震災雖然損失很嚴重，但相對于整體經(jīng)濟的影響程度較輕，預計震災對宏觀經(jīng)濟的負面影響應不會超過當年的日本、中國臺灣地震的影響程度，影響最大的兩個方面是：災后重建會推高固定資產(chǎn)投資增速以及增加短期通脹壓力。在全力支持抗震救災和災后重建的同時，繼續(xù)實施從緊貨幣政策，加強流動性管理。 發(fā)改委：震災對 GDP、 CPI影響有限 ? 這次地震特別嚴重，損失特別巨大，尤其是給災區(qū)、特別是重災區(qū)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)設施造成極大的破壞，對當?shù)厣a(chǎn)總值的影響肯定是巨大的。但四川在全國 GDP總量中所占的比重大概是 4%左右，重災區(qū)所占比重大概只占千分之幾，所以這次災害會對全國 GDP造成一些影響，但是影響有限。同時今年我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的情況比較正常，預計夏糧會有好收成，因此不必過于擔心向災區(qū)調(diào)糧對我國市場整體糧油供應和價格的影響。 7 震災對經(jīng)濟的影響（專家觀點） 經(jīng)濟學家們普遍認為地震對中國經(jīng)濟影響較小，緊縮調(diào)控基調(diào)不變。 ? 瑞士銀行高級中國經(jīng)濟學家汪濤：雖然地震造成了嚴重的財產(chǎn)和生命損失，但它對經(jīng)濟增長影響不會太大。原因在于，地震影響的是一個“存量”，而 GDP增長是一個流量。所以，地震一方面造成了有的行業(yè)、部門在一段時間里中斷生產(chǎn)，另一方面，災后重建又增加了需求和支出?？傮w來看，對中國下半年經(jīng)濟增長影響比較小。地震不會影響到中國宏觀財政或貨幣政策的定位 ── 從緊的貨幣政策和謹慎的財政政策都不會改變。 ? 雷曼經(jīng)濟學家孫明春： 1995年日本發(fā)生的 ，從歷史經(jīng)驗來看，雖然地震對日本的工業(yè)生產(chǎn)造成了暫時性干擾，但生產(chǎn)活動在接下來幾個月里很快復蘇。 ? 國務院發(fā)展研究中心專家巴曙松：地震不會改變經(jīng)濟增長趨勢。當前，我國經(jīng)濟的基本面是繼續(xù)保持又好又快增長，隨著相關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實，政府工作報告提出的 2023年經(jīng)濟工作目標可以實現(xiàn)。但是，經(jīng)濟運行中的突出矛盾就是“三過”問題雖然得到一定程度的緩解，但依然突出；通脹風險雖然處在有效控制范圍之內(nèi)，但由結(jié)構(gòu)性向全局性蔓延趨勢仍然存在，仍需堅持宏觀調(diào)控，落實“兩防”政策措施。 8 震災對經(jīng)濟的影響（機構(gòu)觀點） 安信證券：地震對經(jīng)濟和房地產(chǎn)影響的時間是短暫的 ? 基于研究阪神大地震區(qū)域、地震區(qū)域的經(jīng)濟地位、日本資產(chǎn)市場所處發(fā)展階段、地震對當時股市和房地產(chǎn)的影響程度和時間長度、當時政府的政策措施，我們認為汶川地震只是會對國內(nèi)經(jīng)濟和資產(chǎn)市場造成短期的負面沖擊，影響程度會較小；只要政府有適當?shù)恼撸卣饘?jīng)濟和房地產(chǎn)影響的時間長度也是短暫的。 高盛：地震對中國經(jīng)濟影響有限 ? 在國內(nèi)通脹率上升、全球商品價格不斷上漲的形勢下，震后重建需求可能令中國的宏觀政策制定變得更加復雜。但從災區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模來看，如果總體宏觀政策立場保持不變的話，重建對于全國整體需求乃至價格的影響應會較為有限。 