xxxx年北京某地產(chǎn)常營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展放心及策略性定位研究(已修改)
2025-03-04 15:16 本頁(yè)面
【正文】 調(diào)研考察 自龍湖常營(yíng)項(xiàng)目啟動(dòng)之日至今（ 2023年 6月 17日至今）， SPACE項(xiàng)目工作組開展了大量的工作，主要包括： 案頭工作 ? 覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。 階段性工作回顧 ? 配合報(bào)規(guī)進(jìn)行建筑規(guī)劃建議 ? 一、二手資料分析、整理 ? 專家團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴 ? 項(xiàng)目發(fā)展方向研究論證 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 了解項(xiàng)目地塊及周邊交通組織 了解項(xiàng)目所處區(qū)域 區(qū)域及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 區(qū)域功能布局及人口分布研究 非核心商圈商業(yè)發(fā)展案例研究 SWOT分析 項(xiàng)目發(fā)展方向及定位分析 建筑規(guī)劃建議 項(xiàng)目立地條件初判 非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析 項(xiàng)目開發(fā)背景分析 項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析 項(xiàng)目立地條件初判 本案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯 本案 西單、王府井 工體三里屯 CBD、 前門 … 朝青區(qū)域 雙橋 區(qū)域 本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段 通州區(qū)域 本案 周邊無(wú)商業(yè)氛圍 地處城市非核心商業(yè)區(qū)域 下面我們將通過(guò)類比案例分析，總結(jié)此類非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒。 非核心商圈！ 非成熟地段！ ？ 非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析 上海大拇指廣場(chǎng) 聯(lián)洋社區(qū) 定位 體量 開業(yè)時(shí)間 區(qū)位 上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi) 2023年 7月 8日 占地近 總建筑面積約為 11萬(wàn)平方米 區(qū)域生活中心 案例一 ?定位為以零售為主的社區(qū)型購(gòu)物中心 ?進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整 ?擴(kuò)大、豐富餐飲面積和種類 ?注重家庭消費(fèi) ? 2023年 7月開業(yè) ? 內(nèi)需不足、外需不入 ? 經(jīng)營(yíng)狀況不佳 ? 成為餐飲、休閑娛樂(lè)為主的社區(qū)休閑中心 ?區(qū)域商業(yè)中心 ?商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目 項(xiàng)目發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 2023 2023 2023 2023 2023 聯(lián)洋社區(qū)入住率很低 外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般 內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善 區(qū)域內(nèi)無(wú)集中商業(yè)項(xiàng)目 多條內(nèi)部公交線路開通 內(nèi)外聯(lián)通 聯(lián)洋社區(qū)入住率提高 白領(lǐng)和外籍人士居多 消費(fèi)多元化 社區(qū)入住率成熟 ? 小結(jié) 新涇鎮(zhèn) 北新涇 仙霞新村 程橋 案例二 新涇鎮(zhèn)人口不足 主干道在項(xiàng)目附近未設(shè)置出口 班車系統(tǒng)不完善 傳統(tǒng)住宅區(qū) 無(wú)商業(yè)氛圍 仙霞路擴(kuò)展 中環(huán)線出口開放 周邊中高消費(fèi)力人群導(dǎo)入 高檔住宅興建 項(xiàng)目周邊三公里人口達(dá)到 30萬(wàn) ? 2023年 12月開業(yè) ?區(qū)域商業(yè)中心 ?社區(qū)文化與活動(dòng)中心 2023 2023 2023 2023 2023 北新涇鎮(zhèn)新盤開發(fā) 大量人口入住 項(xiàng)目發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 2023 ? 經(jīng)營(yíng)狀況改善 ?目標(biāo)客群為中等收入家庭、社區(qū)居民 ? 新涇鎮(zhèn)居民消費(fèi)力不夠 ? 外部消費(fèi)者導(dǎo)入困難 ? 消費(fèi)活躍度不夠 ? 