9 震災對房地產(chǎn)業(yè)的影響 基于對政府的抗震救災經(jīng)濟手段以及相關(guān)文件的分析，結(jié)合專家對經(jīng)濟形勢的分析，將震災給經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的幾大風險和提示概括如下： ? 未來通貨膨脹壓力依然很大，特別是鋼材水泥等建筑材料價格有較大上漲壓力，房地產(chǎn)開發(fā)建安成本會因此上漲。此外，高漲的 CPI必然會促使政府進一步使用緊縮的貨幣政策，再次給房地產(chǎn)行業(yè)帶來壓力。 ? 在緊縮貨幣政策下，貨幣政策向災區(qū)的傾斜、財政政策重點支援災區(qū)，可能會帶來貨幣政策對其他地區(qū)的相對收緊，如減少額度的發(fā)放，減少投資等，也將會影響到房地產(chǎn)行業(yè)投資、開發(fā)正常節(jié)奏。 ? 地震給靠近災區(qū)城市如成都、重慶等地房地產(chǎn)市場的短期沖擊較大，相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)受損，地震對其他城市地產(chǎn)行業(yè)的影響主要在于長期內(nèi)購房者對房屋質(zhì)量的重新審視，發(fā)展商應著手于未來房屋結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，房屋質(zhì)量的提高等。 10 結(jié)構(gòu) 宏觀市場 分析 本月聚焦二： 《 20232023五年住房建設規(guī)劃 》 本月聚焦一：四川地震對地產(chǎn)行業(yè)的影響 本月聚焦三：其他政策動態(tài) 11 《 深圳住房建設規(guī)劃（ 20232023） 》 公示 ? 根據(jù)建設部 關(guān)于做好住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見 文件精神：各地需在 3月底前制定并公布 2023年住房建設計劃，在 6月底前制定并公布2023年至 2023年住房建設規(guī)劃，并認真組織實施。 ? 《 深圳住房建設規(guī)劃（ 20232023） 》 5月 13日 5月 23日期間公開公示，征求意見。 12 商品住房用地供應規(guī)劃 實際出讓居住用地與未來新增商品住房用地面積 0122023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023(平方公里)?0 0 07年為政府實際出讓的新增商住用地 ?0812 年為住房建設規(guī)劃中計劃出讓的商品住房用地 ? 20232023年規(guī)劃期內(nèi)，商品住房用地共計 。其中，新批用地 ，利用存量土地 3平方公里；用地總量中， 、中小套型普通商品住房。 ? 從 0507年政府公開出讓的實際出讓的居住用地情況看， 0 06年實際新增供應量較少，僅為 左右，而 07年土地集中推出，年尾有少量土地流拍外，均順利出讓，出讓面積達到 。 0812年，新增用地為 ，年均 ，總體上看，供應量將略有些大。 13 商品住房建設規(guī)劃 ? 20232023年規(guī)劃期內(nèi)，建設商品住房 45萬套，建筑面積 3963萬平方米，其中，包含舊城舊村改造重建住房面積 2023萬平方米，年均建設住房面積 793萬平方米。 ? 202 2023年，實際開工面積分別為 ，而實際銷售面積則分別為： ，從絕對量上看，如果按照 06年市場的消化能力，未來 5年的建設量是能滿足的，而以 0708年上半年的消化速度，年均 793萬的建設面積將有很大的壓力。 新開工建設面積與近期商品住房建設面積609 622988810730 723 7130200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023( 萬平方米)?0 07年為新開工商品住房建筑面積 ?0812 年為住房建設規(guī)劃中住房建設面積 14 重點供應片區(qū) —— 光明新區(qū)成新秀 五年內(nèi)各區(qū)域商品住房建設面積光明新區(qū),839, 21%龍崗 , 1 5 2 6 ,38%特區(qū)內(nèi), 1 4 8 ,4%寶安, 1 4 5 0 ,37%（萬平方米） ?