小結(jié) 區(qū)位 北京市昌平區(qū)天通苑社區(qū)南側(cè) 開業(yè)時(shí)間 2023年 8月家樂(lè)福開業(yè) 其他主力店 2023年初相繼開業(yè) 體量 24萬(wàn)平方米 定位 家庭生活購(gòu)物中心 北京龍德廣場(chǎng) 案例三 ? 2023年初動(dòng)工 ? 啟動(dòng)主力店招商 ? 定位為中高端購(gòu)物中心 ? 計(jì)劃引入家樂(lè)福、翠微百貨、百安居及時(shí)尚零售品牌 ? 2023年 8月家樂(lè)福開業(yè)，人氣十足 ? 一個(gè)月后其他主力店相繼簽約 ? 時(shí)尚零售招商持續(xù)招商 2023 2023 2023 ? 其他主力店開業(yè) ? 時(shí)尚零售品牌招商困難 北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū) 居住人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜 商業(yè)配套零散、檔次偏低 2023 項(xiàng)目發(fā)展 定 位 區(qū)域發(fā)展 2023 商業(yè)氛圍日益成熟 ? 時(shí)尚零售品牌招商情況逐漸好轉(zhuǎn)，服飾零售比例逐漸增大 ? 品牌品質(zhì)逐漸提升 ? 小結(jié) 區(qū)位 成都市成華區(qū)建設(shè)路 開業(yè)時(shí)間 2023年 11月 20日試營(yíng)業(yè) 2023年 11月 24日正式營(yíng)業(yè) 體量 定位 社區(qū)生活百貨 成都伊藤洋華堂建設(shè)路店 SM ? 2023年 11月 20日試營(yíng)業(yè) ?2023年 11月 24日正式營(yíng)業(yè) 2023 項(xiàng)目發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 周邊大量中高端住宅 商業(yè)氛圍成熟 ? 休閑服飾零售 ? 生活零售 ? 業(yè)態(tài)組合多元化 ? 親子休閑娛樂(lè) ? 特色文化活動(dòng) ? 購(gòu)物環(huán)境舒適 ? 休閑空間營(yíng)造 缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)環(huán)境 傳統(tǒng)大眾化服飾零售 業(yè)態(tài)間缺乏互動(dòng) ? 小結(jié) 區(qū)域根本屬性特征 區(qū)域發(fā)展特征及成熟度 微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 初判項(xiàng)目總體發(fā)展方向 制定項(xiàng)目具體發(fā)展策略 區(qū)域交通條件 整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 非核心商圈商業(yè)運(yùn)作思路總結(jié) 項(xiàng)目開發(fā)背景分析 項(xiàng)目自身情況 區(qū)域環(huán)境 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 用地性質(zhì) 公建混合住宅用地 總用地面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積 項(xiàng)目容積率 公建混合住宅用地 ；公共交通用地 住宅 ；商業(yè)金融、娛樂(lè) 另有 建筑控制規(guī)模 ≤ 平方米 建筑控制高度 公建混合住宅用地 80米；公共交通用地 9米 功能綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分體量大 臨城市主干道，項(xiàng)目外部展示性良好 面寬達(dá) 700米且被道路分割，不利于兩邊商業(yè)互動(dòng) 項(xiàng)目自身情況 區(qū)域環(huán)境 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū) 傳統(tǒng)住宅區(qū) 東壩保障房 +商品房 商品房 保障房 金盞商務(wù)區(qū) 通州新興居住區(qū) 通州新城 綠地 待開發(fā)區(qū)域 待開發(fā)區(qū)域 通州傳統(tǒng)住宅區(qū) 朝青住宅區(qū) 東壩商務(wù)區(qū) 綠地 綠地、廠房、住宅 四惠住宅區(qū) 項(xiàng)目所處區(qū)域板塊劃分 商品房 保障房 商品房 保障房 朝青住宅區(qū) 綠地、廠房、住宅 四惠住宅區(qū) 商品房 保障房 5公里半徑輻射范圍內(nèi)住宅成熟度較高 通州傳統(tǒng)住宅區(qū) 成熟度高 通州新興居住區(qū) 成熟度高 傳統(tǒng)住宅區(qū) 東壩保障房 +商品房 注：以項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 圈層 界定 理論總?cè)丝? （人） 至 2023年入住人口 交房時(shí)間 第一商圈 半徑 161,000 140,000 保障房 2023年底前、商品房 2023年底前 二手房 2023年以前 第二商圈 半徑約 3公里 298,000 272,000 新房基本為保障房， 2023年底前 二手房 2023年前 第三商圈 半徑約 5公里 470,000 454,000 東壩和崇文安置保障房預(yù)計(jì) 2
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