在新增商品住房用地供應中，光明新區(qū)成為供應新秀，與寶安龍崗兩區(qū)并列提出，足見寶安新區(qū)將成為這個五年規(guī)劃中的重點建設區(qū)域。 ?五年內(nèi)新增商品住房住房供應為 ，在總建設用地遠遠小于寶安龍崗的情況下，新增商品住宅用地面積超過了這兩區(qū)的一半以上。 ?五年中商品住房建設面積光明新區(qū)為 839萬平方米，占到全市的 21％，而寶安的商品住房建設面積為 1450萬平方米，占全市的 37％，龍崗占 38％。 15 政策性住房用地與建設規(guī)劃 ? 規(guī)劃期內(nèi)，建設保障性住房 ，建筑面積 740萬平方米，而具體各類保障性住房建設量，五年規(guī)劃中沒有明確。 ? 0 07年深圳市建設、籌集政策性住房套數(shù)分別為 ，而 08年這一數(shù)據(jù)將增加至，隨后逐年遞減。目前 0 07年增加的政策性住房尚沒有對市場形成有效供應，但如果這一建設規(guī)劃實施起來并上市形成供應后，對市場的沖擊必定不小。 政策性住房建設情況0123452023 2023 2023 2023 2023 2023 2023（萬套）050100150200250（萬平方米）建設套數(shù) 建設面積?0 07年為實際新建、籌集的政策性住房套數(shù) ?0812 年為住房建設規(guī)劃中建設的政策性住房套數(shù) 16 2023年用地供應安排 序號 地塊名稱 地塊位置 用地面積 （萬平方米） 擬建筑面積 （萬平方米） 擬建筑套數(shù) （套） 1 福永橋頭地塊一 福永街道橋頭片區(qū) 1220 2 福永橋頭地塊二 福永街道橋頭片區(qū) 876 3 福永橋頭地塊三 福永街道橋頭片區(qū) 542 4 尖崗山 A區(qū)地塊一 尖崗山片區(qū) 1230 5 尖崗山 A區(qū)地塊三 尖崗山片區(qū) 632 6 西鄉(xiāng)平欒山地塊 西鄉(xiāng)街道 5 1404 7 沙井地塊 沙井街道蠔鄉(xiāng)路以北、康莊路以西 1070 8 公明李松朗地塊 公明李松朗社區(qū)，南光高速東側(cè) 1601 9 公明下村地塊 公明北環(huán)路南側(cè)、紅花路西側(cè) 1713 10 沙壆地塊 規(guī)劃龍新路西側(cè)與規(guī)劃銀田西路北側(cè) 1839 11 新生地塊 深惠路與新生路交叉口西北側(cè) 2200 12 沙背壢地塊 愛龍路與龍坪路交叉口的東南側(cè) 1708 13 坂田社區(qū)地塊 五和大道東側(cè)，發(fā)揚路以南 266 14 坑梓老坑地塊 深汕公路和丹梓西路交叉口東北側(cè) 286 15 大康地塊 橫崗街道銀荷路和康賢路交叉口西北 623 16 坪山湯坑地塊一 坪山街道湯坑社區(qū)碧沙北路和中山大道交叉口西北側(cè) 2 5 562 17 坪山湯坑地塊二 坪山街道湯坑社區(qū)碧沙北路和中山大道交叉口西北側(cè) 605 18 下沙地塊 大鵬街道下沙社區(qū) 2423 19 葵涌地塊一 葵涌街道亞迪路與葵興西路交匯處以東 700 20 橫崗車輛段上蓋物業(yè) 橫崗車輛段 3100 21 拆遷安置及征地返還用地 26 65 7300 合計 111 31900 17 我們認為： ? 本次 《 深圳市五年住房建設規(guī)劃（ 20232023） 》 公示是繼 2023年 9月 《 深圳市五年住房建設規(guī)劃（ 20232023） 》后的又一個住房建設規(guī)劃。既是征求意見稿，必然不是最終的供應計劃，但可以起到一定的參考意義。 ? 五年住房建設規(guī)劃透露出了供應量如果得到完全落實，對市場的承受力確實是一個考驗，但五年住房建設規(guī)劃是在建設部